Zone K · Freienbach

Die Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens. Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich. Zonenplan

²Durch den Zonenplan wird das Gemeindegebiet insbesondere in Landwirtschaftszonen, Schutzzonen und Bauzonen aufgeteilt. Erschliessungsplan

³Die Gemeindeversammlung erlässt einen Erschliessungsplan, der auf den Zonenplan und das übergeordnete Verkehrsnetz abgestimmt wird.

⁴Er ordnet die Groberschliessung der Bauzonen mit Verkehrsanlagen und Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen (Wasser, Energie, Abwasser).

⁵Träger der Versorgungswerke sind rechtzeitig in die Planung einzubeziehen. Baulinien

⁶In den Nutzungsplänen oder in besonderen Plänen können Baulinien festgelegt werden. Deren Wirkung richtet sich vorbehältlich einer anderen Regelung nach den Bestimmungen das Planungs- und Baugesetzes.

Gestaltungsplan

1

Der Gemeinderat kann unter Beachtung von Art. 53 BR auf Antrag sämtlicher Grundeigentümer für ein zusammenhängendes Gebiet von mindestens 3'000 m2, in der Kern- und Zentrumszone von mindestens 1'500 m2, einen Gestaltungsplan erlassen.

²Der Gestaltungsplan enthält neben einem Plan Sonderbauvorschriften, die von den Vorschriften des Kantons und der Gemeinde abweichen können, sofern mehrere wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise erreicht werden. Ferner kann die Durchmischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben.

³Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete muss ein Gestaltungsplan vorgelegt werden. Besteht Gestaltungsplanpflicht für mehrere Grundeigentümer und können sich diese nicht auf einen Gestaltungsplan einigen, so genügt der Antrag eines oder mehrerer Grundeigentümer, denen mindestens die Hälfte des Einzugsgebietes gehört.

⁴Der Gemeinderat erlässt die Gestaltungspläne nach § 30 des Planungs- und Baugesetzes.

Planungszone

1

zum Erlass oder während der Änderung von Nutzungsplänen kann der Gemeinderat für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festlegen. Innerhalb der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Der Gemeinderat kann genauere Nutzungsvorschriften erlassen.

²Kommunale Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre bestimmt werden. Die Geltungsdauer kann in begründeten Fällen um höchstens zwei Jahre verlängert werden.

³Die Planungszonen werden mit der öffentlichen Auflage für jedermann verbindlich. Das weitere Vorgehen richtet sich nach kantonalem Recht.

⁴Während der Auflagefrist von 30 Tagen kann, wer durch die Planungszone in seinen Interessen berührt ist, beim Gemeinderat Einsprache erheben. Gegen den Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 6 Einspracheentscheid sind die Rechtsmittel gemäss Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege (VRP, SRSZ 234.110) zulässig. III. BAUREIFE, ERSCHLIESSUNG

Baureife

1

Die Anlage neuer oder die Korrektion bestehender Privatstrassen bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates.

²Private Strassen und Erschliessungsanlagen, die nach den technischen Weisungen der Gemeinde erstellt wurden und in der Regel durchgehend sind, können durch Gemeindeabstimmung ohne Entschädigung in Eigentum und Unterhalt übernommen werden. IV. GESTALTUNG, SCHUTZ DES ORTS- UND LANDSCHAFTSBILDES

Gestaltung, Einordnung

1

Um der Öffentlichkeit an schützenswerten Lagen Aussicht oder Durchsicht zu erhalten, können generell oder im Einzelfall Bedingungen über die genaue Platzierung und die Stellung eines Gebäudes, die Dachgestaltung sowie die Gebäude- und Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 8 Firsthöhenbeschränkung wie auch eine zu diesem Zwecke entsprechende Umgebungsgestaltung und Bepflanzung erlassen werden.

Naturschutz

1

Für einzelne Objekte und Gebiete, die als Lebensräume für eine seltene und vielfältige Pflanzen- und Tierwelt wertvoll sind, werden durch den Gemeinderat Schutzbestimmungen erlassen oder Dienstbarkeitsverträge abgeschlossen. Darin wird die konkret zu beachtende Nutzung mit den betroffenen Grundeigentümern und Bewirtschaftern geregelt. Sofern keine Einigung zustande kommt, erlässt der Gemeinderat die erforderlichen Schutzmassnahmen auf dem Verordnungsweg.

²Für die Unterschutzstellung können einmalige Abgeltungsbeiträge entrichtet werden.

