Zone IN · Baden

Planungsinstrumente

¹Grundeigentümerverbindliche Planungsinstrumente sind die Bau- und Nutzungsordnung, der Nutzungsplan, Sondernutzungspläne sowie insbesondere folgende, vom Einwohnerrat erlassene Reglemente:

–Altstadtreglement

–Reklamereglement

–Reglement über die Ersatzabgaben für nicht erstellte Parkfelder

–Gebührenreglement zur Bau- und Nutzungsordnung.

¹SAR 171.100.

²SAR 713.100.

³Abrufbar unter www.baden.ch 2

²Inventare und Grundlagenpläne dienen zur Orientierung über bestehende Verhältnisse.

³Richtpläne zeigen die erwünschte räumliche Entwicklung auf. Sie beruhen auf Leitbildern und enthalten Konzepte zu einzelnen Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Energie, Freiraumgestaltung, Natur und Landschaft usw. oder für bestimmte Gebiete.

⁴Die zusätzlichen Planungsinstrumente gemäss Absatz 2 und 3 werden vom Stadtrat beschlossen und haben keine direkte Rechtswirkung für das betroffene Grundeigentum. Sie sind bei der Projektierung und Beurteilung von Bauvorhaben sowie der Auslegung der Vorschriften der BNO beizuziehen und können zur Vorbereitung von Sondernutzungsplanungen dienen.

⁵Der Richtplan für die Zone IN ist im Sinn eines Entwicklungsrichtplans vom Einwohnerrat zu genehmigen.

Gestaltungsplanung 1 Im Rahmen der Gestaltungsplanung wird ein zusätzliches Geschoss bewilligt, wenn dadurch eine städtebaulich einwandfreie Lösung erreicht wird und die Nachbargrundstücke nicht übermässig beeinträchtigt werden. Unter gleichen Voraussetzungen sind in den Zonen K5, Z5, G5 und den im Nutzungsplan bezeichneten Gebieten "'Jerenaäcker" und "Hahnrain" zwei zusätzliche Geschosse zulässig. 1 Im Rahmen der Gestaltungsplanung wird ein zusätzliches Geschoss bewilligt, wenn dadurch eine städtebaulich einwandfreie Lösung erreicht wird und die Nachbargrundstücke nicht übermässig beeinträchtigt werden. Unter gleichen Voraussetzungen sind in den Zonen K5, Z5, G5 und den im Nutzungsplan bezeichneten Gebieten "Verenaäcker" und "Hahnrain" zwei zusätzliche Geschosse zulässig sowie in dem im Nutzungsplan bezeichneten Gebiet „Verenaäcker Ost" drei zusätzliche Geschosse zulässig.

Hochhäuser

¹In den im Nutzungsplan speziell bezeichneten Gebieten (Hochhausperimeter H1 und H2) sind Hochhäuser im Rahmen eines Gestaltungsplans möglich.

²Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass Hochhäuser städtebaulich und verkehrstechnisch geeignet sind und beinhaltet insbesondere

–die Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr sowie das Mobilitätskonzept

–die städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Hochhäuser, welche Rücksicht auf die nähere Umgebung nimmt, namentlich den Schattenwurf. Maximal zulässig sind im Hochhausperimeter H1 15-geschossige Hochhäuser mit einer Gesamthöhe von 55 m, im Hochhausperimeter H2 20-geschossige Hochhäuser mit einer Gesamthöhe von 70

–die erhöhten Anforderungen an die Architektur, wie eine gute Einfügung in den städtebaulichen Kontext, die Fernwirkung, die volumetrische Ausbildung und die Materialisierung

–das Aussenraumkonzept, welches auch ökologischen Ansprüchen genügt. 2. Zonenvorschriften 2.1 Bauzonen

Höhere Bauten 1 In den im Nutzungsplan speziell bezeichneten Gebieten (Perimeter für Höhere Bauten) sind Höhere Bauten im Rahmen eines Gestaltungsplans möglich. Die Beurteilung dieser Gestaltungspläne hat immer über das jeweilige Areal hinauszureichen und das gesamte Quartier zu umfassen. 2 Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass Höhere Bauten städtebaulich und verkehrstechnisch geeignet sind und beinhaltet insbesondere

–die Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr. Es dürfen nicht mehr Parkfelder erstellt werden, als nach den in Anhang IV BNO festgehaltenen minimalen Reduktionsfaktoren.

–die städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Höheren Bauten, welche Rücksicht auf die nähere Umgebung nimmt, namentlich den Schattenwurf. Die maximale Gesamthöhe beträgt 37 m.

–die erhöhten Anforderungen an die Architektur, wie eine gute Einfügung in den städtebaulichen Kontext, die volumetrische Ausbildung und die Materialisierung

–die Volumenverteilung auf einer Parzelle unter Einbezug qualitätsvoller Grünund Freiräume

–den Beitrag des Vorhabens zur Lesbarkeit der städtebaulichen Struktur, namentlich die Akzentuierung wichtiger Strassen- und Sichtachsen

–den Beitrag des Vorhabens zu einer guten Identifikation im Quartier

–den Ausschluss von nicht publikumsorientierten Nutzungen im Erdgeschoss entlang der strassen- bzw. platzorientierten Fassade, sowie die Gestaltung des Aussenraumes

–das Aussenraumkonzept, welches auch ökologischen Ansprüchen genügt. 3 Rechtskräftige BNO Teilrevision Nutzungsplanung Höhere Bauten 5. Vollzug und …

Grundmasse und Zuordnungen

¹In den Bauzonen gelten, unter Vorbehalt spezieller Bau- und Zonenvorschriften, folgende Grundmasse und Zuordnungen: Kleiner Grenzabstand in m 2 ?; .T. 7, Max. Gesamthöhe in m Min. Wohnflächenanteil 4 2 Anzahl Geschosse rg Bezeichnung 5. g- 0 li iZI : J 0 70% 111111 1) W2 Wohnzone 2 2 10.50 4.00 (Anzahl Vollgeschosse x 3.50 m) + 'A Fassadenlänge, max. 2 x (Anzahl Vollgeschosse x 3.50 m) W3 Wohnzone 3 3 13.50 5.00 70% 11/111 11 W4 Wohnzone 4 4 16.50 6.00 60% 11/111 1) V Villenzone - - 5.00 (Anzahl Vollgeschosse x 3.50 m) + 'A Fassadenlänge 70% II VVG3 Wohn-/Gewerbezone 3 3 13.50 5.00 (Anzahl Vollgeschosse x 3.50 m) + 'A Fassadenlänge, max. 2 x (Anzahl Vollgeschosse x 3.50 m) 50% 111 VVG4 Wohn-/Gewerbezone 4 4 17.00 6.00 50% III Z3 Zentrumszone 3 3 13.50 4.50 30% 111 Z4 Zentrumszone 4 4 17.00 4.50 30% III Z5 Zentrumszone 5 5 20.00 4.50 30% 111 K4 Kernzone 4 4 17.00 4.50 50% 111 K5 Kernzone 5 5 20.00 4.50 40% III IN Innenstadtzone Nord 6 24.50 100'000 m2 111 Aa Altstadtzone a - - 60% 111 Ab Altstadtzone b - - 30% 111 D Dorfzone - - 50% 111 B Bäderzone - - 111111 2) Ba Bäderzone a - _ G3 Gewerbezone 3 3 13.50 5.00 - 111 G4 Gewerbezone 4 4 17.00 5.00 _ III G5 Gewerbezone 5 5 20.00 5.00 - III OeB Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 5.00 - 11/111 3) PA Parkzone - - 11 GR Grünzone - _ FR Freihaltezone _ 1) In den im Nutzungsplan bezeichneten, vorbelasteten Gebieten gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. 2) Im Ker …

Wohnzonen W2, W3, W4

¹In den Wohnzonen sind neben dem vorgeschriebenen Wohnflächenanteil Läden, Kleingewerbe, Ateliers und dergleichen zulässig, sofern sie nicht stören. 4

²In der Wohnzone W2 beträgt die maximale Gebäudelänge 30 m, in der Wohnzone W3 40

³In dem im Nutzungsplan bezeichneten Gebiet "Belvädäre" ist im Rahmen einer Gestaltungsplanung, einer Arealüberbauung oder von Dienstbarkeiten an ökologisch geeigneter Lage ein durchgehender, naturnah gestalteter Vernetzungskorridor von mindestens 20 m Breite in Richtung Nord-Süd auszuweisen.

Villenzone V

¹Die Villenzone dient der Erhaltung der Bebauungstypologie und von deren Umgebung sowie des Stadtbilds in den landschaftlich empfindlichen und kulturhistorisch bedeutsamen Gebieten.

²Für die Nutzung gilt grundsätzlich § 7 Absatz 1.

³Abbrüche können in Abwägung der beteiligten Interessen bewilligt werden, wenn die Realisierung eines qualitativ mindestens gleichwertigen Neubaus rechtlich und finanziell sichergestellt ist.

⁴Neubauten, Umbauten, Nutzungsänderungen und Veränderungen der Umgebung müssen mit besonderer Sorgfalt erfolgen und dürfen das Ziel der Erhaltung nicht beeinträchtigen. Die Masse der Neubauten müssen sich der bestehenden Baustruktur anpassen.

Wohn-/Gewerbezonen VVG3, VVG4 In den Wohn-/Gewerbezonen sind neben der Wohnnutzung mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungsbetriebe und dergleichen zugelassen, sofern sie der Quartierstruktur Rechnung tragen. Verkaufsgeschäfte dürfen eine Nettoladenfläche von maximal 500 m2 pro Geschäft aufweisen.

Zentrumszonen Z3, Z4, Z5 Die Zentrumszonen sind für mässig störende, innerstädtische Nutzungen wie Ladengeschäfte, Einkaufszentren, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie Wohnungen bestimmt. In der Regel gilt geschlossene Bauweise.

Kernzonen K4, K5 Die Kernzonen sind für Wohnen, mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie Läden bestimmt. In den Kernzonen K5 sind zudem Einkaufszentren zulässig. In der Regel gilt geschlossene Bauweise.

Innenstadtzone Nord IN

¹Die Innenstadtzone Nord ist für Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Einkaufszentren und Fachmärkte bis insgesamt max. 20'000 m2 Nettoladenfläche, für Wohnbauten sowie für öffentliche und kulturelle Nutzungen bestimmt. Die Nutzungsanteile in den Teilgebieten werden im Rahmen des Entwicklungsrichtplans in den Gestaltungsplänen festgelegt.

²Mit der Zone IN soll die Umstrukturierung von der industriellen in eine gemischte Nutzung mit hoher urbaner Qualität sichergestellt werden. Sie soll ausserdem eine etappenweise 5 Entwicklung dieses Stadtteils und ausreichende Flexibilität für Nutzungsumlagerungen ermöglichen. Die Etappenziele müssen anteilmässig den Vorgaben gemäss Absatz 3-7 entsprechen.

³Das Verhältnis der gesamten anrechenbaren Geschossfläche zur gesamten Arealfläche der Zone IN beträgt maximal 2.0. Von der Arealfläche sind mindestens je 10% für öffentliche Erschliessungs- und Freiflächen unentgeltlich abzutreten.

⁴Der minimale Wohnflächenanteil beträgt im Vollausbau 100'000 m2 anrechenbare Geschossfläche unter Einbezug der bestehenden Bauten sowie des Areals Verenaäcker gemäss dem Entwicklungsrichtplan Baden Nord. Ausser im Teilgebiet Martinsberg darf die anrechenbare Geschossfläche von Beherbergungsbetrieben im Umfang von 20'000 m2 auf den Wohnflächenanteil angerechnet werden.

⁵Bei der intensiven Bebauung sind die siedlungsökologischen Aspekte besonders zu berücksichtigen.

⁶Die Energieversorgung, namentlich bezüglich Raumheizung, muss unter Ausnützung bestehender Systeme oder, soweit möglich, durch …

Altstadtzonen Aa, Ab

¹In den Altstadtzone Aa und Ab sind Wohnen sowie mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. 2 Die Altstadt ist in ihrem Gesamtbild und ihrer Struktur zu erhalten. Bauten, Freiräume und stadtbildprägende Elemente mit kulturgeschichtlicher, architektonischer oder städtebaulicher Bedeutung sind in ihrem Bestand zu sichern.

³Bauliche Massnahmen sind zulässig, wenn sie den Charakter des historisch gewachsenen Stadtbilds wahren und die schützenswerten Bestandteile der inneren Struktur erhalten. Sie müssen sich bezüglich Ausmassen, Gestaltung, Materialien und Farbgebung gut in die bestehende Bebauung einfügen.

⁴Für bauliche Massnahmen gilt ergänzend das Altstadtreglement. 5 Betreffend Unterhalt und Abbruch gelten § 39 Absätze 1 und 4.

