Zone B · Zell

Zonenordnung Das Gemeindegebiet ist in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist: A Kernzone K B Zentrumszone Z C Zentrumszone Kollbrunn ZK D Wohnzone − zweigeschossige Wohnzone W2a − zweigeschossige Wohnzone W2 − dreigeschossige Wohnzone W3 − zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2 − dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 − fünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG5 E Gewerbe- und Industriezone − Gewerbezone G − Industriezone I F Zone für öffentliche Bauten ÖB G Erholungszone E H Freihaltezone F I Reservezone R

Anordnungen innerhalb der Bauzonen Innerhalb der Bauzonen werden mit räumlich begrenztem Anwendungsbereich folgende besonderen Institute festgelegt:

a)Waldabstandslinien und Gewässerabstandslinien

b)Arealüberbauungen und Gestaltungspläne

c)Aussichtsschutz

d)Terrassenhäuser

e)Sonderbauvorschriften für die Zentrumszone Kollbrunn

Grundsatz

¹Umbauten, Ersatz- und Neubauten haben sich in Form und Erscheinung gut ins Ortsbild einzuordnen, insbesondere hinsichtlich der Geschlossenheit und Proportionen des Gebäudes, der Dachlandschaft und der Lage der Bauten.

²Die Umgebungsgestaltung soll in ihrer Eigenart wie den ortstypischen Vorplätzen und Vorgärten, Bäumen und Brunnen erhalten werden.

Kernzonenpläne

¹In den Kernzonenplänen werden die Bautypen A und B sowie die Baubereiche C unterschieden.

²Ausserhalb der in den Kernzonenplänen festgelegten Gebäudegrundflächen sind keine weiteren Hochbauten zulässig; ausgenommen Klein- und Anbauten im Sinne von § 2a ABV sowie Wintergärten in den Weilern Unter- und Oberlangenhard im Sinne von Art. 21 BZO.

³Hochbauten sind auf die Pflichtbaulinien zu platzieren. Wo der Gewässerraum dies erfordert, sind Abweichungen möglich. Allgemeine Vorschriften für Bautypen A und B sowie Baubereiche C

Bautyp B

¹Die Bauten vom Typ B dürfen innerhalb der Mantellinie umgenutzt, umgebaut oder ersetzt werden. 6 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung

²Für Neu- und Umbauten gelten folgende Grundmasse:

a)Vollgeschosszahl 2*

b)Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

c)Traufseitige Fassadenhöhe max. 7.00 m* * Für die in den Kernzonenplänen speziell mit B1 bezeichneten Gebäude gelten − Vollgeschosszahl 1 − Traufseitige Fassadenhöhe max. 4.00 m

³Die max. Gebäudegrundfläche ergibt sich aus den in den Kernzonenplänen eingetragenen Flächenmassen.

⁴Bei Um- und Ersatzbauten sind Abweichungen vom Gebäudeprofil möglich, wenn der Raumbedarf des Gewässers dies erfordert.

Baubereich C

¹Die Baubereiche C bilden eine mögliche bauliche Ergänzung der Dorfstruktur. Neubauten sind innerhalb der dargestellten Mantellinien zu erstellen.

²Für Neubauten gelten folgende Grundmasse:

a)Vollgeschosszahl 2

b)Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

c)Traufseitige Fassadenhöhe max. 7.00 m

³Die max. Gebäudegrundfläche ergibt sich aus den im Kernzonenplan Zell eingetragenen Flächenmassen.

Bedachungsmaterial

¹Die Dächer sind mit Tonziegeln zu decken. 8 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Dachflächenfenster

²Dachflächenfenster mit einem Glaslichtmass von je max. 0.6 m² dürfen insgesamt eine Fläche von 0.6 % der effektiven Dachfläche nicht übersteigen.

³Eine allfällige Aussenbeschattung ist bündig zur Dachfläche einzubauen. Dachaufbauten / Dacheinschnitte

⁴Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Fenster

⁵Die Fenster haben in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen. Bei Umund Ersatzbauten des Bautyps A können Sprossen verlangt werden. Diese sind auf das Glas aufgesetzt auszuführen.

⁶Bei Flarzbauten dürfen Einfassungen von nebeneinander angeordneten Fenstern auch als liegendes Rechteck in Erscheinung treten.

⁷Rafflamellenstoren sind nicht gestattet.

