Zone C · Zell

Zonenordnung Das Gemeindegebiet ist in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist: A Kernzone K B Zentrumszone Z C Zentrumszone Kollbrunn ZK D Wohnzone − zweigeschossige Wohnzone W2a − zweigeschossige Wohnzone W2 − dreigeschossige Wohnzone W3 − zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2 − dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 − fünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG5 E Gewerbe- und Industriezone − Gewerbezone G − Industriezone I F Zone für öffentliche Bauten ÖB G Erholungszone E H Freihaltezone F I Reservezone R

Anordnungen innerhalb der Bauzonen Innerhalb der Bauzonen werden mit räumlich begrenztem Anwendungsbereich folgende besonderen Institute festgelegt:

a)Waldabstandslinien und Gewässerabstandslinien

b)Arealüberbauungen und Gestaltungspläne

c)Aussichtsschutz

d)Terrassenhäuser

e)Sonderbauvorschriften für die Zentrumszone Kollbrunn

Kernzonenpläne

¹In den Kernzonenplänen werden die Bautypen A und B sowie die Baubereiche C unterschieden.

²Ausserhalb der in den Kernzonenplänen festgelegten Gebäudegrundflächen sind keine weiteren Hochbauten zulässig; ausgenommen Klein- und Anbauten im Sinne von § 2a ABV sowie Wintergärten in den Weilern Unter- und Oberlangenhard im Sinne von Art. 21 BZO.

³Hochbauten sind auf die Pflichtbaulinien zu platzieren. Wo der Gewässerraum dies erfordert, sind Abweichungen möglich. Allgemeine Vorschriften für Bautypen A und B sowie Baubereiche C

Bautyp B

¹Die Bauten vom Typ B dürfen innerhalb der Mantellinie umgenutzt, umgebaut oder ersetzt werden. 6 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung

²Für Neu- und Umbauten gelten folgende Grundmasse:

a)Vollgeschosszahl 2*

b)Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

c)Traufseitige Fassadenhöhe max. 7.00 m* * Für die in den Kernzonenplänen speziell mit B1 bezeichneten Gebäude gelten − Vollgeschosszahl 1 − Traufseitige Fassadenhöhe max. 4.00 m

³Die max. Gebäudegrundfläche ergibt sich aus den in den Kernzonenplänen eingetragenen Flächenmassen.

⁴Bei Um- und Ersatzbauten sind Abweichungen vom Gebäudeprofil möglich, wenn der Raumbedarf des Gewässers dies erfordert.

Baubereich C

¹Die Baubereiche C bilden eine mögliche bauliche Ergänzung der Dorfstruktur. Neubauten sind innerhalb der dargestellten Mantellinien zu erstellen.

²Für Neubauten gelten folgende Grundmasse:

a)Vollgeschosszahl 2

b)Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

c)Traufseitige Fassadenhöhe max. 7.00 m

³Die max. Gebäudegrundfläche ergibt sich aus den im Kernzonenplan Zell eingetragenen Flächenmassen.

Grundmasse Es gelten folgende Massvorschriften:

a)Ausnützungsziffer max. 70 %

b)Vollgeschosszahl max. 3 c) Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

d)Traufseitige Fassadenhöhe 11 m

e)Giebelseitige Fassadenhöhe 18 m f) Gebäudelänge max. 50 m

g)kleiner Grenzabstand min. 5 m

h)grosser Grenzabstand min. 8 m

Besondere Nutzungsanordnungen

¹Im Erdgeschoss dürfen Wohnungen höchstens 50 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche beanspruchen.

²Im Rahmen von Gestaltungsplänen können Abweichungen bewilligt werden. 10 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung

³Nutzungsverlagerungen sind gestattet. C Zentrumszone Kollbrunn ZK

Grundmasse Es gelten folgende Massvorschriften:

a)Ausnützungsziffer max. 75 %

b)Vollgeschosszahl max. 3 c) Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2

d)Traufseitige Fassadenhöhe 11 m

e)Giebelseitige Fassadenhöhe 18 m f) Gebäudelänge max. 50 m

g)kleiner Grenzabstand min. 5 m

h)grosser Grenzabstand min. 8 m

Aussichtsschutz Ibergerrain

¹Für das im Zonenplan bezeichnete Gebiet gilt der «Ergänzungsplan Aussichtsschutz Ibergerrain».

