Art. 64 · Inkrafttreten

29

Anhang 31 Anhang A Tabelle der Grundmasse 32 Anhang B Nutzungskonzept «Areal Steinfabrik» 33 Anhang C Erläuterungsskizzen zum Baureglement 37 Anhang D Richtlinien zu Strassenbreiten 52 Anhang E Erläuterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten 53 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 4

Die Gemeinde Freienbach erlässt gestützt auf die einschlägigen, gesetzlichen Grundlagen und Verordnungen das nachstehende B A U R E G L E M E N T I. ZWECK UND GELTUNGSBEREICH

Zweck Art. 64

Das Baureglement tritt mit der Genehmigung des Regierungsrates in Kraft. Alle vorher eingegangenen Baugesuche sind noch nach den bisherigen Vorschriften zu beurteilen. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 30

²Mit dem Inkrafttreten dieses Reglementes werden das Baureglement vom 22. Februar 19831 sowie das Reglement für den Bau von Strassen, Fuss- und Velowegen vom 21. Oktober 1983 aufgehoben. Im Weiteren werden die folgenden Quartiergestaltungspläne und Arealüberbauungen aufgehoben: - GRB 465 vom 23.3.1973 Baudepartement des Kantons Schwyz Kantonale Mittelschule Ausserschwyz auf KTN 915/1794, Schützenstrasse, Pfäffikon - GRB 1797 vom 7.12.1972 Max Dietschi, Robert Tausky, Alois Züger

⁹Mehrfamilienhäuser auf KTN 756 und 2103, Breiten, Pfäffikon - GRB 1369 vom 13.9.1972 Fürsorgefonds der KIBAG

²Mehrfamilienhäuser mit 44 Wohnungen auf KTN 1143 und 334, Obstgarten, Freienbach - GRB 1702 vom 24.11.1972 Baukonsortium Lagler-Christen-Kälin

¹²Terrassenhäuser und ein freistehendes Einfamilienhaus mit 25 Garagen auf

KTN 272, 273 und 274, Wilenstrasse, Wilen
-
GRB 514 vom 7.4.1972

Erbengemeinschaft Emil Bachmann

²Mehrfamilienhäuser mit 29 Wohnungen auf KTN 280, Eulenweg, Wilen - GRB 1453 vom 18.11.1971 Gewoba, Genossenschaft für Wohnungsbau

²Mehrfamilienhäuser mit 28 Wohnungen auf KTN 266, Wilenstrasse, Wilen - GRB vom 19.10.1967/RRB vom 27.8.1968 Gemeindeabstimmung vom 5.5.1968 Strassen- und Baulinienplan, Gehren, Freienbach Die übrigen Quartiergestaltungspläne bleiben in Rechtskraft.

¹Damit ist auch die nachfolgende Änderung vom 29. März 1994 aufgehoben. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 31 ANHANG

A Tabelle der Grundmasse

B Nutzungskonzept «Areal Steinfabrik»

C Erläuterungsskizzen zum Baureglement

D Richtlinien für Strassenbreiten

E Erläuterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 32

ANHANG A

Tabelle der Grundmasse HZ Art. 46 Anhang B - 0.70 10.50 m/ 13 m▲ 15 m/ 17 m▲ 10 m 5 m 50% der Gebäudehöhe, resp. mind. 3 m 60% gegenüber W der Gebäudehöhe mind. 4 m und WG 100% 30% min. max. 70%

I2 Art. 44 - - 13 m 17 m -
L2* L2** G I1 W4 W3 W2 37 Art. 38 Art. 38 Art. 43 Art. 44 Art. 37 Art. 37 Art. 2 2 2 - - 4 3 0.30 0.30 - - 0.65 0.60 0.45 +10% +10% +10% für Wohnen AZ 0.30, resp. mind. 1 Wohnung v on max. 150 m2 13 m 10 m 7 m 7 m 7 m 13 m 20 m 17 m 14 m 10 m 10 m 10 m 17 m 20 m -
20 m 10 m 30 m 60 m 40 m 20 m - - -
40 m -
40 m -
WG4 WG3 Art. 36 Art. 36 4 3 0.65 0.60 +15% +15% 13 m 10 m 17 m 14 m 40 m -
40 m -
Z Art. 35 - - 13 m 17 m 50% der Gebäude- höhe, resp. mind. 3 m - - - gestattet min. 30% max. 70%
K Art. 34 - - 10.50 m 15 m - - -

Anzahl Vollgeschosse Ausnützungsziffer (max. AZ) wenn Gewerbeanteil mind. 25% ist oder wenn der Anteil preisgünstiger Wohnraum mind. 15% beträgt wenn der Anteil preisgünstiger Wohnraum mind. 15% beträgt Gebäudehöhe max. Firsthöhe max. Grenzabstand min. kleiner Grenzabstand grosser Grenzabstand Gebäudeabstand Gebäudelänge max. Geschlossene Bauweise Wohnanteil ▲ gemäss Nutzungskonzept "Areal Steinfabrik" im Anhang B Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 33

ANHANG B

Nutzungskonzept «Areal Steinfabrik» ZONENBESTIMMUNGEN

HAFENZONE

¹Die Hafenzone bezweckt die geordnete Überbauung des Gebietes zwischen dem Unterdorf Pfäffikon und dem Freihaltegebiet «Frauenwinkel». Erwünscht ist eine ausgewogene Durchmischung von Bauten mit Wohnungen, Gewerbebetrieben und, sofern der Bedarf vorhanden ist, Gaststätten, Läden und öffentlichen Bauten. Es sind höchstens mässig störende Betriebe zugelassen. Bei den gewerblich genutzten Flächen ist auch die Ansiedlung handwerklicher Betriebe erwünscht.

²Es gelten folgende maximale Grundmasse: - Gebäudehöhe 10.50 m - Firsthöhe

15.00 m - Im Kerngebiet, d. h.  70 m Abstand ab See  60 m Abstand ab Westgrenze  50 m Abstand ab Ostgrenze  40 m Abstand ab Südgrenze beträgt für 20 % der Gebäudegrundfläche (des gesamten Areals) die Gebäudehöhe 13 m und die Firsthöhe 17 m. Der Gemeinderat kann bei ansprechender Gestaltung die Fläche, welche höher überbaut werden darf, von 20 % auf 30 % erhöhen. - Gestalterisch sinnvolle Verschiebungen des Kerngebietes innerhalb des Areals, welche  hinreichend begründet sind (z. B. durch den Architekturwettbewerb)  das Gesamtmass der vorgegebenen Rahmennutzung für die höheren Bauten nicht überschreiten werden toleriert; - Ausnützungsziffer 0.70; - Grenzabstand gemäss den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes (PBG); - Nordseitig (exklusive Haab) gilt eine Baulinie von 30 m ab See; - Der Wohnanteil über die ganze Zone muss mindestens 30 %, max. 70 % betragen. Zum Prozentsatz des Gewerbes gehören auch die Dienstleistungsbetriebe.

³Die Bauten sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch in die Umgebung, insbesondere bezüglich Massstäblichkeit, Fassadengestaltung, Materialwahl und Farbgebung, einordnen. Der Umgebungsgestaltung (Fussgängerbereiche, Plätze, Bepflanzung) ist besondere Beachtung zu schenken. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 34 A. RICHTLINIEN ZU DEN GESTALTUNGSPLÄNEN

GEBIET STEINFABRIK

¹Das Gebiet Steinfabrik liegt in der Nähe des BLN-Gebietes «Frauenwinkel». Diese besonderen Verhältnisse sind mit den Gestaltungsplänen zu berücksichtigen. Insbesondere ist der Schutz des angrenzenden Naturschutzgebietes zu gewährleisten.

²Zur Erreichung dieses Zieles ist unter anderem entlang der Ostgrenze des Areals ein Landstreifen in der Breite von max. 5 m als «Planungsperimeter» freizuhalten. In diesem Bereich kann zum Beispiel ein Wassergraben innerhalb des Areals erstellt werden oder ein im «Frauenwinkel» selbst angelegter Flachwasserbereich in das Areal hineinragen. Die für diesen Zweck ausgeschiedenen Flächen können zur baulichen Nutzung gerechnet werden.

³Grundsätzlich soll ein sanfter Übergang zwischen Naturschutzgebiet und Baugebiet angestrebt werden. Dieses Ziel kann erreicht werden durch Massnahmen: a) Im Baugebiet:  Naturnahe Gartengestaltung;  Anlegen von Wasserflächen;  Durchziehen von Hecken eventuell vom Naturschutzgebiet ins Baugebiet;  Ableiten von Meteorwasser aus dem Baugebiet ins Naturschutzgebiet;  Innerhalb des 5 m Planungsperimeters kann jedoch auch ein Gitterzaun und/oder eine dichte Bepflanzung erfolgen. b) Im Naturschutzgebiet, zum Beispiel durch:  Anlegen eines grossen Flachwasserbereiches, der in das Baugebiet hineinragt (5 m).

⁴Die Gestaltungspläne sind durch ein Wettbewerbsverfahren nach SIA zu erarbeiten. a) Es ist ein öffentlicher SIA Wettbewerb durchzuführen, beschränkt auf die Regionen  Kanton Schwyz  Kanton Glarus  Kanton St. Gallen  Kanton Zürich  Kanton Zug Zusätzlich können noch Architekten eingeladen werden  von der Steinfabrik und  von der Gemeinde b) Für den Architekturwettbewerb werden nur Planungsteams, bestehend aus Architekten und Landschaftsarchitekten zugelassen. c) Der Wettbewerb ist darauf auszurichten, dass nebst dem Naturschutzgebiet auch der besonderen Lage des gesamten Areals unter Einbezug  der bestehenden Bausubstanz im Unterdorf und der historischen Nachbarschaft des Schlossturmes,  der Ufnau,  der Landschaft allgemein,  der Badi und des Schiffsteges, Rechnung getragen wird. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 35 d) Für die Vorbereitung des Wettbewerbes sind ausser dern Grundeigentümern und der Gemeinde auch Berater aus den Bereichen Ökologie/Umweltschutz und Vertreter des Kantons beizuziehen. e) Bei der Jurierung der Wettbewerbsarbeiten ist der Gemeinde eine angemessene Vertretung zu gewähren.

⁵In den Gestaltungsplänen ist ein Fussgänger-Rundgang (Bahnhof – Industriegeleise – Seeufer Steinfabrik – Unterdorfstrasse – Bahnhof) vorzusehen und im Rahmen der Überbauung zu realisieren.

⁶In den Gestaltungsplänen sind die detaillierten Nutzungen aufzuzeigen. Dabei soll die gemischte Nutzung mit Läden, Gewerbe, Praxen, Restaurant in den westlichen Bereich zu liegen kommen; die ruhigere Wohnnutzung ist im östlichen Bereich vorzusehen. - Es ist ein Kindergarten mit Spielplatz erforderlich. - Für den täglichen Bedarf ist genügend Ladenfläche bereitzustellen. Die Ladenfläche für ein einzelnes Verkaufsgeschäft darf 600 m2 nicht überschreiten. - Im Bereich des Hafens sind im Gestaltungsplanverfahren die notwendigen Flächen so auszuscheiden, dass je nach Bedarf ein Restaurant mit Saal realisiert werden kann. - Grosshotels, überregionale Kongresszentren, Vergnügungsstätten und Einkaufszentren sind nicht gestattet.

⁷Die Gestaltungspläne haben aufzuzeigen, wie die privaten und öffentlichen Bereiche zu trennen sind. Dabei ist eine für die Öffentlichkeit möglichst durchlässige Siedlung anzustreben mit öffentlich zugänglichen Wegen, Gassen, Plätzen, Durchgängen etc., insbesondere in den Bereichen gegen das Seeufer hin und im Bereich der gemischten Nutzung (westlicher Bereich).

⁸Die Anzahl der Parkplätze wird in Anbetracht der nahen öffentlichen Verkehrsmittel vom Gemeinderat mit einer reduzierten Höchstzahl festgelegt. Die Parkierung ist weitgehend in Sammelgaragen vorzusehen.

⁹In den Gestaltungsplänen sind neuzeitliche und umweltfreundliche Energiekonzepte vorzusehen und bei der Bauausführung zu realisieren. Nach Möglichkeit sind: - das Brauchwasser aus dem Zürichsee zu beziehen und in einem separaten Netz zu verteilen; - das Meteorwasser via Naturschutzgebiet abzuleiten.

¹⁰Die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist nach den Bestimmungen des Umweltschutzgesetzes (USG, SR 814.01) nach erfolgter Umzonung und Vorliegen des Wettbewerbes zu Lasten der Bauherrschaft vorzunehmen. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 36 B. VOR DER RECHTSKRÄFTIGEN UMZONUNG SIND ÜBER DIE FOLGENDEN ABMACHUNGEN DIENSTBARKEITSVERTRÄGE ABZUSCHLIESSEN

1. Land für die Gemeinde

- Die Steinfabrik Zürichsee AG tritt der Gemeinde entschädigungslos einen 20 m breiten Landstreifen entlang dem Seeufer im Ausmass von ca. 10’000 m2 zu Eigentum ab. - Im Weiteren verpflichtet sich die Steinfabrik Zürichsee AG, für allfällige Bedürfnisse der Gemeinde im Bereich der Haab und im Bereich der östlichen Einbuchtung zusätzliche Flächen im Baurecht abzugeben. Beim Land im Baurecht handelt es sich um zwei mögliche Kategorien, nämlich «Land zur Freihaltung» oder «Land zur Bebauung».

a)Als «Land zur Freihaltung» gilt zum Beispiel die Landfläche der östlichen Einbuchtung (Baumgruppe), die südlich des Landstreifens von 20 m liegt, den die Gemeinde erhält;

b)Als «Land zur Bebauung» werden der Gemeinde von der Steinfabrik max. 6’000 m2 im Baurecht zur Verfügung gestellt. - Die Gemeinde verpflichtet sich nach Abschluss der Wettbewerbsarbeiten, den Baurechtsvertrag über die dannzumal gewünschten Flächen (zur baulichen Nutzung max. 6’000 m2) abzuschliessen.

2. Preisgünstiger Wohnungsbau

- Von den ausgewiesenen Wohnanteilflächen sind 20 %, mindestens jedoch 40 Wohnungen gemischter Grösse dem Wohnraumförderungsgesetz (WFG, SR 842) zu unterstellen und der Allgemeinheit zugänglich zu machen.

3. Weg- und Benützungsrechte

- Die Weg- und Benützungsrechte (z.B. Fussgänger-Rundgang, Plätze, Parkplätze etc.) zugunsten der Öffentlichkeit sind zu regeln. Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 37

ANHANG C

Erläuterungsskizzen zum Baureglement Dachaufbauten Art. 11/2 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 38 Garagen- und Hofzufahrten Art. 20/1 Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 39 Ausnützungsziffer (anrechenbare Landfläche) Art. 24/3 𝑎𝑛𝑟𝑒𝑐ℎ𝑒𝑛𝑏𝑎𝑟𝑒 𝐵𝑟𝑢𝑡𝑡𝑜𝑔𝑒𝑠𝑐ℎ𝑜𝑠𝑠𝑓𝑙ä𝑐ℎ𝑒 (𝐵𝐺𝐹) Ausnützungsziffer AZ = 𝑎𝑛𝑟𝑒𝑐ℎ𝑒𝑛𝑏𝑎𝑟𝑒 𝐿𝑎𝑛𝑑𝑓𝑙ä𝑐ℎ𝑒 (𝐿𝐹) Baureglement Gemeinde Freienbach, Publikationsexemplar 40 Grenz- und Gebäudeabstand