³Für die Erschwernisse der naturschutzgerechten Pflege und Nutzung sind Bewirtschaftungsbeiträge an die Bewirtschafter auszurichten.

⁴Die Bemessung der Bewirtschaftungsbeiträge richtet sich nach den kantonalen Ansätzen.

⁵Die unter Schutz gestellten Objekte und Gebiete sind in einem Plan darzustellen.

Hochhäuser

Bauten und Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten, dass sie weder Personen noch Sachen gefährden.

²Bauten für Wohn-, Arbeits- oder Aufenthaltszwecke müssen den Anforderungen des Gesundheitsschutzes entsprechen. Massnahmen für Behinderte

³Bauten und Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr sind so zu gestalten, dass sie auch für Behinderte zugänglich sind und von ihnen möglichst gut benützt werden können. Energiesparen

⁴Die Wärmedämmung der gesamten Gebäudehülle muss bei neuen, beheizten Gebäuden dem Stand der Technik entsprechen. Umbauten, Erweiterungen und Renovationen der Gebäudehülle müssen den Anforderungen an die Wärmedämmung für Neubauten entsprechen, sofern dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist. Vorbehalten bleiben die kantonalen Bestimmungen über das Energiesparen.

Raumgrösse

1

Wohn- und Schlafräume müssen eine Mindestbodenfläche von 8 m2 aufweisen. Die lichte Raumhöhe muss mindestens 2.20 m betragen. Im Dachgeschoss muss dieses Mass über mindestens 6 m2 Raumbodenfläche vorhanden sein. Besonnungen, Belichtung

²Alle Wohnungen müssen ausreichend besonnt werden. Alle Wohn-, Arbeits- und gewerblichen Räume müssen durch Fenster belichtet und belüftet sein. Die Fensterfläche eines jeden solchen Raumes muss mindestens einen Zehntel der Bodenfläche betragen, wenigstens aber 1 m2. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 9 Eine Ausnahme der natürlichen Belichtung und Belüftung ist bei ausreichender künstlicher Einrichtung für Küchen, Bad, WC, Arbeits- und gewerbliche Räume gestattet.

Schutz vor störenden Auswirkungen, Emissionen

1

Die bauliche Ausnützung eines Grundstückes wird durch die Ausnützungsziffer bestimmt. Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der Summe aller anrechenbaren Bruttogeschossflächen zur anrechenbaren Landfläche.

²Als anrechenbare Bruttogeschossflächen gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich Mauer- und Wandquerschnitte, innere Trennwände und Steigzonen. Nicht angerechnet werden: a) Aussenwände um das Mass, das eine Mauerstärke von 35 cm übersteigt; b) Alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie z. B. Keller-, Zivilschutz-, Estrich-, Abstell-, und Trockenräume sowie Waschküchen, Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen, unbeheizte Windfänge; c) Je ein Abstellraum und Waschraum innerhalb eines Wohnungsgrundrisses, sofern sie je max. 5 m2 Innengrundfläche aufweisen und nicht direkt belichtet sind; d) Bei Bauten an Hanglagen: fensterlose Räume, die auf der Hangseite positioniert sind und nicht direkt vom Wohn- und Arbeitsbereich erschlossen werden; Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 12 e) Offene, gewerblich nicht genutzte Erdgeschosshallen; f) Überdeckte offene Dachterrassen; g) Balkone, einfachverglaste Balkone und Veranden, sofern sie nicht als Laubengänge dienen; h) Korridore und Treppen, die ausschliesslich zu nicht anrechenbaren Räumen führen, ferner bei Hauseingängen im Untergeschoss die Hauseingangszone mit Treppen und Lift zum darüber liegenden Geschoss, sofern das Untergeschoss keine anrechenbaren Räume enth …

Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 41 Mehrlängenzuschlag, Staffelung Art. 26/2, 3, 5 gemäss Art. 26 Ziff. 5 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 42 Gebäudelänge, Mehrlängenzuschlag Art. 26/1, 2, 3 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 43 Gebäudelänge, Mehrlängenzuschlag Art. 26/2, 3, 5 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 44 Vorbauten Art. 27/5, 6 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 45 Waldabstand Art. 30/1 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 46 Gewässerabstand Art. 30/2 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 47 Gebäudehöhe/Firsthöhe Art. 31/2, 3, 6 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 48 Gebäudehöhe/Pultdach Art. 31/2, 3 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 49 Gebäudehöhe/Firsthöhe Art. 31/2 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 50 Gebäudehöhe/Firsthöhe Art. 31/4 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 51 Geschosszahl Art. 32/1 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 52

ANHANG D

Richtlinien für Strassenbreiten

RICHTLINIEN FÜR STRASSENBREITEN NACH ART. 9 BR

Ausbaugrössen Fahrbahn Trottoir

- Für alle Zonen bis 40 PW 3.00 m

- Für alle Zonen bis 80 PW 4.50 m

- Für Wohnzonen bis 300 PW

ab 300 PW 4.50 m 5.40 m 1.80 m 1.80 m

- Bei Wohn- und Geschäftsverkehr

ab 80 PW

ab 150 PW

4.50 m 5.40 m

1.80 m 1.80 m

- Für Gewerbezonen mindestens oder

6.00 m 5.40 m

1.8 …

Die zulässige Geschosszahl wird durch die Zonenvorschriften bestimmt. Für ihre Berechnung ist die Anzahl der Vollgeschosse massgebend. Dachgeschosse und Untergeschosse werden bei der Ermittlung der Geschosszahl nicht angerechnet. Geschosse, die weniger als zur Hälfte zu Wohn- und gewerblichen Zwecken ausgebaut sind und nicht vollständig über Terrain liegen, sind Untergeschosse. Geschosse die in einem Dachraum liegen und eine Dachneigung von max. 45° a. T. und eine Kniestockhöhe von weniger als 1 m aufweisen, sowie Attikageschosse, die allseitig um den Winkel von 45° a. T. zurückversetzt sind, gelten als Dachgeschosse. Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern bis zu einem Drittel der Fassadenlänge sind zulässig.

²In allen Zonen ist der Ausbau des Unter- und Dachgeschosses zu Wohn- und gewerblichen Zwecken gemäss den Zonenbestimmungen gestattet; der Untergeschossausbau für Wohn- und Arbeitsräume jedoch nur, wenn die talseitige Fassade wegen des natürlichen Terrainverlaufs frei liegt.

³Gewerbliche Räume wie Restaurant-Küchen, Werkstätten, Lager und dergleichen, dürfen im Kellergeschoss untergebracht werden, wenn die Räume mit ausreichender Wärme- und Feuchtigkeitsisolation versehen, genügend belichtet und belüftbar sind. Terraingestaltung

⁴Auffüllungen und Abgrabungen sind entsprechend zu gestalten und haben sich dem natürlichen Geländeverlauf harmonisch anzupassen. In Hanglagen von mindestens 30 % darf talseits höchstens ein zusätzliches Geschoss in der Höhe voll in Erscheinung treten. Der Gemeinderat ist berechtigt, bei Aufschüttungen o …

Das Gebiet der Gemeinde Freienbach wird in folgende Zonen eingeteilt:

A. BAUZONEN Abkürzung

- Kernzone K

- Zentrumszone Z

- Wohn- und Gewerbezone 4 Geschosse WG4

- Wohn- und Gewerbezone 3 Geschosse WG3

- Wohnzone 4 Geschosse W4

- Wohnzone 3 Geschosse W3

- Wohnzone 2 Geschosse W2

- Landhauszone 2 Geschosse L2

- Zone öffentlicher Bauten und Anlagen OE

- Zone für Sport und Erholung SPE

- Intensiverholungszone IE

- Pferdehaltungszone PF

- Spezialzone Seeufernutzung SSN

- Gewerbezone G

- Industriezone 1 I1

- Industriezone 2 I2

- Zone für gewerblichen Gartenbau GB

- Hafenzone HZ

- Offene Bauzone OBZ

B. SCHUTZZONEN

- Schutzzone historischer und kultureller Stätten SHK

- Grundwasserschutzzone GS

C. NICHT-BAUZONEN

- Freihaltezone F

- Landwirtschaftszone LW

- Reservegebiet RG

- Übriges Gemeindegebiet UEG

²Die Zonen sind im Zonenplan M 1:2’500 dargestellt. Er ist Bestandteil des Baureglementes und kann auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Für die genaue Lage der Zonengrenze ist allein dieser Plan verbindlich. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 18

A) BAUZONEN

Kernzone K

1

Kernzone K 18

In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zulässig, soweit die landwirtschaftliche Nutzung sie erfordert. Für einen bestehenden Landwirtschaftsbetrieb gilt ein «Stöckli» oder eine zusätzliche Wohnung zur Erleichterung des Generationenwechsels als zonenkonform. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 24

²Die üblichen Immissionen, die sich aus einer sachgerechten landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Nutzung ergeben, sind in benachbarten Bauzonen hinzunehmen.

³Alle Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone bedürfen einer kantonalen Bewilligung. Der Gemeinderat beurteilt diese Bauvorhaben auf die Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften.

⁴Exponierte Hanglagen und Kreten sowie vielfältig strukturierte Landschaftskammern mit Obstbäumen, Hecken, Fliessgewässern, Rebbergen und herkömmlichem Siedlungsbild sind zu erhalten. Bauliche Veränderungen in diesen Gebieten haben erhöhten gestalterischen Anforderungen gerecht zu werden und müssen sich gut ins Landschaftsbild einordnen. Bei Beanstandungen ist der Gemeinderat berechtigt, angemessene Verbesserungen zu verlangen. Diesbezügliche Mehraufwendungen können durch die Gemeinde mit Beiträgen unterstützt werden.

⁵Für einzelne Gebiete können durch den Gemeinderat besondere Schutzbestimmungen erlassen oder Dienstbarkeitsverträge abgeschlossen werden. Ergeben sich daraus Erschwernisse in der Bewirtschaftung, so sind Beiträge auszurichten.

Reservegebiet RG

1

Zur guten quartier- oder ortsbaulichen Gestaltung und Erschliessung können nach den Grundsätzen von Art. 6 BR in allen Bauzonen Gestaltungspläne erlassen werden.

²Vom Gemeinderat können Ausnahmen gewährt werden, wenn a) eine angemessene Beziehung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung resultiert; b) grössere, zusammenhängende Grünflächen entstehen und die Kinderspielfläche in der Grösse von mindestens 25 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche für das Wohnen erstellt werden; c) Fussgänger- und Fahrverkehr getrennt sind, Abstellflächen und Garagen für Motorfahrzeuge zweckmässig zusammengefasst und mindestens 50 % als Unterflurgaragen angelegt werden; d) besondere Massnahmen zur Energieeinsparung getroffen werden; e) preisgünstiger Wohnraum geschaffen wird oder f) andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden.

³Für Gestaltungspläne, welche mehrere wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise aufweisen, kann der Gemeinderat namentlich folgende Ausnahmen von den Vorschriften bewilligen: a) Erhöhung der Ausnützungsziffer bis zu 10 % in den Zonen W4, W3, W2, WG4 und WG3; b) Vergrösserung der Gebäude- und Firsthöhen sowie der Gebäudelängen; c) Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände.

⁴In der Wohnzone W2 darf die zonengemässe Geschosszahl unter 5’000 m2 nicht überschritten werden.

⁵Gesamtüberbauungen sind einheitlich zu planen. Mit dem ersten Baugesuch muss der Gestaltungsplan für die ganze Überbauung eingereicht werden, und die Ausführung desselben ist durch öffentlich-rechtliche …

Das Baugesuch hat zu enthalten: a) Beschreibung der Baute, soweit die beabsichtigte Ausführung nicht aus den Plänen und dem Baugesuchsformular ersichtlich ist; b) Berechnung der Ausnützungsziffer, wo eine solche vorgeschrieben ist; Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 27 c) ein vom Geometer unterzeichneter und nachgeführter Katasterplan mit eingetragenen Massen des Baukörpers samt Grenz- und Gebäudeabständen, Baulinien, Motorfahrzeugparkplätze, Anschlüsse an Werkleitungen und Kanalisation; d) Grundrisspläne aller Geschosse im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Himmelsrichtung, der Feuerstätten und -anlagen, der Zweckbestimmung der einzelnen Räume, der Boden und Fensterflächen, der Mauer, der Trag- und Trennwände sowie aller übrigen zur Prüfung des Projektes notwendigen Masse und Angaben; e) Schnitt- und Fassadenpläne mit Angaben des gewachsenen und des projektierten Terrains bis zu den Grenzen, den Höhenbezugspunkt, die Höhenlage des Erdgeschosses und der Erschliessungsstrasse; f) Detailpläne über die Gestaltung der Garagenvorplätze und Ausfahrten mit Angaben der Gefällsverhältnisse (Längsschnitt) sowie der für die Verkehrsübersicht erforderlichen Massnahmen; g) Planeingabe über die Beseitigung des Abwassers im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Leitungskaliber, -materialien und -gefälle; h) Grundbuchauszug der Bauparzelle; i) Die notwendigen Angaben gemäss der Lärmschutz- und Luftreinhalteverordnung; k) Energienachweis, wo ein solcher vorgeschrieben ist; l) kubische Berechnung gemäss SIA-Norm;

m)besonde …

Die Gemeinde legt das Baugesuch während 20 Tagen öffentlich auf. Sie gibt die Auflage im Amtsblatt und in ortsüblicher Weise bekannt.

²Auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuches hin ist ein Baugespann zu erstellen, das die künftige Gestalt und die räumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainveränderungen aufzeigt. Das Baugespann muss bis zur rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches stehen gelassen werden. Die Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 28 Baubewilligungsbehörde kann die vorzeitige Entfernung gestatten, wenn es der Stand des Verfahrens erlaubt.

³Während der Auflagefrist kann gegen das Bauvorhaben Einsprache erhoben werden. Öffentlich-rechtliche Einsprachen sind nach Massgabe der Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege beim Gemeinderat, privat-rechtliche Einsprachen nach Massgabe der Zivilprozessordnung beim Einzelrichter anzubringen.

⁴Spätere Einsprachen sind zulässig, soweit die baulichen Vorrichtungen aus dem Baugespann und den aufgelegten Plänen nicht deutlich ersichtlich waren oder ihnen widersprechen.

⁵In der Regel hat die Bewilligungsbehörde das Baugesuch und die Einsprachen innert

²Monaten nach Einreichung der genügenden Unterlagen und Eingang der Bewilligungen anderer zuständiger Instanzen zu beurteilen. Über Baugesuch und allfällige öffentlich-rechtliche Einsprachen ist gleichzeitig Beschluss zu fassen. Die Bewilligungsbehörde kann zu Einzelheiten der Gestaltung die erforderlichen Auflagen und Vorbehalte anbringen.

⁶Wo für die Ausführung eines Vorhabens …

Bauten dürfen erst bezogen werden, wenn der innere Ausbau vollendet, die Bauten genügend trocken und ein gefahrloser und sauberer Zugang vorhanden ist. Widerrechtlich bezogene Bauten können auf Anordnung des Gemeinderates auf Kosten des Eigentümers geräumt werden.

Gebühren

Das Baureglement tritt mit der Genehmigung des Regierungsrates in Kraft. Alle vorher eingegangenen Baugesuche sind noch nach den bisherigen Vorschriften zu beurteilen. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 30

²Mit dem Inkrafttreten dieses Reglementes werden das Baureglement vom 22. Februar 19831 sowie das Reglement für den Bau von Strassen, Fuss- und Velowegen vom 21. Oktober 1983 aufgehoben. Im Weiteren werden die folgenden Quartiergestaltungspläne und Arealüberbauungen aufgehoben: - GRB 465 vom 23.3.1973 Baudepartement des Kantons Schwyz Kantonale Mittelschule Ausserschwyz auf KTN 915/1794, Schützenstrasse, Pfäffikon - GRB 1797 vom 7.12.1972 Max Dietschi, Robert Tausky, Alois Züger

⁹Mehrfamilienhäuser auf KTN 756 und 2103, Breiten, Pfäffikon - GRB 1369 vom 13.9.1972 Fürsorgefonds der KIBAG

²Mehrfamilienhäuser mit 44 Wohnungen auf KTN 1143 und 334, Obstgarten, Freienbach - GRB 1702 vom 24.11.1972 Baukonsortium Lagler-Christen-Kälin

¹²Terrassenhäuser und ein freistehendes Einfamilienhaus mit 25 Garagen auf

KTN 272, 273 und 274, Wilenstrasse, Wilen
-
GRB 514 vom 7.4.1972

Erbengemeinschaft Emil Bachmann

²Mehrfamilienhäuser mit 29 Wohnungen auf KTN 280, Eulenweg, Wilen - GRB 1453 vom 18.11.1971 Gewoba, Genossenschaft für Wohnungsbau

²Mehrfamilienhäuser mit 28 Wohnungen auf KTN 266, Wilenstrasse, Wilen - GRB vom 19.10.1967/RRB vom 27.8.1968 Gemeindeabstimmung vom 5.5.1968 Strassen- und Baulinienplan, Gehren, Freienbach Die übrigen Quartiergestaltungspläne bleiben in Rechtskraft.

¹Damit ist auch die nachf …