Zone K · Rothenburg

Rechtscharakter

Die Vorschriften dieses Reglements sind als öffentliches Recht zwingend und können durch Vereinbarung zwischen Nachbarn nicht abgeändert oder aufgehoben werden, soweit dies nicht ausdrücklich vorgesehen ist. II. Richtplanung

Zoneneinteilung

Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen und in folgende Empfindlichkeitsstufen (ES) gemäss Eidg. Lärmschutzverordnung eingeteilt:

Bauzonen

ES  Kernzone K III  Fleckenzone F III  Fleckenerweiterungszone FE III  Wohnzone Quartiererneuerung W-QE II*  4-geschossige Wohnzone W4 II*

* Lärmbelastete Wohnzonen, Zonen für öffentliche Zwecke und die Arbeitszone C gemäss Zonenplan werden der Empfindlichkeitsstufe ES III zugeordnet. Geschäfts-Nr.: 2019-0778 / Lauf-Nr.: 37440 Seite 6  3-geschossige Wohnzone W3 II*  2-geschossige Wohnzone (Einzelbauweise) W2-E II*  2-geschossige Wohnzone (verdichtete Bauweise) W2-V II*  Spezielle Wohnzone W-S II  Wohnzone mit Gestaltungsplanpflicht W-GP Anhang 12  3-geschossige Arbeits-/Wohnzone Ar-W3 III  Arbeitszone A, B, C Ar-A / Ar-B / Ar-C III*/IV 3  Arbeitszone D Ar-D IV  Zone für Nutzungsbeschränkungen an Erdgasleitung NE ---  Zone für öffentliche Zwecke OE II*  Grünzone A GR-A II  Grünzone B GR-B II  Grünzone C GR-C II  Sondernutzungszone Zoo/Gartenbau SZG III  Sonderbauzone Pferdesport SPS III4  Deponiezone D III

Nichtbauzone

ES  Übriges Gebiet B ÜG-B III  Übriges Gebiet B (Landumlegungsgebiet) ÜG-B (LU) III  Landwirtschaftszone LW III

Schutzzonen/Schutzobjekte

ES  Naturschutzzone I NS-I III  Naturschutzzone II NS-II -  Landschaftsschutzzone LS -  Naturobjekte

-  Aussichtsschutzzone …

Etappierung der Bauzonen

1 Die Bauzonen werden im Sinne von § 43 PBG in zwei Bauetappen eingeteilt.

2 Bauzonen der 1. Bauetappe sind im Zonenplan voll ausgemalt. In ihnen kann im Rahmen der geltenden Vorschriften gebaut werden.

3 Grössere, zusammenhängende und unüberbaute oder nicht erschlossene Gebiete werden der Bauzone 2. Etappe zugeteilt. Sie sind im Zonenplan schraffiert angelegt.

4 Die Bauzonen der 2. Etappe in den Speziellen Wohnzonen (W-S) können frühestens 8 Jahre nach Inkrafttreten dieser Ortsplanungsrevision in die 1. Etappe umgeteilt und bebaut werden. Voraussetzung für eine Bebauung ist ein rechtskräftiger Gestaltungsplan, der die Bedingungen gemäss Art. 43 Abs. 9 BZR erfüllt.

5 Die übrigen Bauzonen der 2. Etappe werden in die 1. Etappe umgeteilt, wenn eine geordnete Überbauung, gute Gestaltung und zweckmässige Erschliessung in einem Bebauungs- oder Gestaltungsplan gesichert sind und die übergeordnete Erschliessung genügt.

6 Für das Verfahren der Umetappierung gilt § 43 PBG.

Kernzone (K)

1 Die Kernzone ist für nicht oder nur mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebauten und für Wohnbauten sowie für öffentliche Bauten bestimmt. Die geschlossene Bauweise ist nach Massgabe von § 129 Abs. 2 PBG gestattet. Im Übrigen gelten die ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften der §§ 120 ff. PBG. Ausnützungsziffer: höchstens 0,80 wovon für Wohnen: höchstens 0,60 Der Gemeinderat kann für Nutzungen im öffentlichen Interesse (zentrumsfördernde Nutzungen, nicht für Wohnen) die AZ um maximal 0,20. Geschosszahl: höchstens 4 Vollgeschosse.

2 Die Läden und weiteren besucherorientierten Bauten haben in Bezug auf die Nutzungen, Fussgängerbeziehungen und die Umgebungsgestaltung mit dem Flecken als kulturelles und geschäftliches Zentrum der Gemeinde eine Einheit zu bilden. Geschäfts-Nr.: 2019-0778 / Lauf-Nr.: 37440 Seite 8

Wohnzone Quartiererneuerung (W-QE)

1 Die Wohnzone Quartiererneuerung ist in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; nicht störende Arbeitsplätze sind gestattet.

2 Massgebend für die zulässige Ausnützung ist das bestehende Bauvolumen. Bei Sanierungen können leichte Vergrösserungen der Bauvolumen (für Liftanbauten, Balkonanbauten oder -vergrösserungen und/oder Ausbau von Sanitäranlagen) bewilligt werden.

3 Bei grösseren konzeptionellen Veränderungen, die im Rahmen von Gestaltungs- oder Bebauungsplänen gesichert werden, kann das bestehende oberirdische Bauvolumen massgebend (bis 20 %) vergrössert werden. Diese Veränderungen müssen zwingend umfassen:  Wohnungsstandards müssen den heutigen Anforderungen (bezüglich Familienfreundlichkeit, Grösse der Räume, der Balkone und der Nasszellen) genügen. Die bestehenden Wohnungen können entsprechend saniert oder ersetzt werden.  Die Parkplätze sind in Sammelgaragen zusammenzufassen und die Umgebung als Grün- und Spielflächen aufzuwerten. Zulässig sind höchstens 5 Vollgeschosse (zusätzliche Dach- oder Attikageschosse sind nicht gestattet).

4 Die Gestaltungspläne können Teilbereiche der Zone umfassen, müssen aber mindestens zwei Bauten und so viel Umgebungsflächen umfassen, dass die Anforderungen bezüglich Parkierung und Umgebung erfüllt werden können. Geschäfts-Nr.: 2019-0778 / Lauf-Nr.: 37440 Seite 10

4-geschossige Wohnzone (W4)

1 Die viergeschossige Wohnzone ist in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; nicht störende Geschäfts- und Gewerbebetriebe sind gestattet.

Ausnützungsziffer: höchstens 0,55 Geschosszahl: höchstens 4 Vollgeschosse

2 Ein- oder Zweifamilienhäuser (ausgenommen Gruppensiedlungen) können nur vereinzelt und nur im Rahmen von Gestaltungsplänen bewilligt werden.

3-geschossige Wohnzone (W3)

Die dreigeschossige Wohnzone ist in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; nicht störende Geschäfts- und Gewerbebetriebe sind gestattet.

Ausnützungsziffer: höchstens 0,50 Geschosszahl: höchstens 3 Vollgeschosse Gebäudelänge: höchstens 32 m

Ein- oder Zweifamilienhäuser können nur vereinzelt und nur im Rahmen von Gestaltungsplänen bewilligt werden.

Spezielle Wohnzone (W-S)

1 Die spezielle Wohnzone W-S ist in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; nicht störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sind gestattet.

2 In der Speziellen Wohnzone W-S darf nur im Rahmen eines Gestaltungsplans gebaut werden, der sich auf ein Konzept gemäss den Bedingungen von Art. 43 Abs. 9 BZR stützt.

3 Es gelten für die einzelnen Areale folgende Ausnützungsziffern und Vollgeschosse (einschliesslich AZ-Bonus für Gestaltungspläne und einschliesslich Ausnahmen betreffend die Geschosszahlen in Gestaltungsplänen):

Zonen-Nr. Gebiet max. Ausnützung* Vollgeschosse zus. Dachoder Attikageschoss A Feldheim 0,75 4-5 teilweise

(gemäss Konzept) B Neuhof 0,28 2 nein E1 Hermolingen 0,22 2 nein E2

0,38 3 nein E3

0,66 4-5 nein F Gimmermee** 0,43 2 teilweise *** H1 Bertiswil Ost** 0,45 3 nein H2

0,34 2 nein K Neugüetli 0,38 2 nein

* Ist ein Gebäude Minergie-zertifiziert oder werden mindestens 75% des Wärmebedarfs für Heizungen und Warmwasser mit erneuerbaren Energien gedeckt, werden 5% der anrechenbaren Geschossflächen nicht angerechnet. ** Die Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) im Einzugsbereich der Kantonsstrasse sind einzuhalten. *** Die Baute entlang der Rosengartenstrasse darf zusätzlich ein Attikageschoss aufweisen.

4 Um die Ziele der Nutzungsplanung in der speziellen Wohnzone zu verwirklichen, behält sich die Gemeinde das Recht, in Anwendung der §§ 86 ff. PBG eine Landumlegung anzuordnen, ausdrücklich vor. Art. 18a6 Wohnzone …

Arbeitszonen A, B, C (Ar-A / Ar-B / Ar-C)

1 In den Arbeitszonen A, B und C gilt die Empfindlichkeitsstufe ES IV, in der speziell ausgeschiedenen Fläche der Arbeitszone C (Station Ost) gilt die ES III. 7

2 Wohnungen dürfen nur für Betriebsinhaber und betrieblich an den Standort gebundenes Personal erstellt werden.

3 Zulässig sind mässig bis stark störende Betriebe (wie Dienstleistungs-, Gewerbe- und Industriebetriebe) respektive bis mässig störende Betriebe (Arbeitszone C im Arbeitsplatzgebiet Rothenburg Station Ost).

Tankanlagen und ähnliche industrielle Anlagen, die das Orts- und Landschaftsbild stark beeinträchtigen, sind nur in der Arbeitszone A zulässig. Im Bereich von Tankanlagen sind die aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen erforderlichen Sicherheitsmassnahmen zu treffen.

Fachmärkte mit mehr als 200 m2 Fläche pro Projekt sind nur in der Arbeitszone C zulässig. Die Nettofläche für Fachmärkte mit mehr als 200 m2 Nettofläche darf in dieser Zone gesamthaft maximal 8'000 m2 betragen. Der Gemeinderat erlässt Richtlinien über die Verteilung der Nettofläche.

Fachmärkte mit mehr als 1'000 m2 Nettofläche pro Projekt sind nur aufgrund einer Prognose über die mutmasslichen Auswirkungen auf die Umwelt sowie aufgrund eines Nachweises der genügenden Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr zulässig. Der Gemeinderat erlässt Richtlinien über die Anforderungen an die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr.

Zur Realisierung eines Fachmarktprojektes mit mindestens 10'000 m2 Nettofläche kann im Rahmen eines Bebauungsplanes die …

Zone für öffentliche Zwecke (OE)

1 Die Zone für öffentliche Zwecke ist für vorhandene und künftige öffentliche Bauten und Anlagen bestimmt, für die ein voraussehbares Bedürfnis besteht (§ 48 Abs. 2 PBG).

2 In dieser Zone dürfen keine privaten Bauten und Anlagen mehr erstellt werden. Bestehende private Bauten und Anlagen dürfen belassen und unterhalten werden, bis der Boden für öffentliche Zwecke beansprucht wird (§ 48 Abs. 2 PBG). Geschäfts-Nr.: 2019-0778 / Lauf-Nr.: 37440 Seite 15 3 Geschosszahl und Ausnützung hat die zuständige Stelle im Einzelfall unter gebührender Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Interessen festzulegen. 4 Die zulässigen Nutzungen in den einzelnen Zonen sind im Anhang dieses Reglements konkret umschrieben (siehe Anhang 1).

Übriges Gebiet B (Landumlegungsgebiet) (ÜG-B (LU))

1 Im Landumlegungsgebiet ist die Nutzung noch nicht bestimmt.

2 Zur zweckmässigen Abgrenzung der Nutzungszonen wird eine Landumlegung gemäss PBG durchgeführt.

3 Bei der Zuteilung dieser Flächen ist die wertmässige, künftige Nutzung angemessen zu berücksichtigen.

4 Bis zur Festsetzung der Nutzungszonen gelten die Bestimmungen der Landwirtschaftszone.

Naturschutzzone I (NS-I)

1 Die Naturschutzzone I bezweckt den Schutz und die Aufwertung von Lebensräumen gefährdeter Tiere und Pflanzen sowie die Erhaltung von Weihern und den Schutz der angrenzenden Ufervegetation.

2 Nicht zulässig sind insbesondere:  neue Bauten und Anlagen sowie Erweiterung, Umbau, Zweckänderung und Wiederaufbau bestehender Bauten und Anlagen  das Aufstellen von Erholungseinrichtungen, Zelten, Wohnwagen, Cheminéeanlagen bzw. von anderen Provisorien  Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Materialabbau)  Materialablagerungen Geschäfts-Nr.: 2019-0778 / Lauf-Nr.: 37440 Seite 19  das Betreten und Befahren abseits vorhandener Wege (ausser fachgerechtem Unterhalt)  Entwässerungen oder andere Veränderungen des Wasserhaushalts  die Erstellung neuer Wege und Leitungen  das Ausgraben und Zerstören von standortgerechten Pflanzen und Pflanzenbeständen sowie die Aufforstung und Anlage von Baumbeständen  das Beweiden  die Anwendung von Pflanzenhilfsstoffen  der private und gewerbliche Gartenbau In begründeten Fällen kann die zuständige Stelle im Rahmen der Pflegevereinbarungen Ausnahmen vom Weideverbot gewähren, wenn dies dem Schutzzweck nicht zuwiderläuft.

3 Auf Flächen, für welche eine landwirtschaftliche Nutzung bzw. Pflege nötig und sinnvoll ist, gelten folgende Nutzungsbestimmungen:  Die Vegetation ist ein- bis zweimal pro Jahr zu schneiden; das Schnittgut ist abzuführen. Die Feuchtgebiete dürfen frühestens Mitte September, die Trockengebiete frühestens Mitte Juli geschnitten werden.  …

Gefahrenzonen allgemein

1 Gefährdete Gebiete gemäss § 146 PBG sind in einer kommunalen Gefahrenkarte vermerkt. Sie bezeichnet insbesondere Gebiete, welche durch Überschwemmungen, Übersarungen, Erosion, Steinschlag oder andere Naturgefahren gefährdet sind.

2 Die Gefahrenkarte liegt bei der Gemeindeverwaltung zur Einsicht auf. Die Gefahrenzonen sind im Zonenplan festgelegt.

3 Die Gefahrenzonen umfassen Gebiete, welche nicht oder nur mit sichernden Massnahmen überbaut werden dürfen. Die Bestimmungen der Gefahrenzonen gehen jenen der von ihnen überlagerten Zonen vor.

4 Sämtliche Terrainveränderungen sind bewilligungspflichtig.

5 Bei Neubauten und baulichen Veränderungen, einschliesslich Terrainveränderungen, sind folgende Grundsätze zu beachten: Die einwirkenden Gefahrenprozesse dürfen nicht in die Gebäude eindringen können. Für die Intensitäten, z.B. die Einwirkhöhe, sind die Intensitätskarten für sehr seltene Ereignisse (100 bis 300 Jahre) massgebend.

6 Innerhalb der Gefahrenzonen hat die zuständige Stelle die vorgesehenen Schutzmassnahmen im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen und allfällig notwendige Auflagen zu machen. Sie kann aufgrund der lokalen Gefahrensituationen Nutzungseinschränkungen erlassen. Ausnahmen von Bestimmungen dieses Artikels können gewährt werden, wenn aufgrund realisierter Massnahmen die Gefahrensituation beseitigt oder reduziert werden konnte, oder wenn im Zusammenhang mit Bauvorhaben Massnahmen getroffen werden, welche eine Gefährdung des Gebietes nachhaltig aufheben.

7 Die zum Schutz gegen Natu …

Ergänzende Gestaltungsplanbestimmungen

1 Für einen Gestaltungsplan, der die zonengemässen Vorschriften einhält, ist keine Minimalfläche vorgeschrieben.

2 Die Minimalfläche für einen Gestaltungsplan, bei dem vom Zonenplan und Bau- und Zonenreglement im Rahmen von § 75 Abs. 2 und 3 PBG abgewichen wird, beträgt 5'000 m2, in der Fleckenerweiterungszone und in der Wohnzone Quartiererneuerung 3‘000 m2.

3 Im Rahmen eines Gestaltungsplanes ist ein verbindliches Energiekonzept zu erstellen. Bei Wohnüberbauungen hat das Energiekonzept mindestens die Anforderungen gemäss § 10 Abs. 2 PBV zu erfüllen.

4 Der Gemeinderat kann in den Gestaltungsplänen Realisierungsetappen festlegen.

5 Im Rahmen der Gestaltungspläne sind mindestens 15 % der Arealflächen als gemeinschaftlich nutzbare Grün- und Freiraumflächen festzulegen; darin enthalten sind auch die Spielflächen gemäss § 75 Abs. 3 lit. d PBG. Deren Erstellung und Unterhalt sind verbindlich zu regeln. Diese Bestimmung gilt nicht in Arbeitszonen.

6 Dem genehmigten Gestaltungsplan ist vor Erteilung der ersten Baubewilligung ein Miteigentumsreglement beizulegen, das den Unterhalt von Anlagen wie Strassen, Plätzen, Freiräumen, und von Naturobjekten und Bepflanzungen auf Gemeinschaftsflächen regelt. Diese Bestimmung gilt nicht in Arbeitszonen.

7 Sind Kulturobjekte betroffen, kann der Gemeinderat einen Gestaltungsplan verlangen (§ 74 Abs.

²PBG).

8 Der Gemeinderat gewährt einen Bonus zur Ausnützungsziffer im Rahmen der Anforderungen gemäss § 75 Abs. 1 und 3 PBG. Der Gemeinderat erlässt Ric …

Strassenabstände

1 Für neue ober- oder unterirdische Bauten und Anlagen sind die Strassenabstände verbindlich, die in einem Nutzungsplan festgelegt wurden. Von der Gemeinde festgelegte Baulinien entlang von Kantonsstrassen sind vom Regierungsrat zu genehmigen.

2 Wo kein solcher Nutzungsplan besteht, haben neue oberirdische Bauten und Anlagen folgende Mindestabstände einzuhalten:

a)zu Kantonsstrassen 6 m

b)zu Gemeindestrassen 5 m

c)zu Güterstrassen 4 m

d)zu Privatstrassen 4 m

e)zu Wegen

2 m

3 Vorbauten wie Dachvorsprünge, Treppen, Balkone und andere Anlagen wie Container- und Veloplätze, dürfen bis maximal 1 m über die Mindestabstände gemäss den Absätzen 1 und 2 hinausragen.

4 Bei neuen unterirdischen Bauten und Anlagen beträgt der Mindestabstand zu Strassen 3 m und zu Wegen 2 m, sofern nicht ein Nutzungsplan gemäss Absatz 1 abweichende Abstände festlegt.

¹⁵Eingefügt gemäss Urnenbeschluss vom 17. November 2019, in Kraft ab 3. März 2020 Geschäfts-Nr.: 2019-0778 / Lauf-Nr.: 37440 Seite 26 5 Im Einzelfall kann das Baudepartement bei Kantonsstrassen, die zuständige Stelle bei den übrigen Strassen, Ausnahmen bewilligen, wenn die Anlage weder die Verkehrssicherheit noch einen künftigen Strassenausbau beeinträchtigt (§ 88 StrG).

6 Im Übrigen wird auf das kant. Strassenrecht verwiesen.

Gebühren

1 Die Gemeinde erhebt für die Erfüllung baurechtlicher Aufgaben eine Gebühr, die sich aufgrund der mutmasslichen Baukosten, abgestuft wie folgt bemisst: bis Fr. 500‘000.00 2,5 ‰ von Fr. 500‘000.00 bis Fr. 1‘000‘000.00 2,0 ‰ von Fr. 1‘000‘000.00 bis Fr. 2‘000‘000.00 1,5 ‰ von Fr. 2‘000‘000.00 bis Fr. 5‘000‘000.00 1,0 ‰ ab Fr. 5‘000‘000.00 0,5 ‰ mind. jedoch Fr. 200.00 im ordentlichen und mindestens Fr. 100.00 im vereinfachten Baubewilligungsverfahren sowie für Planänderungen.

Ergibt sich nach Festsetzung der Gebäudeversicherungssumme eine Differenz zu den für die Gebührenberechnung zugrunde gelegenen Baukosten, kann eine revidierte Rechnungsstellung erfolgen.

Bei offensichtlich falscher Angabe der Baukosten durch Gesuchstellende werden die Gebühren auf deren Kosten durch einen Gutachter ermittelt und von der Gemeinde festgesetzt. Die Gemeinde kann eine Bauabrechnung verlangen. Gebührennachforderungen bleiben vorbehalten.

Deckt die anhand der Baukosten ermittelte Gebühr die anfallenden Kosten der Gemeinde nicht, können diese nach Zeitaufwand gemäss den Ansätzen der kantonalen Verordnung über den Gebührenbezug der Gemeinden in Rechnung gestellt werden.

2 Für sämtliche administrativen Arbeiten (Publikationen, Kontrollen usw.) wird eine zusätzliche Gebühr zu der in Abs. 1 festgelegten Gebühr erhoben. Diese bemisst sich nach Zeitaufwand gemäss den Ansätzen der kantonalen Verordnung über den Gebührenbezug der Gemeinden. Die Kosten für den Beizug verwaltungsexterner Gutachter und Fachleute werden zusätzlich zur Gebühr gem …

Hängige Gesuche

1 Alle zur Zeit des Inkrafttretens dieser Bau- und Zonenvorschriften noch nicht bewilligten Gesuche sind nach den Vorschriften dieses Bau- und Zonenreglements zu behandeln. Geschäfts-Nr.: 2019-0778 / Lauf-Nr.: 37440 Seite 37 2 Gestaltungs- und Bebauungspläne, mit deren Realisierung vor Inkrafttreten dieses Reglementes begonnen wurde und die den Vorschriften dieses Reglementes widersprechen, können in der bewilligten Form beendet werden. Die Gemeinde kann im Baubewilligungsverfahren erforderliche Ausnahmen bewilligen.

Mobilfunk

1 Als Antennenanlagen gelten Anlagen, die dem draht- und kabellosen Empfang sowie der drahtund kabellosen Übermittlung dienen. Als visuell wahrnehmbare Antennenanlagen gelten Anlagen, die nicht bzw. nicht hinreichend kaschiert sind und aufgrund ihres Erscheinungsbildes als Antennenanlage erkennbar sind.18

2 Für die Erteilung einer Baubewilligung für eine Mobilfunkanlage ist folgendes Vorverfahren erforderlich:

a)Der Mobilfunkbetreiber teilt der Gemeinde mit, in welchem Umkreis der Bau einer Anlage beabsichtigt ist.

b)Der Mobilfunkbetreiber kann einen Standortvorschlag vorlegen. Dieser ist unter Berücksichtigung des Kaskadenmodells gemäss nachfolgenden Absätzen zu begründen.

c)Die Behörde prüft den Standort und kann alternative Standorte vorschlagen.19

3 Nach Ablauf des Vorverfahrens gemäss Abs. 2, spätestens aber nach einer Frist von drei Monaten kann der Betreiber das Baubewilligungsverfahren einleiten. Ist der von der Gemeinde vorgeschlagene Standort gemäss Prüfung des Betreibers realisierbar (technisch, wirtschaftlich, privat- und planungsrechtlich), hat der Betreiber diesen Standort zu übernehmen.20 4 Für die Standortevaluation visuell wahrnehmbarer Antennenanlagen gelten folgende Prioritäten (1 = höchste Priorität): Priorität 1: Arbeitszonen, Sondernutzungszone Zoo / Gartenbau, Sonderbauzone Pferdesport, Deponiezone: Visuell wahrnehmbare Antennenanlagen haben gegenüber anderer Bauzonen, die ganz oder teilweise eine Wohnnutzung erlauben, in der Regel einen Mindestabstand von 100 m aufzuweisen. Priorität 2: Zonen …