Zone A · Wohlen bei Bern

Art der Nutzung Es gelten die folgenden Nutzungsarten und Lärmempfi ndlichkeitsstufen (ES): * Der minimale Gewerbeanteil in der Mischzone MZ ist bei Parzellen mit einer Mindestfl äche von 1’000 m2 hinsichtlich Lage, Grösse und Erschliessung in einem Gesamtkonzept nachzuweisen. Damit wird die Grundlage dazu geschaffen, je nach Bedürfnislage den Gewerbeanteil losgelöst von der Wohnnutzung zu realisieren. In den Wohnzonen W sind ausser Wohnbauten und den erforderlichen öffentlichen Einrichtungen (Bushaltestellen, Kindertagesstätten, ...) nur die für den täglichen Lebensbedarf der Quartierbewohner notwendigen Ladengeschäfte sowie baulich und betrieblich stille Kleingewerbe (Coiffeur, Künstleratelier, Arzt praxis, Büro und dgl.) gestattet (siehe Art. 90 Abs. 1 BauV). Zone Abkürz. Nutzungsart ES Wohnzone W Wohnen, stilles Gewerbe II Dorfzone DZ Landwirtschaftsbetriebe, Wohnbauten, Dienstleistungs- und mässig störende Gewerbebetriebe. III Mischzone* MZ Wohn-, Gewerbe- und Bürobauten Gewerbe, die das Wohnen wesentlich beeinträchtigen, sind nicht zugelassen (Art. 89 ff. BauV) In der Mischzone muss der minimale Gewerbeanteil 10% der gesamthaft zu realisierenden Bruttogeschossfl äche betragen. III Arbeitszone A Arbeitsnutzungen Ausgenommen sind reine Lagerbauten. Max. eine betriebsnotwendige Wohnung pro Gebäude. IV Weitere Zonen siehe Art. 3 ff. 8 9

Mass der Nutzung

¹Für die Bauzonen gelten - unter Vorbehalt von Abs. 2 und 3 - die folgenden baupolizeilichen Masse: * siehe Abs. 4

²Der Ausbau von Gebäuden innerhalb des bestehenden Volumens, welche vor dem Inkrafttreten dieses Baureglements erstellt wurden, unterliegt keiner Ausnützungsziffer-Beschränkung, sofern die erforderlichen InfrastrukturEinrichtungen (Abstellräume, Kinderspielplätze, Autoabstellplätze, hinreichende Erschliessung, etc.) nachgewiesen und die wohnhygienischen Vorschriften nicht beeinträchtigt werden.

³Wo heute in Dorfzonen bestehende Bauten reglementarische Abstände zu Grenzen und Strassen unterschreiten, kann im gleichen Umfang ein Neubau erstellt werden, wenn er die ästhetischen Bedingungen einer guten Gesamtwirkung im Ortsbild erfüllt und keine weiteren öffentlichen und privaten Interessen ent gegen stehen.

⁴In den Mischzonen dürfen auch 3-geschossige Flachdachbauten ohne Attika gebaut werden. In diesem Fall gilt eine maximale Gebäudehöhe von 10.50 m.

⁵Für unbewohnte 1-geschossige An- und Nebenbauten bis zu einer Maximalfl äche von 60.00 m2 gilt ein Grenzabstand von 2.00 m. kGA = kleiner Grenzabstand gGA = grosser Grenzabstand GH = Gebäudehöhe, siehe auch Art. 41 und 42 GBR (Messweise der GH) GL = Gebäudelänge GZ = Geschosszahl AZ = Ausnützungsziffer Der Bauabstand von öffentlichen Strassen (siehe Art. 46), Gewässern (siehe Art. 45) und dem Wald (siehe Waldgesetz) geht den Grenzabständen vor. Die erforderliche minimale Infrastruktur ist in der Bauverordnung Art. 44 ff. festgelegt. Im Weiteren gelten die Abstandsrege …

Weilerzone

¹Die Weilerzone dient der Erhaltung der traditionell entstandenen Siedlungsstruktur durch die Landwirtschaft mit ihren prägenden Aussenraumelementen und der massvollen Nutzung der bestehenden Bauvolumen. Das traditionelle Erscheinungsbild der Bauten und der ortsprägende Charakter sind zu wahren.

²Die nachstehenden Regelungen vorbehalten, gelten die Vorschriften über die Landwirtschaftszone.

³Es gelten die Vorschriften der ES III.

⁴Zugelassen sind die Landwirtschaft und Wohnnutzungen sowie mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungen. Wohnraum kann nur in Bauten geschaffen werden, die bereits eine Wohnung aufweisen.

⁵Bestehende Gebäudevolumen können max. 2-geschossig umgenutzt werden. Im Dachgeschoss sind nur Nutzungen erlaubt, die ausschliesslich durch Dach fl ächenfenster oder von der Ortsseite des Daches her belichtet werden. Umnutzungen dürfen keine landwirtschaftliche Ersatzbaute zur Folge haben. Vgl. Art. 16 ff. und 24 ff. RPG; Art. 34 ff. und 39 ff. RPV; Art. 80 ff. BauG. Für die Landwirtschaftszone gelten keine baupolizeilichen Masse. Die Gebäudemasse werden im Einzelfall entsprechend den Bedürfnissen aufgrund der einschlägigen Normen der Forschungsanstalt Tänikon (sog. FAT-Normen) im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Intensivlandwirtschaftsbetriebe sind nach Art. 16a Abs. 3 RPG «Bauten und Anlagen für die bodenunabhängige Produktion, welche die innere Aufstockung übersteigen». Solche Betriebe sind nur in den im Räumlichen Entwicklungskonzept REK ausgeschiedenen Vorranggebieten für die Landwirtschaft möglich und bedinge …

Mischzone Landwirtschaft

¹Die Mischzone Landwirtschaft ist eine Bauzone und dient der Landwirtschaft mit ergänzenden Nutzungen. Mindestens 50% aller Geschossfl ächen in der Zone müssen den landwirtschaftlichen Nutzungen anrechenbar sein und müssen alle landwirtschaftlichen Wohnfl ächen des Betriebs aufweisen. Ergänzend werden zusätzliche Nutzungen in Abs. 2ff abschliessend aufgrund eines Betriebskonzeptes defi niert. Es gilt die Lärmempfi ndlichkeitsstufe ES III. [Änderung vom 12.01.2012]

²MZL «Schüpfenried» Ergänzende Nutzungen: Sektor A: Verkauf von landwirtschaftlichen Produkten bis zu einer Nettoladenfl äche von 120 m2, Gastronomie und Angebote zum Erlebnisbauernhof sowie therapeutische Arbeits- und Wohngemeinschaft. Die nicht landwirtschaftlich bedingten Wohnfl ächen dürfen max. 430 m2 BGF beinhalten. Neubauten richten sich nach den baupolizeilichen Massen der Mischzone. Sektor B: Im Sektor B sind pavillonartige, max. zweigeschossige Bauten für touristische Übernachtungsmöglichkeiten bis zu einer max. Gesamtfl äche von 300 m2 BGF sowie eingeschossige Nutzungen für Freizeitaktivitäten bis zu einer Maximalfl äche von 15 m2 je Gebäude gestattet. Der bestehende Obstgarten ist in seinem Bestand zu erhalten, der Ersatz einzelner Bäume ist möglich, die Neubauten sind in der Anlage gut zu verteilen. Es gelten die baupolizeilichen Masse der W2. Sektor C: In diesem Sektor darf ein Schaugarten mit einem Wegnetz vorgesehen werden. Hochbauten sind nicht gestattet. [Änderung vom 12.01.2012]

³MZL «Uettligenstrasse» Ergänzende Nutzungen: Umnutzung der bestehende …

Bestimmungen zu den Zonen mit Planungspflicht

¹ZPP Nr. I «Areal Kappelenbrücke», Hinterkappelen Planungszweck: Die ZPP Nr. I bezweckt die Realisierung einer Überbauung mit hoher ortsbaulicher und architektonischer Qualität, welche auf die spezielle Situation des Brückenkopfes der Kappelenbrücke, der Hangkante zum Wohlensee und der verschiedenen Bautypologien im Umfeld adäquat eingeht. Sektor B Art der Nutzung: - Sektor A: Über dem Erdgeschoss sind Wohnnutzungen gemäss GBR Art. 1 zugelassen. Im Erdgeschoss ist zwingend ein Restaurant vorzusehen. Zudem sind im Erdgeschoss gewerbliche, Dienstleistungs- und öffentliche Nutzungen zugelassen. - Sektor B: Neben Wohnnutzungen gemäss GBR Art. 1 sind ostseitig zum Platz sowie im Sockelgeschoss gewerbliche Nutzungen zugelassen. Sektor A Mass der Nutzung: Ausnützungsziffer (Sektoren A und B total): 7’350 m2 BGF - Sektor A: max. 8 Geschosse; Dachkote: max. 527.50 m ü.M. - Sektor B: max. 4 Geschosse*; Dachkote: max. 517.00 m ü.M. *Das Sockelgeschoss wird nicht der Geschosszahl angerechnet. Gestaltungsgrundsätze: - Das Gebäude im Sektor A hat die Funktion, den Eingang zu Hinterkappelen zu markieren. - Das Gebäude im Sektor B vermittelt zwischen verschiedenen baulichen Massstäben. In der Aussenraumgestaltung wird zwischen einem städtischen Aussenraum (Sektor C) zur Strasse hin und einem eher parkartigen (Sektor D) zweiten Aussenraum zum See hin unterschieden. Das Gebäude ist von der Bernstrasse zurückzuversetzen. - Zwischen Bernstrasse und Kappelenring ist ein Fuss- und Radweg zu erstellen. Lärmempfi ndlich …

Zonen für öffentliche Nutzung

³In den einzelnen Zonen gelten folgende Bestimmungen: Bezeichnung Zwecksbestimmung A Ganze Gemeinde Schulhaus, Kindergarten, Turnhalle, Zivilschutz- und Feuerwehrmagazin A1 Schulareal Wohlen Schulhaus, Kindergarten, Turnhalle, Zivilschutz- und Feuerwehrmagazin frei.

¹Die Zonen für öffentliche Nutzung ZöN sind für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse bestimmt.

²Der Grenzabstand beträgt die Hälfte der projektierten Gebäudehöhe, jedoch mindestens 4m. Lärmempfindlichkeitsstufe Grundzüge der Überbauung und Gestaltung II Ergänzungsbauten richten sich nach den baupolizeilichen Massen der Dorfzone II Ergänzungsbauten richten sich nach den baupolizeilichen Masse der Dorfzone. Der minimale Gebäudeabstand beträgt generell 4m und die Gebäudelänge ist Zonenplan rechtskräftig A K Kirchgasse Legende Dorfzone 2-geschossig Zone für öffentliche Nutzung A Landwirtschaftszone schützenswertes Einzelgebäude K erhaltenswertes Einzelgebäude von kantonaler Bedeutung Perimeter der Änderung Landschaftsschutzgebiet Hinweise Wald bestehende und verbindliche Waldgrenze nach Art. 10 WaG 0 150m Zonenplan neu K A1 Kirchgasse Legende Dorfzone 2-geschossig Zone für öffentliche Nutzung A1 Landwirtschaftszone schützenswertes Einzelgebäude K erhaltenswertes Einzelgebäude von kantonaler Bedeutung Perimeter der Änderung Landschaftsschutzgebiet Hinweise Wald bestehende und verbindliche Waldgrenze nach Art. 10 WaG 0 150m Genehmigungsvermerke Publikation im amtlichen Anzeiger vom 18. März 2020 Einspracheverhandlung: keine Erledigte Einsprachen: 0 Unerledigte Einspra …

Aussenraumgestaltung und Siedlungsökologie

¹Auf vorhandene Bäume und Hecken ist Rücksicht zu nehmen. Bäume, die einem Bauvorhaben weichen müssen, sind wenn möglich zu ersetzen. Die Gemeindebaubehörde kann (Baum-) Bepfl anzungen verlangen, wenn dies für das Ortsbild erforderlich ist.

²Bei der Neuanlage und Umgestaltung von Bepfl anzungen/Grünfl ächen sind geeignete Massnahmen zur Förderung und Entwicklung einer vielfältigen Pfl anzen- und Tiergemeinschaft zu ergreifen. Standortgerechten, einheimischen Pfl anzenarten, Naturwiesen u.a. ist dabei der Vorzug zu geben. Die Baupolizeibehörde kann anordnen, dass Ziergehölze, die Träger von Pfl anzenkrankheiten sein können, entfernt werden müssen (z.B. Zierwacholder, Cotoneaster). Dieser allgemeine Baugestaltungsgrundsatz sowie die allgemein gehaltenen Gestaltungsregelungen ersetzen detailliertere Regelungen. Dies setzt voraus, dass sowohl die Projektverfassenden wie auch die Baubewilligungsbehörden das Umfeld des Bauvorhabens analysieren und den ihnen durch die offene Formulierung gegebenen Spielraum verantwortungsbewusst interpretieren. Dazu dienen die Kriterien in Abs. 2 und die notwendigen Unterlagen zur Beurteilung der Gesamtwirkung. Im weitgehend unüberbauten Gebiet sind es die «ortsüblichen», im weitgehend überbauten Gebiet die «vorherrschenden» Merkmale, welche das Orts-, Quartier- oder Strassenbild prägen. Dazu gehören u.a. (Beispiele):

–der intakte Vorgartenbereich mit durchgehenden Einfriedungen,

–die Durchgrünung mit standortgerechten Sträuchern und Bäumen,

–die Bauern- und Obstbaumgärten im Orts …

Attika Auf Flachdachbauten kann ein Attikageschoss erstellt werden, sofern

a)es maximal 2/3 der Bruttogeschossfl äche des darunter liegenden Normalgeschosses misst und

b)die Höhe der Attikafassade von oberkant Flachdach bis oberkant Attikageschoss nicht mehr als 3.00 m beträgt,

c)der Dachvorsprung am Attikageschoss höchstens 0.30 m über die Fassadenfl ucht des Attikageschosses vorspringt.

d)Das Attikageschoss kann auf zwei Seiten fassadenbündig angeordnet werden, ohne dass es zur Gebäudehöhe resp. als Vollgeschoss zählt. An den übrigen Stellen ist das Attikageschoss mindestens 2.00 m von der Fassadenfl ucht des obersten Geschosses zurückzusetzen.

e)Auf dem Attikageschoss sind nur technisch notwendige Aufbauten gestattet.

Ausrichtung von Entschädigungen

¹Der Gemeinderat äufnet auf Antrag der Fachkommission durch jährliche Beschlüsse im Rahmen des Budgets eine Spezialfi nanzierung mit Einlagen bis max. Fr. 125’000.– bis zu einer Höhe von Fr. 500’000.–:

a)zur Erhaltung, Wiederherstellung oder Erneuerung einzelner schützenswerter Objekte der Landschaft;

b)für die Abgeltung von Minderertrag und/oder Mehraufwand infolge Massnahmen für den Landschaftsschutz. Diese haben Art. 31 lit. b des Landwirtschaftsgesetzes zu berücksichtigen und zu ergänzen.

²Das zuständige Departement schliesst zulasten der Spezialfi nanzierung Verträge mit den interessierten Bewirtschaftern ab. Neue vertragliche und fi nanzielle Verpfl ichtungen begründet es im Rahmen des jährlichen Budgets.

³Der Gemeinderat regelt die Voraussetzungen, Prioritäten, Beiträge, das Verfahren und die Aufl agen. Ufervegetation ist gemäss Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz NHG, Art. 21, geschützt. Das IVS ist ein Bundesinventar, welches in Anwendung des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) im Auftrag des Bundesamtes für Strassen (ASTRA) geführt wird. Zuständige Fachstellen im Kanton Bern sind: Via Storia, Finkenhubelweg 11, 3012 Bern und das Tiefbauamt des Kantons Bern. Das Inventar kann auf der Gemeinde eingesehen werden. Die Gemeinde prüft im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung des entsprechenden Baureglementsartikels. 50 51 C Masse und Messweisen

Gebäudeabstand

¹Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Gebäuden.

²Er entspricht wenigstens der Summe der Grenzabstände.

³Zwischen Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften oder Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass der Unterschreitung des Grenzabstandes.

⁴Unbewohnte Nebenbauten haben gegenüber anderen Bauten keinen Gebäudeabstand einzuhalten. kGA kGA

kGA kGA kGA gGA N Fläche A = Fläche B mittlere Abstandslinie (parallel zur Grundstücksgrenze) Fläche B Fläche A kleiner Grenzabstand grosser Grenzabstand kGA gGA 52 53

Gebäudehöhe

¹Die zulässige Gebäudehöhe richtet sich nach Art. 2.

²Gebäudehöhe: Die Gebäudehöhe wird in der Fassadenmitte gemessen, und zwar vom gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenfl ucht mit der Oberkante des Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung. Abgrabungen für Hauseingänge und einzelne Garage einfahrten im max. Umfang von 6.00 m werden nicht angerechnet.

³Die zulässige Gebäudehöhe darf nicht durch nachträgliche Abgrabungen über schritten werden.

⁴Die zulässige Gebäudehöhe darf auf keiner Gebäudeseite überschritten sein. Bei Bauten am Hang ist talseits eine Mehrhöhe von 1.00 m gestattet. Als Hang gilt eine Neigung des gewachsenen Bodens, die in der Falllinie gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt. In Gebieten mit einer Hangneigung von mehr als 20% kann die Gemeindebaubehörde talseitig eine Mehrhöhe bis höchstens 2.00 m gestatten. Wird talseitig ein Zuschlag gestattet, erhöht sich die zulässige Gebäudehöhe bei den andern Fassaden - mit Ausnahme der Bergseite - bei einer Hangneigung von mehr als 10% um 0.50 m resp. um 1.00 m bei mehr als 20%. Gebäudehöhe bei Bauten im Flachen max. GH max. GH Gebäudehöhe bei Bauten mit Flachdach Gebäudehöhe bei Bauten am Hang d d gewachsenes Terrain fertiges Terrain max. Gebäudehöhe max. GH max. GH

a a GH max. b b b b max. GH GH max. a b b a max. GH

c c 54 55

Bauabstand von öffentlichen Strassen Von Gemeindestrassen ist ein Strassenabstand von mindestens 3.60 m, von Kantonsstrassen ein Strassenabstand von 5.00 m einzuhalten. Der Strassenabstand wird vom Fahrbahnrand aus gemessen. Im Weiteren sind die Bestimmungen des Wasserbaugesetzes zu berücksichtigen. Strassenparzellen ist ohne Bedeutung. BA Öffentlicher Parkplatz BA Gehweg Str. A Bus Strasse Unterführung Bus Gehweg Str. A Str. A BA Grenze des öffentlichen Verkehrsraumes Bauabstandslinie Strassenabstand 5.00 m, resp. 3.60 m Str. A Bauabstand BA 58 59 D Zuständigkeiten der Gemeindebaubehörden und Baupolizeiorgane

Aufhebung bestehender Vorschriften, Übergangsbestimmungen 65 Genehmigungsvermerke 2 3 Zum Einstieg Lesehilfe Der Kommentar in der linken Spalte des Baureglementes dient der Verständlichkeit, erläutert Begriffe und liefert die notwendigen Hinweise auf andere Artikel, Erlasse oder Grundlagen. Abstimmung unter den Gemeinden Bremgarten, Kirchlindach und Wohlen Die genannten Gemeinden beabsichtigen, ihre Baureglemente aufeinander abzustimmen. Ausnahme aufgrund der unterschiedlichen Siedlungsgefüge bilden die Nutzungszonen. Nicht alles ist regelbar Das Baureglement regelt nicht alles. Es belässt genügend Spielraum, um z.B. in der Bau- und Aussenraumgestaltung auf unterschiedliche Gegebenheiten einzugehen. Diese müssen jedoch sorgfältig analysiert werden. Das Baureglement bietet Erweiterungen des Gestaltungsspielraumes an; allerdings unter der Voraussetzung, dass die Siedlungsqualität und die architektonische Qualität gewährleistet sind. Wichtige Erläuterungen zu diesem Reglement

a.Baurechtliche Grundordnung: Zonenplan und Baureglement Das Baureglement mit den drei Zonenplänen Ost, Mitte, West, dem Zonenplan Naturgefahren und den Plänen zur Waldfeststellung bilden die baurechtliche Grundordnung für das gesamte Gemeindegebiet. Abweichende Regelungen können in Überbauungsordnungen festgelegt werden.

b.Übergeordnetes Recht Das übergeordnete Recht ist vorbehalten. Auf wichtig erachtete Bestimmungen wird jeweils in der Kommentarspalte hingewiesen. Auch wenn das private Baurecht vom öffentlichen weitgehend verdrängt worden ist, bleibt es selbstständig an …