Zone L · Wittenbach

Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt:

Zonen des Baugebietes: W1 Wohnzone

¹Vollgeschoss W2 Wohnzone

²Vollgeschosse W3 Wohnzone

³Vollgeschosse W4 Wohnzone

⁴Vollgeschosse WG3 Wohn-Gewerbe-Zone

³Vollgeschosse WG4 Wohn-Gewerbe-Zone

⁴Vollgeschosse GI Gewerbe-Industrie-Zone K Kernzone GiB Grünzone (innerhalb Bauzone) IE Intensiverholungszone Oe Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

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Zonen ausserhalb des Baugebietes:

GaB Grünzone (ausserhalb Bauzone) L Landwirtschaftszone WZ Weilerzone

Soweit im Zonenplan nichts anderes bezeichnet ist, gilt für die einzelnen Zonen folgende Zuordnung zu den Empfindlichkeitsstufen gemäss gültigem übergeordnetem Recht:

a)Empfindlichkeitsstufe 2: - Wohnzonen - Zone für öffentliche Bauten und Anlagen - Grünzonen

b)Empfindlichkeitsstufe 3: - Wohn-Gewerbe-Zonen - Gewerbe-Industrie-Zone - Kernzone - Landwirtschaftszone - Weilerzone

c)Empfindlichkeitsstufe 4 - Intensiverholungszone

Wohnzonen

Die Weilerzone dient der Erhaltung der bestehenden Baustruktur, der zweckmässigen Umnutzung, der Erweiterungsmöglichkeit von bestehenden Betrieben, dem sachgerechten Unterhalt der vorhandenen Bausubstanz, der Sicherung der charakteristischen Umgebung und Freiräume sowie der sorgfältigen Eingliederung von Neu-, Um-, und Erweiterungsbauten in das bestehende Weilerbild. Neben Wohnbauten sind auch gewerbliche sowie landwirtschaftliche Bauten zulässig, sofern sie immissionsmässig wenig stören.

Bauten und Anlagen haben sich bezüglich Fassaden und Dachgestaltung, Material- und Farbwahl sowie Massstäblichkeit der ländlichen Bauweise anzupassen und sich gut ins Weilerbild einzufügen. Es ist ein detaillierter Materialbeschrieb einzureichen. Moderne Formen sind zulässig, wenn sie im Vergleich zur traditionellen Bauart zumindest gleichwertig sind.

Es gelten folgende Regelbauvorschriften für nichtlandwirtschaftliche Bauten:

max. Vollgeschosszahl 2 max. Gebäudehöhe (m) 7 max. Firsthöhe (m) 11 max. Gebäudelänge (m) 20 Grenzabstand allseitig (m) 5 Baumassenziffer (m) 1,3

Für landwirtschaftliche Bauten gelten die Vorschriften der Landwirtschaftszone.

Bei zertifizierten Minergiehäusern gilt eine um je 0,2 m, bei Minergie-P eine um 0,3 m erhöhte Baumassenziffer.6

2. Überbauungsvorschriften Mehrausnützung

Zur Erreichung eines besseren Projektes kann durch einen Überbauungsoder Gestaltungsplan für ein zusammenhängend projektiertes und zweckmässig abgegrenztes Gebiet eine Mehrnutzung (Bonus) bis 10 % des zonengemässen Grundnutzungsmasses in Aussicht gestellt werden. Weist das Grundstück eine gut überbaubare Form, Grösse und Topographie auf, ist es besonnungsmässig günstig exponiert und lässt es eine hohe Sied-

⁶Fassung gemäss Nachtrag vom 8. Juni 2016

–11 - lungsqualität erwarten, kann der maximale Bonus in Anwendung kommen.

Werden vom Grundeigentümer besondere Anstrengungen zur Erreichung einer sehr hohen Siedlungsqualität geleistet, wie Durchführung eines Wettbewerbes oder Erteilung eines Studienauftrages an mehrere Architekten, kann der Bonus bis auf 25 % erhöht werden, wenn die Projektierung des Bauvorhabens durch den ausgewählten Projektverfasser sichergestellt ist. Die Behörde ist an der Evaluation der Projekte zu beteiligen.

Die in Aussicht gestellte Mehrnutzung wird im Baubewilligungsverfahren gewährt, wenn die Qualität des Bauprojektes den ursprünglichen Erwartungen entspricht und die jeweils anwendbaren folgenden Kriterien erfüllt sind:

- Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung; - Wohnkomfort und Wohnqualität; - sichere und attraktive Führung der Fussgänger; - Nutzbarkeit und Gestaltung der Freiflächen; - platzsparende, nichtstörende Anordnung der Autoabstellplätze; - Sicherung gebietsbezogener öffentlicher Infrastrukturanlagen; - ökologische …

Wo durch einen Überbauungs- oder Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt wird, gilt in allen Zonen offene Bauweise. Bei offener Bauweise werden die Bauten nach den Vorschriften der Regelbauweise allseitig freistehend erstellt.

In Gebieten mit offener Bauweise dürfen Bauten auch über Grundstückgrenzen hinweg zu einer Häuserreihe zusammengebaut werden. Die Länge einer Häuserreihe darf aber die zonengemässe maximale Gebäudelänge nicht überschreiten.

Raum zwischen Bauflucht und Strasse

Zwischen Bauten auf dem gleichen Grundstück, die betrieblich oder funktionell zusammengehören, kann ein reduzierter Gebäudeabstand bewilligt werden, wenn dadurch weder wohn- noch arbeitshygienische Nachteile entstehen noch öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden und eine architektonisch gute Lösung erzielt wird.

Abstände von An- und Nebenbauten-, Vor- und Kleinstbauten

Lichte Raumhöhe für Wohn- und Geschäftshäuser:

–Aufenthaltsräume mindestens 2,26 m

–Einstell- und Kellerräume mindestens 2,10 m

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Bei nicht waagrechter Decke ist für Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume die lichte Raumhöhe über mindestens 6 m2 Bodenfläche einzuhalten.

Bodenfläche von Wohn- und Schlafräumen: mindestens 12 m2.

Mindesttiefe von Balkonen für Aufenthaltszwecke: 1,6 m.

Für Höhe und Ausgestaltung von Geländern, Brüstungen und Handläufen ist die SIA Norm 358 einzuhalten.

Fertig-Lichtmass der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnbauten: mindestens ein Zehntel der Bodenfläche. Ausnahmen von dieser Regel sind möglich bei Renovationen von Altbauten oder wenn durch andere Massnahmen eine gleichwertige natürliche Belichtung erreicht wird.

Estrich und Kellerabteile müssen mindestens je 7 % der zugehörigen anrechenbaren Geschossfläche betragen; bei Geschossflächen von mehr als 145 m2 mindestens je 10 m2. Bei fehlender Estrichfläche ist diese innerhalb der Wohnung oder im Keller zu kompensieren. Raumhöhen unter 1,20 m sowie Wandschränke werden nicht als Estrichräume angerechnet.

Weitere Bauanforderungen Art. 23 Höchstens die Hälfte der Wohn-, Arbeits- und Schlafräume einer Wohnung darf nach Norden orientiert sein.

Jedes Wohngebäude muss einen geeigneten, genügend grossen Wäschetrocknungsraum aufweisen.

Jede Wohnung sowie separate Werkstätten, Läden usw. müssen ein eigenes WC aufweisen. In 4-Zimmer-Wohnungen sowie grösseren Wohnungen ist ein bzw. das WC getrennt vom Badezimmer einzurichten.

In Mehrfamilienhä …

Dachgeschosse dürfen, soweit sie nicht mit vorgeschriebenem Estrichraum belegt sind, voll zu Wohn- oder Arbeitszwecken ausgebaut werden.

Untergeschosse dürfen, soweit sie nicht mit vorgeschriebenen Kellerräumen belegt sind, unter Beachtung der hygienischen Anforderungen, voll zu Arbeitszwecken ausgebaut werden. Der Einbau von Wohn- und Schlafräumen in Untergeschossen ist nur dann zulässig, wenn eine einwandfreie Belüftung und Belichtung dieser Räume sichergestellt ist und die erforderlichen Isolationsmassnahmen getroffen werden. Fenster für Wohn- und Schlafräume im Untergeschoss müssen über dem Terrain liegen. Dachaufbauten und -einschnitte

In den Ortsbildschutzgebieten auf dem Dorfhügel Wittenbach und in Unterlören, innerhalb des Landschaftsschutzgebietes Sittertobel sowie an geschützten Kulturobjekten dürfen Aussenantennen nicht störend wirken.

–16 - Bauten unter Terrain

Das natürliche bzw. gewachsene Terrain ist im Zusammenhang mit Bauvorhaben möglichst wenig zu verändern. Bauten und Anlagen haben sich dem Terrain anzupassen und nicht umgekehrt.

Terrainveränderungen haben sich der vorhandenen Topographie anzupassen. Wo nötig und möglich sind Lebendverbauungen vorzusehen. Wenn Stützmauern sich gut in das Landschaftsbild einfügen und andere Lösungen mit erheblichen Nachteilen verbunden wären, sind sie zur Vermeidung zu steiler Böschungen zulässig.

Sofern Geländeveränderungen nicht grenzüberschreitend ausgeführt werden, dürfen Böschungskanten und Stützmauern nicht näher als 0,5 m an die Nachbargrenze reichen.

Abstellflächen für Motorfahrzeuge und Fahrräder

Bei Neubauvorhaben, Umbauten mit Nutzungsänderungen sowie Erweiterungen ist je ein Autoabstellplatz vorzusehen: - für Wohnbauten:

pro 80 m2 anrechenbare Geschossfläche

mindestens aber 1 Platz pro Wohnung; - für Industrie- und Gewerbebetriebe:

pro 1,5 Arbeitsplätze,

mindestens aber 3 Plätze pro Betrieb;

- für Dienstleistungsbetriebe:

pro 1,25 Arbeitsplätze,

mindestens aber 1 Platz pro Betrieb;

–17 - - für Verkaufsgeschäfte und Einkaufszentren:

pro 15 m2 Verkaufsfläche;

- für Gaststätten:

pro 4 Sitzplätze;

- für Hotels und Pensionen:

pro 2 Betten Bei der Berechnung sind Divisionsreste aufzurunden. Zur Präzisierung des Parkplatzbedarfes kann die SN-Norm beigezogen werden. Für Wohnbauten ist zusätzlich ein Zehntel der vorgeschriebenen Abstellplätze als Besucher-Parkplätze vorzusehen und dauernd diesem Zweck zu erhalten.

Bei nachgewiesener, vertraglich geregelter und zweckmässiger Mehrfachnutzung von Autoabstellplätzen kann die Bewilligungsbehörde die Pflichtzahl entsprechend reduzieren. Beim Nachweis einer realistischen Ersetzbarkeit des Personenwagenverkehrs durch den öffentlichen Verkehr, den Fussgänger- oder den Zweiradverkehr kann die Bewilligungsbehörde die Erstellung einer geringeren als der erforderlichen Zahl von Abstellplätzen zulassen. Bestehen Zweifel an der Ersetzbarkeit, hat der Baugesuchsteller den Nachweis der genügend grossen Fläche für die Erstellung der Pflichtzahl von Abstellplätzen zu erbringen; bei sichtlichen Missständen sind die fehlenden Parkplätze auf Verlangen der Behörde na …

Ausfahrten und Vorplätze sowie Haus- und Hofzufahrten dürfen die Sicherheit aller Benutzer nicht beeinträchtigen.

Die Sichtzonen sind so festzulegen, dass die Verkehrssicherheit nach Art. 100 des Strassengesetzes (sGS 732.1) gewährleistet ist. Für die Bemessungen werden die einschlägigen Schweizer Normen (SN) der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) angewendet.

Nicht überdeckte Zufahrten zu Einzelgaragen dürfen in Abänderung zur SNNorm der VSS höchstens 12 %, solche zu Sammelgaragen und Höfen höchstens 10 % Gefälle aufweisen, jedoch sind die Ausrundungen und Gefällswechsel der Norm entsprechend einzuhalten.

Schliesst eine Garage an eine öffentliche Strasse oder einen öffentlichen Weg an, so ist ein Vorplatz von 5,5 m Länge auf privatem Grund anzulegen. Kinderspielplätze

Für das Baugesuch sind die bei der Bauverwaltung Wittenbach, im Internet der Gemeinde Wittenbach (www.wittenbach.ch/Verwaltung/Publikationen) oder direkt unter www.baugesuch.sg.ch erhältlichen Formulare zu verwenden. Das Baugesuch hat – abhängig von der Art des Bauvorhabens – zu enthalten:

a) Ausgefüllte Baugesuchsformulare mit Beschreibung des Bauvorhabens, soweit die beabsichtigte Ausführung aus den Plänen nicht ersichtlich ist; Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche und der Baumassenziffer sowie Festlegung des Niveaupunktes durch den Geometer;

b) Grundbuchplankopien (Situation mit 1-m-Höhenkurven) des Nachführungsgeometers mit den eingetragenen Massen des Baukörpers, der Grenz-, Gebäude-, Strassen-, Wald- und Gewässerabstände, der bestehenden und projektierten Werkleitungen, der beabsichtigten Anlage der Auto- und Fahrradabstellflächen, der Zufahrtsstrassen und Zufahrtswege sowie der vorgesehenen Bepflanzung in ihren Grundzügen;

c) Grundrisse aller Geschosse im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Feuerstätten und der Zweckbestimmung der einzelnen Räume sowie der Fenster- und Bodenflächen;

d) Schnitt- und Fassadenpläne im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Höhen, des Niveaupunktes (in m.ü.M.), des gewachsenen Bodens und des neuen Terrainverlaufs von Grenze zu Grenze einschliesslich der Übergänge zu den Nachbargrundstücken;

e) Längenprofile von Garagen- und Hofzufahrten;

f) Nachweis der erforderlichen Estrich- und Kellerflächen;

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g) Besondere Kanalisationseingabe mit Angabe von Leitungsdurchmes …

Bei Ausführung von Bauarbeiten sind alle zum Schutze der Beteiligten wie auch Dritter nötigen Vorkehrungen zu treffen.

Übermässige Immissionen aller Art sind unzulässig. Ergeben sich in Bezug auf Lärm, Staub, Verschmutzung öffentlicher Strassen, Abfallbeseitigung oder Gerüche unzumutbare Zustände oder werden festgelegte Grenzwerte überschritten, so verfügt der Gemeinderat die Behebung der Missstände, gegebenenfalls die Einstellung der Arbeiten.

Auf jeder Baustelle sind Abfallmulden aufzustellen, die eine Trennung der Abfälle nach ihrer Entsorgungsart erlauben.

Auf Baustellen ist bis Bauvollendung ein einwandfreies Bau-WC als geschlossenes System oder mit Kanalisationsanschluss zu installieren.

Schutz öffentlicher Einrichtungen und von Bäumen

Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung einer Baute; Anbauten werden nicht angerechnet.

Bei gegliederten oder gekrümmten Gebäudegrundrissen entspricht die Gebäudelänge der längeren Seite des den Gebäudegrundriss umhüllenden flächenkleinsten Rechtecks.

An-, Neben-, Vor- und Kleinstbauten

Dieses Baureglement tritt mit der Genehmigung durch das Baudepartement des Kantons St. Gallen in Kraft und hebt das Baureglement vom 6. Dezember 1995 auf. Der Gemeinderat bestimmt den Vollzugsbeginn.

Die folgenden Überbauungs- und Gestaltungspläne bleiben in Kraft: - Überbauungsplan Armhueb vom 4.11.1982 - Überbauungsplan Betten Süd II vom 21.08.2008 - Gestaltungsplan Blindenheim Bruggwaldstrasse vom 30.08.1995

–26 - - Gestaltungsplan Egg vom 8.1.1988 - Überbauungsplan Hofen II vom 14.7.1980 - Teiländerung Überbauungsplan Hofen II vom 16.6.1992 - Überbauungsplan Halten III vom 23.5.1977 - Teiländerung Überbauungsplan Halten III vom 19.03.1997 - Gestaltungsplan Halten vom 28.4.1982 - Teiländerung Gestaltungsplan Halten vom 02.06.2010 - Gestaltungsplan Kirchsteig vom 19.7.1991 - Teiländerung Gestaltungsplan Kirchsteig vom 27.07.1999 - Überbauungsplan Neuhus vom 30.08.1999 - Gestaltungsplan Oberer Oedenhof I vom 17.02.1994 - Teiländerung Gestaltungsplan Oberer Oedenhof I vom 18.11.2005 - Gestaltungsplan Oberer Oedenhof II vom 07.06.2004 - Überbauungsplan Oberrüti vom 15.08.2000 - Baulinienplan Oberrüti vom 16.5.1983 - Überbauungsplan Oberwiesen vom 22.10.1965 - Baulinienplan für Neben- und Anbauten längs Höhenstrasse vom 11.11.1974 - Baulinienplan Wiesenstrasse vom 21.11.1995 - Gestaltungsplan Oedenhof Geschäftshaus vom 15.9.1978 - Überbauungsplan Zentrum Oedenhof vom 10.01.2005 - Gestaltungsplan Ringstrasse vom 11.6.1992 - Überbauungsplan Ringstrasse Süd vom 14.11.2002 - Gestaltungsplan Rosengartenwiese vom 21.9.1992 - Ges …