Zone B · Seuzach

Zonen Das Gemeindegebiet ist in folgende Zonen eingeteilt und den folgenden Empfindlichkeitsstufen zugeordnet, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen oder Wald zugewiesen ist:

¹Bauzonen

ES

a)Kernzone K

III

b)Zentrumszone Z/2.8

III

c)Wohnzonen − Wohnzone mit Baumasse 1.1 m3/m2 W1.1 II − Wohnzone mit Baumasse 1.3 m3/m2 W1.3 II − Wohnzone mit Baumasse 1.6 m3/m2 W1.6 II − Wohnzone mit Baumasse 2.2 m3/m2 W2.2 II − Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG1.6 III mit Baumasse 1.6 m3/m2 − Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2.2 III mit Baumasse 2.2 m3/m2

d)Gewerbezone G

III

e)Zone für öffentliche Bauten öB

II

²Weitere Zonen

a)Freihaltezone F

–

b)Erholungszone − für Friedhof Ea

– − für Familiengärten Eb

– − für Sport und Freizeit Ec

– − für Polosport Ed

III

c)Reservezone R

– Hinweise 6 zu Art. 1 Gestaltungsplan − Pflicht zur Aufstellung § 48 PBG − Inhalt § 83 PBG − Öffentlicher Gestaltungsplan § 84 PBG − Privater Gestaltungsplan §§ 85 ff PBG − Zuständigkeit, Verfahren §§ 88 ff PBG

Bestehende Gestaltungspläne − Gestaltungsplan AZiG − Gestaltungsplan Habermark − Gestaltungsplan Oberwis − Gestaltungsplan Pünten − Gestaltungsplan Rainweg − Gestaltungsplan Schulstrasse (Münzer) − Gestaltungsplan Seebüel − Gestaltungsplan Wisental (Polo)

Empfindlichkeitsstufen Die Empfindlichkeitsstufen (ES) bestimmen, wie empfindlich Nutzungszonen gegenüber Lärmimmissionen sind. Die Belastungsgrenzwerte sind in der Lärmschutzverordnung (LSV) festgelegt.

Belastung …

Grundsatz

¹Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Ganzen wie in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass der ortstypische Gebietscharakter gewahrt und gepflegt sowie eine gute Gesamtwirkung erzielt wird.

²Dies gilt insbesondere für:

a)Kubische Erscheinung (Form, äussere Abmessung)

b)Fassaden (Gliederung, Struktur)

c)Fenster, Türen (Gliederung, Gestaltung, Proportionen)

d)Dächer (Art und Neigung, Firstrichtung, Vorsprünge, Durchbrüche)

e)Materialien und Farben

f)Umgebung und Hofraum (Höhenlage der Gebäude, Einfriedung, Gestaltung, Bepflanzung)

g)Strassenraum (Hauszugang, Vorplatz, Vorgarten, Brunnenanlage)

Nutzweise In den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Praxen und Läden sowie mässig störendes Gewerbe zulässig. Hinweise 14 Zu Art. 8 Die Grundmasse gelten für die Regelbauweise. Von der Regelbauweise können Arealüberbauungen, Überbauungen nach Sonderbauvorschriften oder Überbauungen nach Gestaltungsplänen abweichen. Im PBG und in den dazugehörigen Verordnungen wird u.a. Folgendes zusätzlich geregelt: − Baumassenziffer §§ 254, 258, 259 PBG (Messweise) § 12 ABV − Überbauungsziffer § 256 PBG − Zulässige Nutzweise § 51 PBG − Gebäude- und Firsthöhe §§ 278 - 281 PBG (Messweise) § 29 ABV − Grenz- und Gebäudeabstände − Grundsatz § 260 PBG − Grenzabstände gegenüber Nachbargrundstücken §§ 269, 270 PBG − Gebäudeabstand §§ 271 - 274 PBG (Definition und Messweise) §§ 21 - 26 ABV − Gewachsener Boden § 5 ABV − Mehrlängenzuschlag §§ 23 - 25 ABV (Definition und Messweise) − Mehrhöhenzuschlag § 260 Abs. 2 PBG (Definition und Messweise) § 26 ABV − Abstandsfreie Gebäude (Definition) § 269 PBG − Gebäudelänge § 28 ABV − Gesamtlänge § 286 PBG − Waldabstandslinien / Waldabstand §§ 66, 262 PBG − Gewässerabstand § 21 WWG − Abstand von Verkehrsanlagen §§ 264 - 268 PBG

StrAV − Bestimmung über Dachaufbauten § 292 PBG − Besondere Gebäude § 273 PBG − Gestaltung § 238 PBG − Ausnahmebewilligung § 220 PBG − Abstandsverschärfung § 14 BBV II (brennbare Aussenwände) Für die Berechnung der Baumassenziffer besteht ein kommunaler Leitfaden. Zu Art. 9 – Bauweise §§ 286 - 291 PBG

§ 12 A …

Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung

¹In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung WG1.6 und WG2.2 gelten folgende Erleichterungen gegenüber der Wohnzone W1.6 bzw. W2.2:

a)Mässig störendes Gewerbe ist zulässig.

b)Die Baumassenziffer darf um max. 0.2 m3/m2 erhöht werden, sofern die Mehrfläche dauernd gewerblich genutzt wird. Hinweise 18 Zu Art. 14 Aus wohnhygienischen Gründen ist für eine nach dem Sektor Ost-Süd-West orientierte Gebäudeseite ein grosser Grenzabstand einzuhalten. Welche Gebäudeseite diese betreffen soll, können die Bauwilligen bestimmen. Abweichungen von dieser Grundregel bestehen namentlich längs Strassen. Die nachfolgenden Hinweise gelten auch für den kleinen Grenzabstand. − Definition und Zulässigkeit von oberirdischen Vorsprüngen im Abstandsbereich § 260 PBG − Abstandsfreie Gebäude § 269 PBG − Besondere Gebäude § 273 PBG − Näherbaurecht § 270 Abs. 3 PBG Zu Art. 15 Wenn ein Gebäude eine bestimmte Länge oder Höhe überschreitet, sind im und 16 Interesse der Nachbarn erhöhte Grenzabstände zu verlangen. Der Grenzabstand setzt sich zusammen aus Grundabstand, Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag. − Begriff und Messweise des § 23 - 25 ABV Mehrlängenzuschlages − Messweise der Fassadenlänge § 27 ABV − Mehrhöhenzuschlag § 260 PBG

§ 26 ABV − Gebäudelänge § 28 ABV Zu Art. 17 Bonus für Familienwohnungen § 49a PBG − Alters- und / oder behindertengerechte Wohnungen: Es ist die Norm sia 500 „Hindernisfreie Bauten“ zu berücksichtigen. − Begriff Grundnutzung: zonengemässe Baumassenziffer, ohne Zuschläge (Bonus) − …

BBV I − Klima-, Belüftungs- und Beleuchtungs- §§ 29, 30 BBV I anlagen, Anlagen zur Abwärmenutzung − Beförderungsanlagen §§ 31 - 33 BBV I − Behinderte und Gebrechliche §§ 34, 35 BBV I − Begriffe §§ 2 - 8 BBV II Regelungen in der besonderen Bauverordnung II − Verschärfung von Bauvorschriften §§ 9 - 17 BBV II − Milderung von Bauvorschriften §§ 18 - 20 BBV II Anhang 3 42 Skizzen zur Erläuterung der Gebäude- und Firsthöhe Gebäude bei ebenem Gelände: Gebäude bei Hanglage: Anhang 4 43 Stichwortverzeichnis Begriff Art. BZO §§ PBG Andere Abbruchbewilligung, in Kernzonen 5

309 – Abfall, Kompost –

25, 239, 249

³⁸BBV I Abgrabung Untergeschosse 26 – – Abstände

–Grenz- und Gebäudeabstände

–Besondere Gebäude

–Mehrhöhenzuschlag

–Mehrlängenzuschlag 4a, 8, 10, 14, 49f, 260, 269f 21f ABV 20, 22, 29 29 – – 20, 22 260

²⁶ABV

15, 20, 22
49
23 - 25 ABV

–Gewässerabstand –

67

²¹WWG

–Waldabstand 28 66, 262 –

–Abstände von Verkehrsanlagen 4, 27 264f –

–für Lärmschutzbauten 27 – –

–für Pflanzen

–Abstand von –

– 14f StrAV Verkehrsanlagen

–Grenzabstand –

– 169f EG ZGB Abstellplätze für Fahrzeuge 38f 24, 242f, 309

³ABV Abstellräume 30 297 – Alterswohnungen 17 60 – Arealüberbauungen 34 69f

⁸ABV Aus- und Einfahrten 26 240f, 266 5 - 9 VSV Aussichtsschutz 35 75 – Autoarme Nutzungen 39 – – Baubewilligung

–Ausnahmebewilligung –

220, 310 –

–Bewilligungspflicht –

309 1, 2 BVV

–Voraussetzungen, Gültigkeit –

321, 322

²⁰BVV

–Vorentscheide –

323, 324 –

–Vereinfach …

Grenzbau für Besondere Gebäude Besondere Gebäude dürfen ohne Zustimmung des Nachbarn an die Grenze gestellt werden, falls

a)deren Länge weniger als ein Viertel der gemeinsamen Grenze beträgt und

b)die Gebäudehöhe 3.0 m nicht übersteigt. Hinweise 26 Zu Art. 30 – Nebenräume § 297 PBG

§ 39 BBV I Zu Art. 31 – Erstellungspflicht von Spiel- und Ruheflächen § 248 PBG

bei Mehrfamilienhäusern Zu Art. 33 Die Kosten werden je nach Aufwand dem Bauherrn verrechnet. Ein Kontakt mit dem Fachberater drängt sich namentlich für grössere Bauvorhaben an exponierten Lagen und in der Kernzone auf. Bau- und Zonenordnung 27

Arealüberbauung

¹Arealüberbauungen sind ausser in den Kernzonen in allen Bauzonen zulässig. Die Arealfläche muss folgende Bauzonenfläche umfassen: − Zentrumszone Z2.8 mindestens 3’000 m² − Wohnzonen W1.1, W1.3 und W1.6 mindestens 3’000 m² − Wohnzone W2.2 mindestens 3’000 m² − Wohn- und Gewerbezonen WG1.6 und WG2.2 mindestens 3’000 m² − Gewerbezone mindestens 8’000 m²

²Die Baumassenziffer darf gegenüber der Regelüberbauung − in der Zentrumszone um maximal 0.4 m3/m2 − in den Wohnzonen um maximal 0.2 m3/m2 − in der Gewerbezone um maximal 0.5 m3/m2 erhöht werden.

³Die zonengemässe Gebäudelänge kann überschritten werden.

⁴Die zonengemässe Gebäudehöhe erhöht sich um 3 m. Wird diese Mehrhöhe beansprucht, ist gegenüber Nachbargrundstücken der Mehrhöhenzuschlag einzuhalten.

⁵Der Heizenergiebedarf darf höchstens 90 % des jeweils maximal zulässigen Energiebedarfs für Heizung betragen. Höchstens 70 % des zulässigen Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser dürfen mit nichterneuerbaren Energien gedeckt werden.

⁶Veränderungen an bestehenden Arealüberbauungen sind nur zulässig, wenn

a)die ursprüngliche Grundkonzeption beibehalten und die baulichen Massnahmen dem Gesamtbild der Bebauung entsprechen oder

b)eine neue Arealüberbauung vorgelegt wird.

Lage, Gestaltung

¹Für Lage und Abmessung der Abstellplätze sind die jeweils aktuellen Normen der Vereinigung Schweizer Strassenfachleute (VSS) wegleitend.

²Abstellplätze haben sich gut in die Umgebung einzuordnen. Offene Abstellplätze sind durch eine angemessene Anzahl Bäume zu beschatten.