Gestaltungsplanpflicht In dem im Kernzonenplan Weiler Oberlangenhard besonders bezeichneten Areal darf das bestehende Bauvolumen nur im Rahmen eines Gestaltungsplanes umgenutzt, wesentlich verändert oder erweitert werden. Der Gestaltungsplan bedarf der Zustimmung der Gemeindeversammlung. B Zentrumszone Z

Grundmasse Es gelten folgende Massvorschriften:

a)Ausnützungsziffer max. 70 %

b)Vollgeschosszahl max. 3 c) Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

d)Traufseitige Fassadenhöhe 11 m

e)Giebelseitige Fassadenhöhe 18 m f) Gebäudelänge max. 50 m

g)kleiner Grenzabstand min. 5 m

h)grosser Grenzabstand min. 8 m

Grundmasse Es gelten folgende Massvorschriften:

a)Ausnützungsziffer max. 75 %

b)Vollgeschosszahl max. 3 c) Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

d)Traufseitige Fassadenhöhe 11 m

e)Giebelseitige Fassadenhöhe 18 m f) Gebäudelänge max. 50 m

g)kleiner Grenzabstand min. 5 m

h)grosser Grenzabstand min. 8 m

Gewerbezone G

¹Die Gewerbezone ist für die Erweiterung der bestehenden und für die Ansiedlung von neuen Gewerbebetrieben bestimmt.

²Es sind höchstens mässig störende Gewerbebetriebe sowie Handels- und Dienstleistungsgewerbe zugelassen. Für Bürogebäude beträgt die Ausnützungsziffer max. 60 %. Betriebe des Detailhandels mit einer Nutzfläche von mehr als 150 m2 sind nicht gestattet.

Industriezone I Die Industriezone ist für die Erweiterung der bestehenden und für die Ansiedlung von neuen Industrie- und Dienstleistungsbetrieben vorgesehen. Betriebe des Detailhandels mit einer Nutzfläche von mehr als 150 m2 sind nicht gestattet. F Zone für öffentliche Bauten ÖB

Erholungszone E Die Erholungszone ist für den Bau und Betrieb von Sportanlagen vorgesehen. Kleinere Gebäude, die der zonengemässen Nutzung dienen wie z. B. Wetterunterstände, sind zulässig. 2 BESONDERE INSTITUTE A Arealüberbauungen und Gestaltungspläne

Bereiche mit Gestaltungsplanpflicht Für die im Zonenplan speziell gekennzeichneten Gebiete gilt die Pflicht zur Ausarbeitung eines Gestaltungsplans. Die Gestaltungspläne haben im Speziellen die Zielsetzungen gemäss dem Anhang der Bauordnung zu erfüllen. B Aussichtsschutz

Aussichtsschutz Ibergerrain

¹Für das im Zonenplan bezeichnete Gebiet gilt der «Ergänzungsplan Aussichtsschutz Ibergerrain».

²Im Bauverbotsgebiet ist jegliche Massnahme, die eine nachteilige Beeinträchtigung der Aussicht zur Folge hat, untersagt. Insbesondere sind verboten:

a)Das Erstellen von Bauten aller Art.

b)Reklameeinrichtungen, Freileitungen, Materialaufstapelungen und die Aussicht störende Einfriedigungen. c) Ablagerungen, Erdaushub, Bauschutt und dergleichen.

³Eine Ausnützungsverschiebung vom Bauverbotsgebiet ins Höhenbeschränkungsgebiet ist möglich.

⁴Im Höhenbeschränkungsgebiet dürfen Bauten, Bauteile, Bepflanzungen, Freileitungen usw. die Höhenbeschränkungslinien nicht überragen (ausgenommen vereinzelte Bäume). C Terrassenhäuser

Grenz- und Zusammenbau

¹Der Grenzbau ist zulässig beim Anbau an bestehende Gebäude oder wenn die an eine gemeinsame Grenze stossenden Gebäude gleichzeitig erstellt werden.

²Das Zusammenbauen mehrerer Gebäude im Rahmen der zonengemässen Höchstlänge ist gestattet. B Klein- und Anbauten

Dachformen

¹Gestattet sind neben Schrägdächern auch andere Dachformen, wenn mit ihrer Gestaltung für sich und im Zusammenhang mit ihrer Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.

²Die Dachformen sind frei;

a)in Industriezonen

b)bei Terrassenbauten gemäss Art. 49

c)für Klein- und Anbauten gemäss Art. 61

³Dachaufbauten, deren First auf Höhe des Hauptfirstes (giebelseitige Fassadenhöhe) liegt, gelten als Dachaufbauten im Sinne von § 292 PBG.

⁴Flachdächer sind in den Bereichen, welche nicht begehbar oder durch Dachaufbauten wie Photovoltaik- oder andere Anlagen belegt sind, zu begrünen. E Umgebungsgestaltung

Abstellplätze für Motorfahrzeuge

¹Die Anzahl der Fahrzeugabstellplätze richtet sich nebst § 242 ff. PBG nach den folgenden Bestimmungen: Abstellplätze für Nutzungsart Bewohner / Beschäftigte Besucher / Kunden

¹PP pro 80m2 HNF1), mindestens 1 PP / Wohnen

¹PP / 3 Wohnungen Wohnung Gewerbe- und Industriebauten

3 PP / 4 Arbeitsplätze
1 PP / 4 Arbeitsplätze
Dienstleistungsbetriebe
3 PP / 8 Arbeitsplätze
1 PP / 8 Arbeitsplätze
Verkaufsgeschäfte
1 PP / 40 m2
3 PP / 40 m2

Verkaufsfläche Verkaufsfläche Gastbetriebe

¹PP / 20 Sitzplätze

¹PP / 5 Sitzplätze 1) HNF; Hauptnutzfläche gemäss SIA

²Bruchteile von Abstellplätzen sind aufzurunden. Bei anderen Nutzungen und bei abweichenden Begebenheiten bestimmt sich die Zahl der erforderlichen Abstellplätze und Besucherparkplätze von Fall zu Fall.

