Zone F · Saanen

¹Das Baureglement gilt für das ganze Gemeindegebiet. Geltungsbereich

²Das Baureglement mit den Anhängen 2 – 14 bildet zusammen mit den Zonenplänen Nrn. 1-5 und den Zonen- und Richtplänen Nrn. 11 – 14 und 21 – 23, soweit sie ausschliesslich Zonenvorschriften enthalten, die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde.

³Das Baureglement ist als ergänzendes Recht anwendbar, soweit besondere baurechtliche Ordnungen bestehen.

BauG entsprechen.

²Für die Voraussetzungen von Ausnahmebewilligungen ist das kantonale Recht massgebend6.

¹Bauten, Anlagen und Vorkehren, die unter die Bestimmungen der Baugesetzgebung sowie dieses Reglementes fallen, dürfen erst erstellt, Baubewilligungspflicht, Baubeginn, Baueingabe geändert oder abgebrochen werden, wenn hiefür die Baubewilligung und allenfalls weitere erforderliche Bewilligungen rechtskräftig erteilt sind.

²Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über den vorzeitigen Baubeginn4 und die Befreiung vom Bewilligungserfordernis5.

³Für Form und Inhalt des Baugesuches, des Situationsplans und der Projektpläne sind die Bestimmungen des Bewilligungsdekretes massgebend.

¹Unterniveaubauten dürfen im Mittel aller Fassaden nicht mehr als 1.20 m über das massgebende Terrain hinausragen. Sie haben sich gut in das Unterniveaubaute n Orts- und Landschaftsbild einzufügen.

²In geneigtem Terrain gelten für Unterniveaubauten zusätzlich die folgenden Gestaltungsvorschriften: a) Sie müssen sehr gut in das sie umgebende Terrain eingebettet werden. b) Sie müssen optisch vom Hauptgebäude getrennt und untergeordnet erscheinen. c) Es darf maximal eine Fassade vollständig freigelegt sein, diese darf eine sichtbare Gesamthöhe von 3 m nicht überschreiten und mindestens eine Fassade muss vollständig unterirdisch liegen. d) Einem Hauptgebäude vorgelagerte und freigelegte Fassaden von Unterniveaubauten müssen mindestens 6 m von der Gebäudefassade vorspringen (= minimale Staffelung).

e)Die Breite, resp. die Länge einer dem Hauptgebäude vorgelagerten Fassade einer Unterniveaubaute darf höchstens 2/3 der Breite resp. der Länge der Fassade des Hauptgebäudes, im Maximum aber 12 m betragen (gilt nicht für Flachdachgaragen). f) Die sichtbaren Fassaden von vorgelagerten Unterniveaubauten dürfen um maximal 50 % ihrer Breite, resp. Länge über die Gebäudeecke verschoben werden (gilt nicht für Flachdachgaragen).

³Als geneigt nach Abs. 2 gilt ein Terrain mit einer Neigung von mehr als 15°. Die Messweise erfolgt in der Falllinie des massgebenden Terrains bezogen auf die Gebäudeachse. Einwohnergemeinde Saanen 9 Baureglement Kapitel B: Nutzungszonen

¹Es sind folgende Nutzungen zulässig: Wohnzonen und Kernzone K W2 W3a W3b K Wohnen, kein Gewerbe gestattet Wohnen, ruhiges und wenig störendes Gewerbe Wohnen, ruhiges und wenig störendes Gewerbe Dichter überbautes Gebiet der Dörfer, das dem Geschäftsleben und dem Wohnen dient

²Es gelten folgende baupolizeilichen Masse: W2 W3a W3b K Maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse 2 3 3 4 Minimaler Grenzabstand 4 m  4 m für Gebäude mit bis zu 2 Vollgeschossen  5 m in den übrigen Fällen  4 m für Gebäude mit bis zu 2 Vollgeschossen oder weniger als 9.30 m Gesamthöhe  5 m in den übrigen Fällen  3 m für Gebäude mit bis zu 2 Vollgeschossen oder weniger als 9.30 m Gesamthöhe  4 m für Gebäude mit bis zu 3 Vollgeschossen oder einer Gesamthöhe von weniger als 10.30 m  5 m in den übrigen Fällen Im Ortsbildgestaltungsbereic h Gstaad gelten die folgenden reduzierten Grenzabstände:  2 m für Gebäude mit bis zu 2 Vollgeschossen oder weniger als 9.30 m Gesamthöhe  3 m in den übrigen Fällen Einwohnergemeinde Saanen 10 Baureglement W2 W3a W3b K Maximale Gesamthöhe 8.50 m 9.60 m 10.10 m 12.70 m Maximal überbaute Fläche pro Gebäude 150 m2 270 m2 300 m2 400 m2; im Ortsbildgestaltungsbereich Gstaad 300 m2 Maximale Überbauungsziff er für Hauptgebäude 14.5 16.5 18.5 – Maximale Anzahl Wohneinheiten pro

Gebäude 3 4 6 12
Lärmempfind-
lichkeitsstufe II II II III

³Erstwohnungsbonus in Wohn- und Kernzonen mit 100 %-Ortsansässigenanteil: W2 W3a W3b K Maximal überbaute Fläche pro Gebäude 190 m2 330 m2 375 m2 480 m2 Maximale Überbauungsziff er für Hauptgebäude 18.5 22.5 24.5 – Maximale An- …

¹In mit W / Kxy-z% bezeichneten Zonen ist ein Anteil der Geschossfläche festgelegt, der als Ortsansässigenwohnung im Sinne von Artikel 2 Absatz 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (ZWG) genutzt werden muss. Dieser Anteil muss grundsätzlich pro Gebäude eingehalten werden. Mittels Grunddienstbarkeitsvertrag kann jedoch der Anteil einmalig auf maximal zwei unmittelbar benachbarte Gebäude in derselben Zone aufgeteilt werden. Der minimal erforderliche Ortsansässigenanteil muss tatsächlich und rechtlich vor oder gleichzeitig mit dem Zweitwohnungsanteil realisiert werden. Wohnzone / Kernzone für Ortsansässige W / Kxy-z%

²Einer Ortsansässigenwohnung gleichgestellt sind Wohnungen nach Artikel 2 Absatz 3 ZWG.

³Die Anteile für Ortsansässige sind im Zonenplan festgelegt (z%).

⁴Der ausschliesslich ortsansässigen Nutzern dienende Anteil der Geschossfläche ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Einwohnergemeinde Saanen 12 Baureglement festzulegen und im Grundbuch sicherzustellen (Anmerkung eines Zweckentfremdungsverbotes).

⁵Die Baubewilligungsbehörde führt Kontrollen durch und stellt fest ob die Nutzung der Geschossflächen den reglementarischen Bestimmungen entspricht. Hierzu kann die Baubewilligungsbehörde von den Wohnungseigentümern jederzeit eine Erklärung über die tatsächliche Nutzung verlangen.

⁶Die Baubewilligungsbehörde führt ein öffentliches Register der durch Ortsansässige zu nutzenden oder genutzten Geschossflächen.

⁷Rechtswidrige Nutzungen werden geahndet und können zu einem Benützungsverbot der Räume führen. Die …

¹In der Wohn- und Gewerbezone sind Wohnbauten, gemischt genutzte Bauten sowie Bauten mässig störender Betriebe nach der Aufteilung der Nutzungen, wie sie in den Absätzen 3 bis 6 festgelegt ist, zulässig. Wohn- und Gewerbezone

³Wird eine Baute erstellt und werden mindestens 70 % der Geschossfläche entweder durch das Gewerbe oder von Ortsansässigen im Sinne von Artikel 10 genutzt, stehen maximal 30 % der Geschossfläche für die Zweitwohnungsnutzung zur Verfügung. Zudem gelten zusätzlich zu Abs. 2 die folgenden baupolizeilichen Masse: maximale Anzahl Wohnungseinheiten pro Gebäude maximale Gesamthöhe maximal überbaute Fläche pro Gebäude maximale Überbauungsziffer für Hauptgebäude 6 10.10 m 300 m2 18.5

⁴Wird eine Baute erstellt und ausschliesslich durch Ortsansässige im Sinne von Artikel 10 als Wohnraum genutzt, gelten zusätzlich zu Abs. 2 die folgenden baupolizeilichen Masse, wobei bei gemischt genutzten Bauten der Anteil zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung für Ortsansässige frei wählbar ist: Einwohnergemeinde Saanen 13 Baureglement maximale Anzahl Wohnungseinheiten pro Gebäude maximale Gesamthöhe maximal überbaute Fläche pro Gebäude maximale Überbauungsziffer für Hauptgebäude 9 10.10 m 375 m2 24.5

⁵Wird eine Baute erstellt und werden mindestens 70 % der Geschossfläche als reine Gewerbefläche genutzt, stehen die restlichen …

¹Die Gewerbezone ist Gewerbebauten vorbehalten. Wohnräume für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehrungen für wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse gesorgt wird. Innerhalb der Gewerbezone G und gegenüber angrenzenden Gewerbe- und Lagerzonen GL ist die offene oder geschlossene Bauweise erlaubt. Gewerbezone G

²In der Gewerbe- und Lagerzone sind Gewerbebauten und die Lagerung von Gütern und Geräten zugelassen. Wohnräume und reine Bürobauten sind nicht gestattet. Innerhalb der Gewerbe- und Lagerzone GL und gegenüber angrenzenden Gewerbezonen G ist die offene oder geschlossene Bauweise erlaubt. Gewerbe- und Lagerzone GL

³Es gelten folgende baupolizeilichen Masse: Maximale Gesamthöhe 14.30 m Minimaler Grenzabst and Innerhalb der Zone und gegenüber angrenzenden Gewerbe- und Lagerzonen GL, resp. Gewerbezonen G Im Rahmen der Zweckbestimmung und unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes frei wählbar. Grenzanbau ist im Rahmen von EG ZGB, beziehungsweise mit Zustimmung des Nachbarn erlaubt. Umfassungsmauern welche an die Grenze gestellt werden sind als Brandmauern auszubilden Einwohnergemeinde Saanen 14 Baureglement Umfassungsmauern an der Grenze sind als Brandmauern auszubilden Gegenüber Grundstücken in der Landwirtschaftszone LWZ, der gemischten Zone WG, oder weiteren Zonen mit vergleichbarer Zweckbestimmung 5.0 m in den übrigen Fällen 8.0 m Lärmempfindlichkeitsstufe IV

⁴Die Gewerbe- und Lagerzone Grundstück GBB Nr. 1071, Grund, ist eine Zone mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Li …

Geschäftsgebiete

¹Die Geschäftsgebiete sind in Anhang 11 bezeichnet und bezwecken den Erhalt der Dörfer Gstaad und Saanen als Einkaufs-, Lebens-, Aufenthaltsund Begegnungsräume von hoher Qualität.

²Sockelgeschosse (Erdgeschosse) sind ganzjährig ausschliesslich als Ladengeschäfte, Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe mit Publikumsverkehr zu nutzen und betreiben. Ihre dem öffentlichen Bereich (Fussgängerzone, Weg, Trottoir, Strasse) zugerichtete Fassade ist mit Schaufenstern zu versehen und ortsüblich zu gestalten. Vorbehalten bleiben die Nutzungsvorschriften zur Hotelzone und zu den Zonen für öffentliche Nutzungen.

³Der Gemeinderat kann Ausführungsbestimmungen erlassen.