²Im Bauverbotsgebiet ist jegliche Massnahme, die eine nachteilige Beeinträchtigung der Aussicht zur Folge hat, untersagt. Insbesondere sind verboten:

a)Das Erstellen von Bauten aller Art.

b)Reklameeinrichtungen, Freileitungen, Materialaufstapelungen und die Aussicht störende Einfriedigungen. c) Ablagerungen, Erdaushub, Bauschutt und dergleichen.

³Eine Ausnützungsverschiebung vom Bauverbotsgebiet ins Höhenbeschränkungsgebiet ist möglich.

⁴Im Höhenbeschränkungsgebiet dürfen Bauten, Bauteile, Bepflanzungen, Freileitungen usw. die Höhenbeschränkungslinien nicht überragen (ausgenommen vereinzelte Bäume). C Terrassenhäuser

Klein- und Anbauten

¹Für Klein- und Anbauten ist der Grenzbau auf einer Länge von max. 7 m der gemeinsamen Grenze zulässig, wenn die Fassadenhöhe auf der Grenze, zum Nachbar hin gemessen, max. 2.50 m beträgt und bis zum Abstand von 3.5 m höchstens linear bis 4 m ansteigt.

²Die Überbauungsziffer beträgt maximal 7 %.

³Beträgt die anrechenbare Grundstücksfläche weniger als 715 m2, können 50 m2 der Grundstücksfläche für Klein- und Anbauten verwendet werden. C Ausnützungstransfer

Dachformen

¹Gestattet sind neben Schrägdächern auch andere Dachformen, wenn mit ihrer Gestaltung für sich und im Zusammenhang mit ihrer Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.

²Die Dachformen sind frei;

a)in Industriezonen

b)bei Terrassenbauten gemäss Art. 49

c)für Klein- und Anbauten gemäss Art. 61

³Dachaufbauten, deren First auf Höhe des Hauptfirstes (giebelseitige Fassadenhöhe) liegt, gelten als Dachaufbauten im Sinne von § 292 PBG.

⁴Flachdächer sind in den Bereichen, welche nicht begehbar oder durch Dachaufbauten wie Photovoltaik- oder andere Anlagen belegt sind, zu begrünen. E Umgebungsgestaltung

Inkraftsetzung Diese Bau- und Zonenordnung wird mit der Rechtskraft der kantonalen Genehmigung verbindlich. Die Gemeinde publiziert das Datum der Inkraftsetzung gemäss § 6 PBG. Zell, 8486 Rikon, 18. September 2023 (GVB Nr. 2023-3) ------- GEMEINDEVERSAMMLUNG ZELL

Regula Ehrismann Claudia Oswald

Gemeindepräsidentin Gemeindeschreiberin Festgesetzt von der Gemeindeversammlung am 18. September 2023 (GVB Nr. 2023-3) Teilweise Nichtgenehmigung durch die Baudirektion mit Verfügung Nr. KS-0386 / 24 vom 30. April 2025 (Nicht genehmigter Inhalt: Einzonung Schöntal, von der kantonalen Landwirtschaftszone in die Industriezone I sowie der zugehörende Anhang zur GP-Pflicht Schöntal, Rikon) Teilinkraftsetzung per 11. Oktober 2025 (Von der Inkraftsetzung aufgrund eines Rekursverfahrens ausgenommen, sind die Anordnungen, welche das Grundstück Kat.-Nr. 7560 betreffen sowie die Festsetzung der Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet "Am Sunnehang"). 21 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung 5 ANHANG A. ZIELSETZUNGEN ZU GESTALTUNGSPLANPFLICHTEN Allgemeines Im Zonenplan der Gemeinde Zell sind verschiedene Gebiete mit einer Gestaltungsplanpflicht bezeichnet. Die Überlegungen und Absichten, die mit der Gestaltungsplanpflicht zusammenhängen, sind in den nachfolgenden Zielsetzungen festgelegt. Dabei sind vor allem die Schwerpunkte festgelegt, die durch den Gestaltungsplan aufzuzeigen sind. Unabhängig von diesen Zielsetzungen gelten die einschlägigen Bestimmungen des Planungsund Baugesetzes sowie der Bauordnung der Gemeinde Zell. 22 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordn …