Zone R · Lenzburg

Übergeordnetes Recht

¹Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts blei­ ben vorbehalten. 5 STADT LENZBURG BAU- UND NUTZUNGSORDNUNG

²RAUMPLANUNG 2.1 PLANUNGSGRUNDSÄTZE

²RAUMPLANUNG 2.2 GESTALTUNGSPLÄNE

⁹Das Aabachtal bildet das zentrale Rückgrat des Siedlungsraums von Lenzburg. Es soll als urbaner Freiraum erhalten und ökologisch entwickelt werden. 2.2 Gestaltungspläne

Planungsgrundsätze

¹Die Bau- und Nutzungsordnung dient der Verwirklichung der Planungsgrund­ sätze hinsichtlich der angestrebten räumlichen Ordnung. Die behördenverbind­ liche Räumliche Entwicklungsstrategie (RES) sowie die nachfolgenden Planungs­ grundsätze bilden den Beurteilungsmassstab für raumwirksame Tätigkeiten.

²Die Siedlungsentwicklung hat in den nachgeordneten Planungs- und Bewilligungsverfahren besonders Rechnung zu tragen hinsichtlich:

–der Stärkung der regionalen Zentrumsfunktion von Lenzburg,

–der Stärkung bestehender und Schaffung neuer Freiräume,

–der Bewahrung der vorhandenen städtebaulichen, baukulturellen und historischen Werte und Wohnqualitäten,

–der Schaffung qualitätsvoller Quartierstrukturen,

–der Schaffung von Wohnungsangeboten für verschiedene Anspruchsgruppen,

–der gezielten Entwicklung und räumlichen Aufwertung der Arbeitsplatzstandorte,

–der Transformationsgebiete, welche der inneren Siedlungsentwicklung zugeführt und dabei deren Umgebung und Geschichte berücksichtigt werden,

–der Abstimmung unterschiedlicher Nutzungen in Mischzonen, namentlich der Altstadt, dem Bahnhofsgebiet und dem nördlichen Aabachtal,

–der Vernetzung ökologischer Grünflächen

–einer effizienten Energienutzung unter Berücksichtigung der kommunalen Energieplanung.

³Überbauungen und Freiräume sind sorgfältig zu gestalten und zu strukturieren.

⁴Verdichtetes Bauen an Standorten mit gutem öffentlichem Verkehrsanschluss ist zu fördern.

⁵Eine ausreichende Verkehrsqualität und die Verkehrssicherheit sind zu schaffen und zu erhalten. Der Ausb …

¹In den dreigeschossigen Bauzonen und höher kann der Gestaltungsplan maxi­ Abweichungen im Rahmen von Pflichtgestaltungsplänen und Gestaltungs­ plänen von der Regelbau­ weise und Zielvorgaben mal zwei zusätzliche Vollgeschosse zulassen, wenn damit eine städtebaulich bessere Lösung erreicht wird und eine umfassende Interessenabwägung statt­ gefunden hat. In der Altstadt-, Ring- und weiteren Schutzzonen können mit einem Gestaltungsplan keine zusätzlichen Geschosse realisiert werden. Vorbe­ halten bleiben abweichende Bestimmungen in der BNO.

²Die Ausarbeitung von Gestaltungsplänen hat auf der Basis eines Richtprojektes zu erfolgen.

³Für die Ausarbeitung von Gestaltungsplänen gelten folgende Zielvorgaben:

–Hochwertige Gestaltung von Bauten, Anlagen (Ausmass, Lage, Proportionen usw.) und Freiräumen, welche auch den ökologi­ schen Ansprüchen genügen,

–rationelle Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, unterirdische Sammelgaragen,

–gemeinsame, gut eingepasste und gut zugängliche Entsorgungs­ anlagen,

–Neubauten und Erweiterungen von bestehenden Bauten sowie Umbauten haben die zum Zeitpunkt der Baueingabe geltende Zusatzanforderung (Erstellung und Betrieb) gemäss dem SIAEffizienzpfad Energie (Merkblatt SIA 2040:2017) oder die zum Zeitpunkt der Baueingabe geltenden energetischen Kennzahlen zur grauen Energie von Minergie-ECO einzuhalten. Bei Umbauten von historischen Bauten können Ausnahmen gewährt werden, sofern aufgrund energetischer Anforderungen die Schutzinteres­ sen übermässig tangiert werden.

Pflichtgestaltungspläne

¹Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur überbaut wer­ den, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt.

²Den Pflichtgestaltungsplänen muss ein Richtprojekt oder ein Entwicklungsricht­ plan zugrunde gelegt werden, welches/r in einem qualitätssichernden Verfah­ ren (insbesondere Wettbewerb oder Studienauftrag) unter Einbindung der Stadt erarbeitet wird. Wenn der Pflichtgestaltungsplan auf Basis eines Entwi­ cklungsrichtplanes erarbeitet wird, ist darauffolgend für das Bauprojekt ein qualitätssicherndes Verfahren (insbesondere Wettbewerb oder Studienauf­ trag) durchzuführen.

³Die Aufteilung in mehrere Teil-Gestaltungspläne ist zulässig, wenn daraus städte­ baulich sinnvoll begründete Einheiten entstehen, mit dem ersten Gestaltungsplan 2 Raumplanung 2.1 Planungsgrundsätze

¹Die Gestaltungsplanpflicht «Erlengut» bezweckt eine städtebaulich und architek­ Pflichtgestaltungsplangebiet «Erlengut» tonisch gut eingepasste qualitätsvolle Zentrumsüberbauung mit einem lagege­ rechten Nutzungsmix.

²Für das Gestaltungsplangebiet «Erlengut» gelten die nachfolgenden Zielvorgaben:

–Berücksichtigung eines weitgefassten Betrachtungsperimeters (Areale Erlengut – Sandweg – Poststrasse – Niederlenzerstrasse) bei Erarbeitung des Richtprojektes (gemäss § 5 Abs. 2),

–Berücksichtigung der Anforderungen an den Ortsbildschutz (historischen Bauten und Strukturen), insbesondere der Nähe zur Altstadt, den einzelnen Schutzobjekten, ISOS usw.,

–Lagegerechte Anordnung von unterschiedlichen Nutzungen unter Berücksichtigung der zentrumsnahen Lage und der hohen Erschliessungsgüte,

–Prüfung der Schaffung einer unterirdischen öffentlich nutzbaren Parkierungsanlage.

¹Die Gestaltungsplanpflicht «Seifi» bezweckt eine städtebaulich und architekto­ Pflichtgestaltungsplangebiet «Seifi» nisch gut eingepasste Überbauung unter Wahrung der historischen Bauten auf dem Areal und in der Umgebung.

²Für das Gestaltungsplangebiet «Seifi» gelten die nachfolgenden Zielvorgaben:

–Berücksichtigung der Anforderungen an den Ortsbildschutz (historischen Bauten und Strukturen), insbesondere der Nähe zur Altstadt, den einzelnen Schutzobjekten, ISOS usw.,

–Benutzerfreundliche und hochwertige Gestaltung und Aufwertung der öffentlich zugänglichen Bereiche, Freiräume und des Strassenraumes,

–Prüfung der Schaffung einer unterirdischen öffentlich nutzbaren Parkierungsanlage.

¹Die Gestaltungsplanpflicht «Seetalplatz Nord» bezweckt eine städtebaulich Pflichtgestaltungsplangebiet «Seetalplatz Nord» und architektonisch gut eingepasste Überbauung mit einem lagegerechten Nutzungsmix.

²Für das Gestaltungsplangebiet «Seetalplatz Nord» gelten die nachfolgenden Zielvorgaben:

–Berücksichtigung der Anforderungen an den Ortsbildschutz, insbesondere die Gewährleistung von Sichtachsen zum Schloss, der Nähe zur Altstadt, den einzelnen Schutzobjekten, ISOS usw.,

–Stärkung der Langsamverkehrsverbindung über die Kerntangente,

–Freiraumbezug zum Aabachraum und Kerntangente.

Pflichtgestaltungsplangebiet «Hornerfeld West»

¹In dem im Bauzonenplan bezeichneten Gebiet Hornerfeld West in der Zone WA3 besteht die Gestaltungsplanpflicht. Der Gestaltungsplan bezweckt folgendes:

a)Möglichst geringe Lärmbelastung der empfindlichen Innenräume und der dem Aufenthalt dienenden Freiräume, namentlich durch die geschlossene Bauweise gegen den Autobahnzubringer.

b)Die Überbauung soll eine ruhige Gesamtwirkung im Strassen­ raum des Autobahnzubringers und in der weiteren Umgebung des Schloss- und Goffersberges erzeugen.

c)Bauten und Anlagen sind nach den neusten Erkenntnissen über nachhaltiges Bauen zu erstellen, namentlich bezüglich ökologi­ schen Ausgleichsmassnahmen im Aussenraum, Wasserhaushalt und Energieeffizienz. ein Gesamtkonzept über das gesamte Gebiet erstellt wird und eine plausible Etap­ pierung aufgezeigt werden kann.

⁴Innerhalb der Pflichtgestaltungsplanperimeter kann der Stadtrat unter Abwä­ gung der massgebenden öffentlichen und privaten Interessen für die Zeit bis zur Bebauung nach Gestaltungsplan befristete (maximal 8 Jahre) zonenkonforme Nutzungsänderungen bewilligen, wenn noch kein Gestaltungsplan besteht oder wenn diese Änderungen einem vor Inkrafttreten dieser BNO bestehenden Gestaltungsplan widersprechen.

¹Für das im Bauzonenplan schwarz umrandete Gebiet wird eine bedingte ErschliesBedingte Erschliessungsplanpflicht sungsplanpflicht festgelegt.

²Auf das Erschliessungsplanverfahren kann verzichtet werden, wenn eine genü­ gende, zweckmässige und normgerechte Erschliessung auf andere Weise sicher­ gestellt werden kann.

Höhere Bauten

¹In den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebieten (Perimeter für Höhere Bauten) sind Höhere Bauten im Rahmen eines Gestaltungsplans möglich. Die Zulässigkeit von Höheren Bauten setzt einen besonders geeigneten Standort und eine besonders hochwertige Gestaltung voraus. Die Beurteilung dieser Gestaltungspläne hat immer über das jeweilige Areal hinauszureichen und ein städtebaulich zweckmässiges Gebiet zu umfassen. Es muss ein Richtprojekt oder ein Entwicklungsrichtplan zugrunde gelegt werden, welches/r in einem qualitätssichernden Verfahren (insbesondere Wettbewerb oder Studienauf­ trag) unter Einbindung der Stadt erarbeitet wird. Wenn der Gestaltungsplan auf Basis eines Entwicklungsrichtplanes erarbeitet wird, ist darauffolgend für das Bauprojekt ein qualitätssicherndes Verfahren (insbesondere Wettbewerb oder Studienauftrag) durchzuführen.

²Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass Höhere Bauten städtebaulich gut situiert und verkehrlich gut erschlossen sind und beinhaltet insbesondere:

–die städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Höheren Bauten, welche Rücksicht auf den baulichen, freiräumlichen und infra­ strukturellen Kontext der näheren Umgebung nimmt, nament­ lich den Schattenwurf. Die maximale Gesamthöhe beträgt 30 m bzw. 38 m gemäss Bauzonenplan,

–den Beitrag des Vorhabens zur Lesbarkeit der städtebaulichen Struktur, namentlich die Akzentuierung wichtiger Strassenund Sichtachsen und der Definition öffentlicher Räume,

–Freihaltung der Sichtverbindungen von den wichtigsten Blick­ punkten und Stadtzufahrten auf das Schloss, …

Weitere Planungsinstrumente

¹Weitere Planungsinstrumente wie Inventare, namentlich das Garteninventar, Richtpläne, Konzepte und Leitbilder zu einzelnen Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Energie, Freiraumgestaltung, Natur und Landschaft usw. oder für bestimmte Gebiete dienen als Grundlagen und zur Orientierung über die Pla­ nungsziele. Sie werden vom Stadtrat beschlossen, sie können periodisch oder bei Bedarf ergänzt werden und haben für das betroffene Grundeigentum keine unmittelbare Rechtswirkung. Sie sind in die Beurteilung von Bauvorhaben und Arealüberbauungen zwecks Auslegung der Vorschriften der BNO beizuziehen und dienen zur Vorbereitung der Sondernutzungsplanungen.

²Für die Gebiete Bahnhof und Aabach Nord hat der Stadtrat je einen Entwi­ cklungsrichtplan zu erarbeiten, welcher die beabsichtigte Entwicklung in diesen Gebieten im Sinne eines behördenverbindlichen Konzeptes aufzeigt.

Zonenübersicht Tabelle mit der Zonenübersicht vgl. Folgeseite

¹Die mit « – » bezeichneten Masse sind frei (vorbehältlich übergeordneter Vorschriften) 1) Über diese Masse entscheidet der Stadtrat unter Berücksichti­ gung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen, insbesondere der Einpassung ins ortsbauliche Umfeld sowie der Immissions-, Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse. 2) Diese Masse werden im Gestaltungsplan festgelegt. 3) Ermittlung Fassadenhöhe:

–In der Ebene (Hangneigung ≤ 10 %) gilt für Flachdachbauten mit Attika nur die Fassadenhöhe 2.

–In Hanglage ist die Fassadenhöhe 1 talseitig einzuhalten. Es wird ein Zuschlag von 1.0 m gewährt. 4) In den Wohnzonen W2a, W3 und W4 sowie in den Wohn- und Arbeitszonen WA2, WA3 und WA4 können die Fassadenund Gesamthöhen und die Nutzungsziffer gemäss § 54 Abs. 3 erhöht werden. 5) Gegenüber angrenzenden Wohn- sowie Wohn- und Arbeitszonen sind deren Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten. 6) In den im Bauzonenplan bezeichneten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 7) Werden Grundstücke nur teilweise überbaut, so ist der Nachweis zu erbringen, dass mit einer zonengemässen Überbauung des restlichen Grundstücks die Mindestausnutzung erreicht werden kann. Der Stadtrat kann Ausnahmen gestatten, wenn das Grundstück wegen öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen nicht voll überbaubar ist. 8) Die Geschossigkeit in der Ringzone ist je Bereich im Bauzonen­ plan bezeichnet.

²In allen Bauzonen sind sowohl die offene wie die geschlossene Bauweise zuläs­ sig, soweit die …

Altstadtzone

¹Die Altstadtzone bezweckt die Erhaltung der historischen Altstadt mit ihren cha­ rakteristischen Elementen und ihrem städtebaulichen Grundmuster. Zulässig sind Wohnnutzungen und nicht bis mässig störende Betriebsnutzungen, nament­ lich Gastronomiebetriebe.

²In Gebäuden an der Rathausgasse, der Kirchgasse und in der Baugruppe Löwen­ gasse sind im ersten Vollgeschoss frontseitig nur Betriebsnutzungen zugelassen.

³Die Gebäude sind mit ihrer Umgebung, den Vorgärten- und Vorplatzbereichen zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Der Stadtrat kann nach Anhörung der zuständigen Kommission Ausnahmen bewilligen, sofern ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz unzu­ mutbar ist, was mit einem entsprechenden Fachgutachten eines unabhängigen Fachgutachters nachzuweisen ist.

⁴Zu erhalten und wenn möglich wiederherzustellen sind insbesondere die histo­ risch in der Altstadt üblichen Volumen und Merkmale wie:

–die historischen Gebäudedimensionen, Geschossigkeit und Fassadeneinteilung;

–die Abgrenzung der Gebäude nach der Brandmauerunterteilung, einzelne, untergeordnete Durchbrüche der Brandmauern sind zulässig, sofern sie für die Nutzung notwendig sind; jedes Gebäude muss an der Fassade als solches erkenntlich sein;

–die inneren Strukturen wie konstruktive Bauteile und Tragstrukturen;

–die Dachgestaltung, insbesondere First- und Traufrichtung und -höhe, Neigung, Vorsprünge, Dachaufbauten, Materialisierung;

–die Fassadengestaltung, insbesondere deren Gliederung, Fassa­ denrücksprünge, Gruppierung und Dime …

Weitere Schutzzonen B – L

¹Die den Schutzzonen B – L zugeordneten Gebiete sind mit ihren charakteristi­ schen Elementen des städtebaulichen Grundmusters zu erhalten. Zulässig sind Wohnnutzungen und nicht bis mässig störende Betriebsnutzungen.

²Bezüglich des Abbruchs, der Grundsätze für Neubauten, Umbauten und Reno­ vationen, sowie der Nutzung bestehender Gebäude gelten die Bestimmungen der Altstadtzone gemäss § 16 Abs. 3 und 7.

³Die folgenden Schutzzonen sind im Bauzonenplan bezeichnet: Weitere Schutzzonen BZP Zweck Detailvorschriften B Schutz der ältesten Stadterweiterung aus dem 18. Jh. im Rahmen der Altstadtregeln. Aavorstadt mit den zugehörigen Gärten Es gelten die Bestimmungen der Altstadtzone A. C Schutz der Villen inklusive Gartenanlagen mit Elementen aus dem Klassizismus und Jugendstil. Vier Villen mit zugehörigen Gartenanlagen an der Schützenmattstrasse Die vier Villen und der dazugehörige Umschwung wie Vorplatzbereiche und Gärten sind in ihrer historischen Struktur und Substanz zu erhalten. D Schutz des bestehenden Grundmusters. Schlossbergüberbauung Brättligäu Der Übergang zum Freiraum am Schloss­ hang ist über das städtebauliche Grundmus­ ter geschützt. Die Struktur der Gebäude als Teil der Häuserzeilen ist beizubehalten und zu stärken. Die Substanz ist zu erhalten. E Die Einheit der Häusergruppe an der Schlossgasse, die den südlichen Eingang zur Altstadt bildet, ist zu bewahren. Häusergruppe Burghalde mit den zugehörigen Gärten Die Gebäude und Gärten mit den wertvollen Einzelelementen sind ihrer historischen Struktur und Su …

Ringzone

¹Die Ringzone bezweckt das Weiterentwickeln der historisch gewachsenen Stadt­ erweiterung unter Berücksichtigung der Anforderungen an den Ortsbildschutz, insbesondere das städtebauliche Grundmuster, einzelne Schutzobjekte und die Nähe zur Altstadt.

²Es ist eine den örtlichen Gegebenheiten angepasste Nutzungsdurchmischung für Wohnen und nicht bis mässig störende Betriebsnutzungen zulässig.

³Bauliche Erneuerungen und die Schliessung von Baulücken haben sich gut in das bestehende, historische Ortsbild einzuordnen und dürfen insbesondere den Charakter der Altstadt und der weiteren Schutzzonen nicht beeinträchtigen. Die Materialisierung und Farbgebung haben sich an den bestehenden Bauten zu orientieren. Die Qualitäten der ortsüblichen Freiraumstrukturen, z.B. Vor­ gärten und öffentliche Durchwegung, sind zu erhalten.

⁴Die zulässige Ausnützung und die Grenz- und Gebäudeabstände werden vom Stadtrat unter Berücksichtigung der bestehenden Struktur (Bau- und Freiraum­ struktur) bestimmt, auch gegenüber angrenzenden Zonen.

⁵Die zulässige Anzahl Vollgeschosse ist im Bauzonenplan bezeichnet. Im schraf­ fierten Bereich R4- sind grundsätzlich 3 Vollgeschosse zulässig. Sofern eine städtebaulich bessere Lösung erreicht wird, können situativ 4 Vollgeschosse in Anspruch genommen werden. Dach- bzw. Attikageschosse sind nur bei beson­ ders guter Einordnung zulässig.

⁶Innere und äussere Sanierungen und Renovationen, die Einfluss auf das innere und äussere Erscheinungsbild und die Struktur haben, sind bewilligungspflichtig. Allfällige archäologische und denk …

¹Die Spezialzone Bahnhofstrasse – Malaga dient der Aufwertung und Stärkung Spezialzone Bahnhofstrasse – Malaga der Achse Bahnhof – Altstadt. Sie ist bestimmt für eine Vielfalt an privaten und öffentlichen nicht bis mässig störenden Betriebsnutzungen und für Wohnen.

²In der Spezialzone Bahnhofstrasse – Malaga ist eine angemessene Nutzungs­ dichte anzustreben.

³Für die spezifischen örtlichen Festlegungen wie beispielsweise Städtebau und Freiraum, insbesondere aber zur Bestimmung des konkreten Nutzungsmasses, kann der Stadtrat die Durchführung eines qualitätssichernden Verfahrens (ins­ besondere Wettbewerb oder Studienauftrag) einfordern.

⁴Im ersten Vollgeschoss ist das Wohnen in der Regel nur auf den zum öffentlichen Raum abgewandten Seiten zulässig. Die Setzung von Gebäuden und die Gestal­ tung des Freiraumes haben zur besseren Fassung der Strassenräume beizutragen. 16 17 STADT LENZBURG BAU- UND NUTZUNGSORDNUNG STADT LENZBURG BAU- UND NUTZUNGSORDNUNG

³ZONENVORSCHRIFTEN 3.1 BAUZONEN

³ZONENVORSCHRIFTEN 3.1 BAUZONEN Die Freiraumgestaltung ist über mehrere Grundstücke hinweg abzustimmen. Grenzabstände innerhalb der Spezialzone Bahnhofstrasse – Malaga legt der Stadtrat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen sowie nach Massgabe der Planungsgrundsätze im Einzelfall fest.

Bahnhofszone

¹Die Bahnhofszone dient der Aufwertung, baulichen Erneuerung und Entwick­ lung des Bahnhofgebiets als ÖV-Drehscheibe. Sie ist bestimmt für Bauten und Anlagen, die im Zusammenhang mit der Abwicklung des öffentlichen Verkehrs stehen, sowie eine Vielfalt an privaten und öffentlichen nicht bis mässig stören­ den Betriebsnutzungen und für Wohnen.

²In der Bahnhofszone sind die funktionalen Anforderungen für die Abwicklung der verschiedenen Verkehrsarten zu erfüllen. Zur Sicherung der funktionalen Anforderungen an die ÖV-Drehscheibe, der städtebaulichen Qualitäten sowie einer attraktiven Gestaltung des öffentlichen Raumes mit hoher Aufenthaltsund Begegnungsqualität erlässt der Stadtrat einen behördenverbindlichen städtebaulichen Entwicklungsrichtplan, welcher wegleitende Aussagen u.a. zu Städtebau, Erschliessung, Parkierung und Freiraumgestaltung enthält.

³Es darf nur auf der Basis eines Gestaltungsplans gebaut werden, welcher eine planerisch und städtebaulich zweckmässige Fläche zu umfassen hat. Über ein qualitätssicherndes Verfahren (insbesondere Wettbewerb oder Studienauftrag) sind die städtebaulichen Qualitäten sicherzustellen.

⁴Im ersten Vollgeschoss sind publikumsorientierte Nutzungen zu bevorzugen, Wohnen ist in der Regel nur auf den zum öffentlichen Raum abgewandten Seiten zulässig. Der Stadtrat kann das Bauen auf eine in städtebaulichen Leitbildern oder Richtplänen usw. bezeichnete Bauflucht verlangen. Grenzabstände inner­ halb der Bahnhofszone legt der Stadtrat im Einzelfall fest.

Spezialzone Gleis Nord

¹Für den im Zonenplan ausgeschiedenen Perimeter gilt Gestaltungsplanpflicht. Der Gestaltungsplan verfeinert die Baudaten gemäss § 15.

²Es ist eine den örtlichen Gegebenheiten angepasste Nutzungsdurchmischung für Wohnen und nicht bis mässig störende Betriebsnutzungen zulässig. Der Gestaltungsplan kann diese Nutzungen bereichsweise beschränken oder aus­ schliessen.

³Verkaufsnutzung ist nur in Bereichen zulässig, für welche der Gestaltungsplan Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung vorsieht, und dort nur in den ersten Voll­ geschossen. Die Verkaufsflächen einzelner Betriebe dürfen je 400 m² nicht übersteigen.

⁴Der Stadtrat kann für bestehende Bauten Zwischennutzungen bewilligen, wel­ che über die Besitzstandsgarantie gemäss § 68 lit. b BauG hinausgehen, jedoch nur hinsichtlich Zweckänderung. Die Bewilligung ist angemessen zu befristen, längstens jedoch auf 10 Jahre.

⁵Die zulässige Ausnützung wird durch die Höhen der Bauten gemäss Abs. 6 und 7 und im Gestaltungsplan mit maximal zulässigen anrechenbaren Geschossflächen innerhalb der dort ausgeschiedenen Baufelder begrenzt. Untergeschossflächen sind nicht anrechenbar.

⁶Die maximalen Fassadenhöhen gemäss § 15 und gemäss Abs. 7 sind zugleich maximale Gesamthöhen.

⁷Der Gestaltungsplan kann in folgenden Bereichen der Zone folgende Gesamt­ höhen vorsehen:

–in der Südwestecke bis maximal 39 m;

–im Zentrum der Zone, im mittleren Bereich entlang der Südgrenze sowie im mittleren und nördlichen Bereich entlang der Ostgrenze bis maximal 25 m.

⁸Die im Bauzonenplan blau schraffierten Ge …

Spezialzone Aabach Nord

¹Die Spezialzone Aabach Nord dient der Siedlungsentwicklung unter Berücksich­ tigung der bestehenden historischen Strukturen und Bausubstanz. Sie ist bestimmt für eine Vielfalt an privaten und öffentlichen nicht bis mässig stören­ den Betriebsnutzungen und untergeordnet für Wohnen.

²Im ersten Vollgeschoss entlang öffentlicher Räume sind publikumsorientierte Nutzungen zu bevorzugen. Nicht zulässig sind Nutzungen mit hohem Güterver­ kehr und hohem Flächenbedarf wie Betriebe, deren Haupttätigkeit im Transport, Lagern und Konfektionieren von Waren besteht (Lager-, Verteil- und Logistik­ zentren). Für bestehende Betriebe sind Erweiterungen im Rahmen der Betriebs­ notwendigkeit zulässig.

³In der Spezialzone Aabach Nord ist unter Berücksichtigung der bestehenden und historischen Bausubstanz eine angemessene Nutzungsdichte anzustreben. Zur hinreichenden Berücksichtigung der bestehenden Strukturen und histori­ schen Bauten und Anlagen sowie zur Sicherung einer attraktiven Gestaltung des öffentlichen Raumes mit hoher Aufenthalts- und Begegnungsqualität erlässt der Stadtrat einen behördenverbindlichen städtebaulichen Entwicklungsricht­ plan, welcher wegleitende Aussagen u.a. zum Erhalt bestehender Qualitäten (Bauten, Anlagen, Strukturen) der Erschliessung, Parkierung, Freiraumgestal­ tung und Wohnanteil enthält.

⁴Es darf nur auf der Basis eines Gestaltungsplans gebaut werden, welcher eine planerisch und städtebaulich zweckmässige Fläche zu umfassen hat. Über ein qualitätssicherndes Verfahren (insbesondere Wettbewerb oder Studienauftrag) …

Arbeitszonen

¹Die Arbeitszonen dienen der Betriebsnutzung.

²In der Arbeitszone AR2 sind nicht, mässig und stark störende Betriebsnutzun­ gen zulässig. Es sind nur Wohnungen zulässig, die aus betrieblichen Gründen notwendig sind.

³In der Arbeitszone AR1 sind nicht bis mässig störende Betriebsnutzungen zuläs­ sig. Es sind nur Wohnungen für den Betriebsinhaber und betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulässig.

⁴In allen Arbeitszonen sind Verkaufsgeschäfte oder Zusammenfassungen von solchen (Standort) bis maximal 700 m² Verkaufsfläche zulässig. Es gelten folgende Voraussetzungen:

–Von solchen Verkaufsgeschäften dürfen keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen auf das Wohngebiet ausgehen.

–Ihre Erschliessung ist nur direkt ab Hauptsammelstrassen oder über vorwiegend in der Arbeitszone gelegene Erschliessungs­ strassen zulässig. Nutzungen mit einem hohen Personenverkehrsaufkommen wie Kinos und Frei­ zeitanlagen usw. mit mehr als 70 Parkfeldern sowie Einkaufszentren mit einer Verkaufsfläche grösser 700 m² können nur auf der Basis eines Gestaltungsplans bewilligt werden. Nicht zulässig sind Nutzungen mit hohem Güterverkehr und hohem Flächenbedarf wie Betriebe, deren Haupttätigkeit im Transport, Lagern und Konfektionieren von Waren besteht (Lager-, Verteil- und Logistikzentren). Für bestehende Betriebe sind Erweiterungen im Rahmen der Betriebsnotwen­ digkeit zulässig.

⁵Zulässig ist die offene und die geschlossene Bauweise. Der Stadtrat kann in spe­ ziellen Fällen die geschlossene Bauweise vorschreiben. Hauptzugänge sind in Bezug zum öff …