In den Dorfkernzonen DK 1 bis DK 9 gelten die besonderen Gestaltungsvorschriften und baupolizeilichen Masse nach folgender Tabelle: Dorfkernzonen DK 2. Besondere Gestaltungsbestim mungen und baupolizeiliche Masse

8 Das Dorf Saanen ist im Inventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) als Dorf nationaler Bedeutung eingestuft. Einwohnergemeinde Saanen 16 Baureglement DK 9 Es gilt die annähernd geschlossene oder offene Bauweise. 1.5 m seitlicher Grenzabstand bei giebelständig zur Strasse stehenden Bauten; 2.5 m seitlicher Grenzabstand bei traufständig zur Strasse stehenden Bauten; 3.0 m Grenzabstand in allen anderen 12.30 m; Die GH von Ersatz- oder Umbauten darf 1 m höher sein, als die GH des best. Gebäudes. Sie darf in jedem Fall wenigstens 10.30 m und maximal 12.30 m betragen. 4 300 m2 40 - 50 % Sofern der Gebäudeabstand mindestens 6 m beträgt sind Balkone gestattet. Die Bestimmungen nach Art. 30 Abs. 1-3 müssen nicht eingehalten werden. a) 15-20% der sichtbaren Giebelhöhe (vgl. Anh. H) Dachgestaltung b) Es gelten die Vorschriften DK 8 Fäll 10.30 m; Die GH von Ersatz- oder Umbauten darf 1 m höher sein, als die GH des best. Gebäudes. Sie darf in jedem Fall wenig-stens 8.30 m und maximal 10.30 m betragen. 3 DK 7 Die Gebäude sind in der Regel gegen die angrenzenden Strassen giebelständig ausgerichtet Traufseitig gilt die geschlossene, annähernd geschlossene oder offene Bauweise. Giebelseitig gilt die offene Bauweise. 2 m ab der Trauffassade bei offener Bauweise; 2 m ab der rückseitigen Giebelfassade; 4 m a …

¹Die Hotelzone dient zum Bau und Betrieb von Hotelgebäuden und Hotelanlagen, sowie den betriebszugehörigen Dienstleistungsbetrieben (z.B. Hotelpark, Sport, Fitness, Unterhaltung, Kiosk, usw.). Zweckfremde Bauten und Anlagen sind nicht gestattet. Hotelzone HT

²Es dürfen zusätzlich hotelmässig bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden. Der Anteil der nach Absatz 2a bemessenen Geschossflächen (GF) der hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen darf nicht mehr als 40 % der gesamten nach Absatz 2a bemessenen GF der Hotelanlage betragen. Der Gemeinderat erlässt Ausführungsbestimmungen über die hotelmässige Bewirtschaftung.9 2a Als GF im Sinne von Absatz 2 gelten die Hauptnutzflächen, die Verkehrsflächen und die Konstruktionsflächen. Nicht angerechnet werden Verkehrsflächen für die Parkierung von Fahrzeugen sowie Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplätzen belegt sind.

³Die Hotelzone wird in Klassen H[Z1/Z2] eingeteilt. Z1 ist die minimale Anzahl der nachzuweisenden Hotelbetten, und Z2 die maximal zulässige Gesamthöhe (in Meter). Der Grenzabstand beträgt 5.0 + 0.5*(GH-12.3) (in Meter) aber mindestens 5 m. Die Klassen sind im Anhang10 aufgeführt.

⁴Es ist eine Mindestzahl an Betten für die Mitarbeitenden nachzuweisen. Diese wird aufgrund des Stellenplans festgelegt und beträgt ein Drittel der Zahl der Mitarbeitenden (in 100 %-Stellen umgerechnet). Der Standort der Unterkünfte für die Mitarbeitenden sollte sich wenn möglich in der näheren Umgebung des Hotelbetriebs befinden.

⁵Für Hotelzonen, die von Kern- oder Dorfkernzonen umgeben sind, g …

¹Die Ferienheimzone dient zum Bau und Betrieb von Ferienheimen und Hotels mit einfachem Standard. Ferienheimzone F

²Gestattet sind zusätzlich die betriebsnotwendigen Infrastrukturen, insbesondere Wohnungen oder Zimmer für die Betriebsleitung und die Mitarbeitenden.

9 Entscheid Bundesgericht vom 15.07.2014: In Rechtskraft erwachsen. 10 Anhang 3: Hotelklassen (Art. 16). Einwohnergemeinde Saanen 18 Baureglement

³Die Ferienheimzone wird in Klassen F[Z1/Z2] eingeteilt. Z1 ist die minimale Anzahl der nachzuweisenden Ferienheimbetten und Z2 die maximal zulässige Gesamthöhe (in Meter). Der Grenzabstand beträgt 5.0 + 0.5*(GH-12.3) (in Meter) aber mindestens 5 m. Die Klassen sind im Anhang11 aufgeführt.

⁴Es gelten die Bestimmungen der Lärmempfindlichkeitsstufe II oder III gemäss Anhang 4.12

¹Die Erhaltungszone bezweckt die Erhaltung und massvolle Erweiterung der bestehenden Ueberbauungen. Zugelassen sind Ersatz- und Umbauten von Hauptgebäuden für Wohnbauten und gemischte Nutzungen sowie Neu-, Ersatz- und Umbauten für Kleinbauten. Erhaltungszonen EZ

²Für Ersatz- und Umbauten von Hauptgebäuden für Wohnbauten gelten die baupolizeilichen Masse gemäss Artikel 9 Absatz 2 (W3a) und für Gewerbebauten gemäss Art. 12 Abs. 1 und 3 (G) sowie die folgenden Bestimmungen: a) die Gesamthöhe darf generell nicht mehr als 9.50 m betragen, b) die oberirdische Hauptnutzfläche darf, unter Vorbehalt von Bst. c, bei Wohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden einmalig höchstens um 100 m² und bei reinen Gewerbebauten einmalig höchstens um 200 m² erweitert werden, c) beträgt die bisherige oberirdische Hauptnutzfläche weniger als 150 m2 ist eine Erweiterung auf 250 m2 oberirdische Hauptnutzfläche gestattet. d) es gilt generell die offene Bauweise, e) generell gilt ein Grenzabstand von 5 m.

³Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III

¹Die Zonen für öffentliche Nutzungen13 sind für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse bestimmt. Zonen für öffentliche Nutzungen ZöN

²Die nähere Zweckbestimmung dieser Zonen, die Grundsätze ihrer Ueberbauung und Gestaltung und die Lärmempfindlichkeitsstufe sind im Anhang14 umschrieben.

11 Anhang 4: Ferienheimklassen (Art. 17). 12 Geringfügige Änderung: Genehmigung AGR 30.03.2016 (Ergänzung Absatz 4) 13

¹In den Zonen für Sport- und Freizeitanlagen gelten für Nutzung, Anlagen und Bauten die Bestimmungen des Baugesetzes17. Zonen für Sportund Freizeitanlagen ZSF

²Die nähere Zweckbestimmung dieser Zonen, die Grundsätze ihrer Ueberbauung und Gestaltung und die Lärmempfindlichkeitsstufe sind im Anhang18 umschrieben.

¹Die Landwirtschaftszone umfasst das Land, welches landwirtschaftlich oder für den Gartenbau genutzt wird oder im Gesamtinteresse genutzt werden soll. Wald, Gewässer und landwirtschaftlich nicht nutzbare Flächen gehören nicht dazu. Landwirtschaftszone LWZ

²Das Bauen in der Landwirtschaftszone richtet sich nach den Vorschriften des RPG und des BauG.

³Landwirtschaftliche Oekonomiegebäude und Gebäude mit gemischter Wohn- und Landwirtschaftsnutzung sind architektonisch im Rahmen ihrer Zweckbestimmung einwandfrei zu gestalten und in das Landschaftsbild einzupassen.

⁴Es gelten folgende baupolizeilichen Masse:

15 Art. 73 Abs. 2 und 92 ff. BauG. 16 Anhang 6: Zonen mit Planungspflicht. 17

Für die Bauernhofzone gelten die Bestimmungen in Art. 85 BauG. Insbesondere gelten grundsätzlich die Nutzungsbestimmungen der Landwirtschaftszone gemäss diesem Reglement.

Bauernhofzone BhZ

¹Die Grün- und Gartenzone dient der Freihaltung wichtiger Grün- und Gartenflächen. Es sind nur Kleinbauten gestattet, die für die Pflege der Zone nötig sind oder dem zeitlich beschränkten Aufenthalt dienen. Grün- und Gartenzone GR

²Es gelten die folgenden baupolizeilichen Masse: a) Grundfläche: max. 10 m² b) Gesamthöhe: 2.80 m

¹Alle Bauten und Anlagen sind hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, Gebäudestellung, Proportionen, Fassaden-, Balkon- und Dachgestaltung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubilden, dass zusammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht und die Schönheit oder erhaltenswerte Eigenart des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt. Orts- und Landschaftsbild 2 a) Die Umgebung von Bauten und Anlagen ist so zu gestalten, dass sich eine gute Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild ergibt.

b)Die Umgebungsgestaltung ist möglichst dem natürlichen Terrainverlauf Umgebungsgestaltung anzupassen. In Hanglagen dürfen keine grösseren ebenen Flächen (Terrassen) und scharf abgegrenzte Kanten entstehen.

c)Die Höhenlage von Gebäuden ist so festzusetzen, dass sich Terrainaufschüttungen und Abgrabungen in einem ausgewogenen Verhältnis bewegen. Die Aufschüttungshöhe darf maximal 2 m betragen20.

d)In geneigtem Terrain gelten folgende Vorschriften: - das sich talseitig vor Gebäuden befindende massgebende Terrain darf mit einem Winkel von max. 15° angehoben werden. Eine Neigung von 60° darf in jedem Fall nicht überschritten werden. Die Messweise erfolgt in der Falllinie des massgebenden Terrains bezogen auf die Gebäudeachse. - In geneigtem Terrain bis 30° Neigung dürfen Niveauübergänge nur mit Böschungen vorgenommen werden. Einzelne Stützmauern mit einer maximalen Höhe von 1,2 m sind gestattet. - In geneigtem Terrain ab 30° Neigung sind höhere und gestaffelte Stützmauern gestattet. Sie sind gemä …

¹Grundsätzlich ist die Satteldachform ortsüblich. Für Wohngebäude sind Pult- und Flachdächer sowie andere ortsfremde Dachformen nicht gestattet. Vorspringende Flachdachanbauten sind nur auf Gebäuden im Sinne von Art. 7a, Art. 31 Abs. 3, Art. 32 Abs. 2 und Art. 48 Abs. 1a gestattet. Für Dachneigungen und Dachvorsprünge21 gelten folgende Vorschriften:

a)Dachneigung:

minimal 35 %

maximal 50 % Dachgestaltung

b)Vordach giebelseitig minimal: gemäss Anhang H, Bst. b

c)Vordach traufseitig minimal: gemäss Anhang H, Bst. b

d)Bei bestehenden Gebäuden mit verkürzten trauf- und rückseitigen Vordächern sind diese zu erhalten.

e)Bei Neubauten sind verkürzte trauf- und rückseitige Vordächer mit einem entsprechenden Gesamtgestaltungskonzept, wie z.B. dem alten Saanerhaus, zugelassen.

²Dachflächen von Gebäuden sind möglichst geschlossen zu gestalten. Alle das Dach überragenden Elemente sind möglichst zusammenzufassen und gestalterisch aufeinander abzustimmen.

³Als «Dachaufbauten» sind folgende Elemente im Bereich von Dächern, unter Vorbehalt von Absatz 4, gestattet, wenn die Gesamtgestaltung des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird:

a)Giebel- und Pultdachaufbauten mit oder ohne durchlaufendem Vordach

b)Balkone in Giebeldachaufbauten mit oder ohne durchlaufendem Vordach

c)Liftüberbauten

d)Kamine und Abluftrohre

e)Dachflächenfenster

⁴Im Ortsbildschutzgebiet des Saanendorfes sind nur kleine, untergeordnete Dachaufbauten gestattet, die hohen gestalterischen Anforderungen genügen. 5. Für Pultdachaufbauten gelten folgende Messvorschrifte …