Dorfzone D

¹Die Dorfkerne Dättwil, Rütihof und Münzlishausen sind in ihrem Gesamtbild und in ihrer geschlossenen Wirkung zu erhalten. Neubauten sollen durch Stellung, Gestaltung, Materialien und Bauvolumen die bauliche Struktur und die Freiraumbildung unterstützen und ergänzen. 6

²Zulässig sind Wohnen, mässig störende Kleingewerbe- und Landwirtschaftsbetriebe. Die Nutzung von Hofräumen durch Autoabstellplätze und sonstige Materialdepots ist auf das Minimum zu beschränken und darf das Dorfbild nicht beeinträchtigen. Verkaufsgeschäfte dürfen eine Nettoladenfläche von maximal 500 m2 pro Geschäft aufweisen.

Bäderzone B

¹Die Bäderzone ist für Bauten und Nutzungen wie Thermalbäder, Hotels, Gastronomiebetriebe, Arzt- und Gesundheitspraxen, Therapie- und VVellnessangebote usw. vorgesehen, die der Erhaltung und Förderung des Bäderorts dienen. Wohnungen, Dienstleistungs- und Kleingewerbebetriebe können bis zu maximal 50 °A der anrechenbaren Geschossfläche bewilligt werden, sofern sie nicht stören und der Charakter der Bäderzone erhalten bleibt.

²In dem im Nutzungsplan mit einer roten Punktierung umrandeten Bereich ist die Wohnnutzung ab dem Erdgeschoss, in den an die Bäderstrasse angrenzenden Bauten ab dem ersten Obergeschoss ohne Einschränkung zugelassen.

³Grundlage für die Bemessung des Bädernutzungsanteils ist die anrechenbare Geschossfläche pro Gebäude. Dient ein Gebäude verschiedenen Zwecken, werden die gemeinschaftlich genutzten Erschliessungsflächen anteilmässig zugerechnet.

⁴Die Übertragung und Zusammenfassung von Nutzungsanteilen innerhalb der Bäderzone ist zulässig, wenn dies im Interesse der Nutzungsdurchmischung liegt und weder der Charakter der Bäderzone noch das Umfeld der jeweiligen Bauten dadurch beeinträchtigt wird. Bewilligte Nutzungsübertragungen sind vertraglich sicherzustellen und im Grundbuch einzutragen. Im Übrigen gelten die §§ 53 bis 56 sinngemäss.

⁵Ersatz-, Um- und Neubauten haben bezüglich Stellung, Massstäblichkeit und Fassadengestaltung die strukturellen Merkmale ihres historischen Umfelds zu übernehmen und dürfen dessen Charakter und die Schutzwürdigkeit nicht beeinträchtigen.

Kernbereich Bäderzone

¹Der im Nutzungsplan bezeichnete Kernbereich Bäderzone ist in seinem Gesamtbild und seiner Struktur zu erhalten. Bauten, Freiräume und stadtbildprägende Elemente mit kulturgeschichtlicher, architektonischer oder städtebaulicher Bedeutung sind in ihrem Bestand zu sichern.

²Bauliche Massnahmen sind zulässig, wenn sie den Charakter des historisch gewachsenen Stadtbilds wahren und die schützenswerten Bestandteile der inneren Struktur erhalten. Sie müssen sich bezüglich Ausmassen, Gestaltung, Materialien und Farbgebung gut in die bestehende Bebauung einfügen.

³Für bauliche Massnahmen gilt ergänzend das Altstadtreglement.

⁴Betreffend Unterhalt und Abbruch gelten § 39 Absätze 1 und 4.

Bereich Limmatknie

¹Der im Nutzungsplan bezeichnete Bereich „Limmatknie" dient der zeitgerechten Bädernutzung und Weiterentwicklung des Bäderorts mit Neu- und Ersatzbauten. Es gilt die Gestaltungsplanpflicht. Von einem Gestaltungsplan kann bei geringfügigen baulichen Veränderungen, namentlich Umbauten, abgesehen werden.

²Im Rahmen der Gestaltungsplanung für den Bereich „Limmatknie" sind anstelle von § 15 Absatz 5 folgende Bestimmungen anzuwenden:

a)Bauten und Anlagen und ihre Umgebungsgestaltung müssen sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einfügen.

b)Bauten und Anlagen bilden die zeitgerechte Fortschreibung des Bäderquartiers und dürfen die Erhaltung seines historischen Teils nicht beeinträchtigen.

c)Neubauten am Kurplatz müssen sich in ihrer Volumetrie und Fassadengestaltung gut in das bestehende Ensemble einfügen. Die geschlossene Platzwirkung ist zu erhalten.

d)Der Abbruch von Bauten ist zulässig.

³Zur Sicherstellung eines siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnisses muss der Gestaltungsplan darüber hinaus namentlich beinhalten:

a)die Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr und die Bewirtschaftung der Parkfelder;

b)die Förderung des öffentlichen Verkehrs und des Langsamverkehrs gestützt auf eine Mobilitätsplanung (Erschliessungs- und Verkehrskonzept sowie Mobilitätsmanagement);

c)die Erstellung der Parkfelder unterhalb bzw. innerhalb des gesamten Gebäudekomplexes bzw. unter dem öffentlichen Park. Ebenerdig sind nur Kurzzeitparkfelder für die Anlieferung und Notdienste zulässig;

d)die …

Gewerbezonen G3, G4, G5

¹Die Gewerbezonen sind für Gewerbe-, Industrie- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Grosslagerbauten und -plätze ohne eine angemessene Anzahl von Arbeitsplätzen sind nicht zugelassen. Fachmärkte sind in der G3 im Langacker Dättwil insgesamt bis max. 10000 m2, in der G3 Segelhof Ost Dättwil insgesamt bis max. 51000 m2 und in der G3 Birmenstorferstrasse Dättwil insgesamt bis max. 5'000 m2 Nettoladenfläche zulässig.

²Eine untergeordnete Anzahl Wohnungen, die den wohnhygienischen Anforderungen genügen, ist zulässig.

³Es ist eine angemessene Durchgrünung sicherzustellen, wobei auch auf begrünten Dachflächen ökologische Aufwertungsmassnahmen möglich sind. 8

Parkzone PA

¹Die Parkzone dient der umfassenden Erhaltung und Pflege der kulturgeschichtlich bedeutsamen Parkanlagen mit den schutzwürdigen Bauten, Bäumen und den weiteren dazu gehörenden Parkelementen.

²Die Nutzung der Parkanlagen darf das Erscheinungsbild und den Schutzwert nicht beeinträchtigen. Gestattet sind Bauten und Anlagen, die der Kultur, der Erholung, dem Bäderbetrieb oder der Pflege der Anlagen dienen. Für den Kurpark, den alten Friedhof und die Gartenanlage der Villa Burghalde erstellt der Stadtrat unter Mitwirkung der Bevölkerung gestützt auf § 3 je ein Entwicklungs- und Pflegekonzept. Darauf basierend erlässt er entsprechende Nutzungsverordnungen. Er berücksichtigt dabei die historische Entwicklung, die Ansprüche der Benutzer und die ökologische Belastbarkeit.

³Im Casino-Bereich des Kurparks sind im bestehenden Casino-Gebäude der Casino- und Kursaal-Betrieb, im Übrigen nur unterirdische und untergeordnete Kleinbauten sowie innerhalb des mit „A" bezeichneten Standorts eine Hochbaute zugelassen.

Landwirtschaftszone LW

¹Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung und die standortbezogene Energiegewinnung aus Biomasse bestimmt. Die Zulässigkeit weiterer Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen Recht. Zusätzlich dient die Zone der Naherholung.

²Für Bauten und Anlagen ist ein - in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen - optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Stellung sowie Bepflanzung gut in die Landschaft einzufügen. Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III.

³Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50a pro Anlage sind unter Berücksichtigung der landwirtschaftlichen Eignung, des Landschaftsbilds und des Biotopschutzes erlaubt.

⁴Entlang von Waldrändern ist nach Möglichkeit ein Pufferstreifen von mindestens 3 m mit extensiver Bewirtschaftung gemäss § 23 Absatz 2 einzuhalten.

Rebbauzone RB

¹Die Rebbauzone ist für den Rebbau bestimmt. Es gilt die Ennpfindlichkeitstufe III.

²Die in der Rebbauzone liegenden Flächen sind möglichst umweltverträglich zu bewirtschaften. Für die zonenkonforme Nutzung notwendige Terrainveränderungen sowie Bewässerung und Umbruch sind zulässig.

³Terrainveränderungen und dergleichen müssen sich gut in die landschaftliche Umgebung einpassen.