³Die Anzahl der Abstellplätze für Motorfahrzeuge kann aufgrund einer guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (ÖV) auf die folgenden Anteile des Grenzbedarfs reduziert werden. Die Abgrenzung der Reduktionsgebiete richtet sich nach den Plänen im Anhang. 19 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Reduktionsgebiete Bewohner (%) Beschäftigte (%) Besucher und Kunden (%) A 70 45 50 B 85 60 70

⁴Der Grundeigentümer ist verpflichtet, die minimal erforderlichen Parkplätze real nachzuweisen, Ersatzmassnahmen umzusetzen oder durch Ersatzabgaben abzugelten, wenn die reduzierte Parkplatzzahl wiederholt nicht ausreicht.

⁵Grössere Fahrzeugabstellplätze mit 10 oder mehr Plätzen sind mit einer Bepflanzung aufzulockern und zu beschatten.

⁶Vorplätze können als Par …

Veloabstellplätze

¹Die Anzahl der Veloabstellplätze richtet sich nach der nachfolgenden Tabelle. Bruchteile über der Hälfte werden aufgerundet. Abstellplätze für Nutzungsart Bewohner / Beschäftigte Besucher / Kunden Wohnen 0.75 Abstellplätze / Zimmer Verkaufsgeschäfte Lebensmittel Nicht-Lebensmittel

²Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze

²Abstellplätze /

¹⁰Kunden Gastbetriebe Restaurant, Café

²Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze

²Abstellplätze /

¹⁰Sitzplätze Dienstleistungen publikumsintensive Betriebe wie Post, Bank, öffentliche Verwaltung, etc.

publikumsorientierte Betriebe wie Praxen, Coiffeur, Reisebüro, etc.

nicht publikums-orientierte Betriebe wie reine Verwaltungsoder Bürobetriebe, etc.

³Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze

1.5 Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze

0.5 Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze

²Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze Gewerbe- und Industriebauten

²Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze 0.5 Abstellplätze /

¹⁰Arbeitsplätze Für andere, nicht in dieser Tabelle definierten Nutzungen, wird die Anzahl Veloabstellplätze unter Berücksichtigung der einschlägigen Normen, Wegleitungen und Merkblätter ermittelt. Andere Nutzungen 20 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung

²Die Veloabstellplätze sind einfach zugänglich, möglichst nahe am Gebäudeeingang anzuordnen. Abstellplätze für die Bewohnenden sind gedeckt bereitzustellen. Für die Gestaltung sind die einschlägigen Normen beizuziehen.

Inkraftsetzung Diese Bau- und Zonenordnung wird mit der Rechtskraft der kantonalen Genehmigung verbindlich. Die Gemeinde publiziert das Datum der Inkraftsetzung gemäss § 6 PBG. Zell, 8486 Rikon, 18. September 2023 (GVB Nr. 2023-3) ------- GEMEINDEVERSAMMLUNG ZELL

Regula Ehrismann Claudia Oswald

Gemeindepräsidentin Gemeindeschreiberin Festgesetzt von der Gemeindeversammlung am 18. September 2023 (GVB Nr. 2023-3) Teilweise Nichtgenehmigung durch die Baudirektion mit Verfügung Nr. KS-0386 / 24 vom 30. April 2025 (Nicht genehmigter Inhalt: Einzonung Schöntal, von der kantonalen Landwirtschaftszone in die Industriezone I sowie der zugehörende Anhang zur GP-Pflicht Schöntal, Rikon) Teilinkraftsetzung per 11. Oktober 2025 (Von der Inkraftsetzung aufgrund eines Rekursverfahrens ausgenommen, sind die Anordnungen, welche das Grundstück Kat.-Nr. 7560 betreffen sowie die Festsetzung der Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet "Am Sunnehang"). 21 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung 5 ANHANG A. ZIELSETZUNGEN ZU GESTALTUNGSPLANPFLICHTEN Allgemeines Im Zonenplan der Gemeinde Zell sind verschiedene Gebiete mit einer Gestaltungsplanpflicht bezeichnet. Die Überlegungen und Absichten, die mit der Gestaltungsplanpflicht zusammenhängen, sind in den nachfolgenden Zielsetzungen festgelegt. Dabei sind vor allem die Schwerpunkte festgelegt, die durch den Gestaltungsplan aufzuzeigen sind. Unabhängig von diesen Zielsetzungen gelten die einschlägigen Bestimmungen des Planungsund Baugesetzes sowie der Bauordnung der Gemeinde Zell. 22 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordn …