Zone K · Otelfingen

Zonen und Empfindlichkeitsstufen Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist.

Bauzonen

Zonenbezeichnung Kürzel AZ max. ES a) Kernzonen

–Kernzone I

–Kernzone II

III III

K I K II

40 40

W1 W2A W2B W2C W3 WG2 WG3

20 30 30 35 55 35 55

II II II II II II III b) Wohnzonen

–eingeschossige Wohnzone

–zweigeschossige Wohnzone

–zweigeschossige Wohnzone

–zweigeschossige Wohnzone

–dreigeschossige Wohnzone

–zweigeschossige Wohn- und Gewerbezone

–dreigeschossige Wohn- und Gewerbezone

III III

G I c) Gewerbe- und Industriezone

–Gewerbezone

–Industriezone d) Zone für öffentliche Bauten Ö

III

Besondere Zonen

Zonenbezeichnung Kürzel

–Erholungszone Golf

–Freihaltezone

–Reservezone E F R

Massgebende Pläne

¹Für die Abgrenzung der Zonen und für die Anordnungen innerhalb der Zonen ist der Zonenplan im Massstab 1:5'000 massgebend. Für die Kernzonen I und II gilt der Kernzonenplan im Massstab 1:5'000 (Ergänzungsplan 1).

²Der Kernzonenplan und die Ergänzungspläne gehen dem Zonenplan vor.

³Innerhalb der im Zonenplan bezeichneten Gebiete gelten die Bestimmungen der Gestaltungspläne:

–GP1: Privater Gestaltungsplan Näprunnen, 17.01.2007

–GP2: Privater Gestaltungsplan Heidenwis, 06.12.2012

–GP3: Privater Gestaltungsplan Talacher, 23.02.2006

–GP4: Privater Gestaltungsplan Golfpark Zürich-Nord, 20.03.2009

–GP5: Privater Gestaltungsplan Erbist, 27.02.2019

⁴Die rechtsverbindlichen Pläne können im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) sowie auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Kopien oder Wiedergaben der Pläne sind nicht rechtsverbindlich. II. Mehrwertausgleich

Umbau und Ersatzbauten

¹Die im Kernzonenplan schwarz eingetragenen Gebäude dürfen nur in ihren bestehenden Aussenmassen, auf der bisherigen Gebäudegrundfläche sowie unter Beibehaltung der Fassaden- und Dachgestaltung umgebaut oder ersetzt werden.

²Im Kernzonenplan nicht speziell bezeichnete Gebäude können gemäss Art. 7 Abs. 1 umgebaut, ersetzt oder gemäss Art. 8 Abs. 1 in veränderten Lagen und Abmessungen neu aufgebaut werden.

³Vorbehalten bleiben die jeweils gültige Verfügung des Kantons über die Einordnung des Kerns von Otelfingen in das Inventar Ortsbild von kantonaler Bedeutung sowie Unterschutzstellungen von Einzelobjekten.

Neubauten

¹Für andere Bauten gelten in der Regel folgende Grundmasse:

a)Ausnützungsziffer max. 40 %

b)Überbauungsziffer max. 25 %

c)Vollgeschosse max. 2

d)anrechenbare Dachgeschosse max. 2

e)Fassadenhöhe KI, traufseitig gemessen max. 7.50 m

f)Fassadenhöhe KII, traufseitig gemessen max. 8.10 m

g)Gesamtgebäudelänge max. 30.00 m

h)Gebäudebreite; Giebelfassade max. 13.00 m

i)Grenzabstand mind. 9.00 m

k)kleiner Grenzabstand mind. 5.00 m

²In den im Kernzonenplan schraffierten Gebieten westlich der Oberdorf- und nördlich der Bächlenstrasse gilt eine reduzierte Ausnützungsziffer von 30 %.

³Entlang des Zelgweges darf die im Kernzonenplan bezeichnete äusserste mögliche Fassadenlinie nicht überstellt werden.

⁴Die Gesamtgebäudelänge beinhaltet die Summe der einzelnen Gebäudelängen aller zusammengebauten Gebäude, wobei Klein- und Anbauten nicht beachtet werden und den Zusammenbau unterbrechen. Stehen Gebäude näher als 7.0 m, werden die beiden entsprechenden Fassadenlängen zur Gesamtgebäudelänge zusammengerechnet.

Reduktion des Strassenabstandes

¹Soweit keine Baulinie vorhanden ist und der Kernzonenplan keine anderen Festlegungen enthält, können die gesetzlichen Strassen- und Wegabstände unterschritten werden, wenn dadurch eine bessere Wirkung für das Ortsbild erreicht wird. Vorbehalten bleibt die Erhaltung der Wohnhygiene und einer genügenden Verkehrssicherheit.

²In begründeten Ausnahmefällen darf auf die Strassengrenze gebaut werden. Seite | 7

Abweichungen und Fachgutachten

¹Geringfügige Abweichungen von den Kernzonenvorschriften können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, des Ortsbildschutzes und/oder der Verkehrssicherheit liegt oder dies für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich ist. Bei Ersatzneubauten sind geringfügige Abweichungen vom Gebäudeprofil möglich, wenn der Raumbedarf des Gewässers dies erfordert.

²Zur Beurteilung von Ersatzneubauten kann der Gemeinderat ein Gutachten einer externen, neutralen und qualifizierten Fachperson einholen.

³Abweichungen von den Kernzonenbestimmungen können zugelassen werden, sofern das Projekt eine hochwertige architektonische Gestaltung aufweist und das Ortsbild qualitätsvoll weiterentwickelt. Der Gemeinderat holt ein Gutachten einer externen, neutralen und qualifizierten Fachperson als Grundlage für die Beurteilung ein.

⁴Die Wahl der Fachperson gemäss Art. 10 Abs. 2 und 3 erfolgt in Absprache mit der Bauherrschaft.

Dachform, Dacheindeckung

¹Hauptgebäude haben Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von mindestens 36° bis 45° aufzuweisen. Aufschieblinge sind zulässig.

²Für landwirtschaftliche Ökonomiegebäude sowie Klein- und Anbauten sind bei guter Eingliederung ausnahmsweise auch Pultdächer zulässig.

³Dachfirste von Hauptgebäuden sind benachbarten Bauten einzuordnen und haben in der Regel in Ost-West-Richtung zu verlaufen, ausser wenn die Bauten in der unmittelbaren Nachbarschaft eine andere Firstrichtung aufweisen.

⁴Dachvorsprünge sind zu erhalten oder zu erneuern und bei Neubauten in der ortsüblichen Art auszubilden. Traufseitige Dachvorsprünge müssen mindestens 0.90 m und giebelseitige Dachvorsprünge mindestens 0.40 m betragen. Die Dachrinne ist vorzuhängen.

⁵Die Dächer sind mit Tonziegeln in ortsüblichen Farben zu decken. Die Bestimmungen von Art. 11 Abs. 3 BZO über Solaranlagen bleiben vorbehalten. Für freistehende landwirtschaftliche Ökonomiegebäude und sowie Klein- und Anbauten können ähnlich wirkende Bedachungsmaterialien bewilligt werden.

Dachaufbauten, Dacheinschnitte

¹Dachaufbauten und Dacheinschnitte müssen gute Proportionen aufweisen. Die Front und die seitlichen Wände müssen in Farbe und Material auf das Gebäude und die Dachlandschaft abgestimmt sein und sich gut einordnen.

²Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss und nur insoweit zulässig, als die Belichtung über die Giebelseite des Gebäudes nicht möglich ist. Schleppgauben sind als liegendes Rechteck, Giebellukarnen als stehendes Rechteck auszubilden. Dabei gelten in der Kernzone KI die folgenden Werte:

–Schleppgauben maximale Fronthöhe 1.0 m

–Giebellukarnen maximale Frontfläche 3.0 m2 Das Dach vom Schleppgauben und der First von Giebellukarnen dürfen höchstens bis 1.0 m im Lot gemessen unter die Firstlinie reichen.

³In Dachaufbauten integrierte Balkone sind ausschliesslich bei Neubauten in der Kernzone II und nur im ersten Dachgeschoss gestattet, sofern die dazugehörigen Räume nicht an der Stirnfassade liegen und von dort mit einem Balkon versehen werden können und auf derselben Dachfläche keine Dachaufbauten ohne Balkone erstellt werden.

⁴Dacheinschnitte sind ausschliesslich bei Neubauten in der Kern-zone II und nur im ersten Dachgeschoss gestattet, sofern die dazugehörigen Räume nicht an der Stirnfassade liegen und von dort mit einem Balkon versehen werden können und auf derselben Dachfläche keine Dachaufbauten erstellt werden. Seite | 9

⁵Quergiebel sind zulässig, wenn deren First deutlich unter dem Hauptfirst angeordnet ist und sie auf der vom öffentlichen Raum abgewandten Gebäudeseite platziert werden. 6 …

Umgebungsgestaltung

¹Höhenlage der Gebäude und Terraingestaltung dürfen keine wesentlichen Änderungen gegenüber dem massgebenden Terrain bewirken.

²Die traditionelle, dörfliche Umgebungsgestaltung (Nutz- und Ziergärten, Höfe, Brunnen, Einfriedungen, Mauern etc.) samt den im Kernzonenplan bezeichneten ortstypischen Elementen ist zu erhalten und bei Umgestaltung oder Neuanlage möglichst weitgehend zu übernehmen bzw. wiederherzustellen.

³Fahrzeugabstellplätze sind innerhalb des Gebäudes oder unterirdisch anzulegen. Im Freien sind lediglich Besucherabstellplätze gestattet. Einkauf in Fremdliegenschaft ist gestattet, sofern die Ersatzplätze auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung liegen. Sie sind mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung zu sichern.

⁴Reklameanlagen sind gut zu gestalten, dürfen nicht störend wirken und haben sich gut in die Umgebung einzuordnen. Sie dürfen nur der Eigenwerbung dienen und sind im Erdgeschoss anzubringen. Bei mehreren Betrieben im gleichen Gebäude sind Werbeflächen einheitlich zu gestalten. Leuchtreklamen, sich bewegende oder reflektierende Reklamen sind nicht gestattet.

⁵In den im Kernzonenplan bezeichneten Freiräumen sind ortstypische Freiraumstrukturen zu erhalten. Es sind keine zusätzlichen oberirdischen Bauten zulässig. Zweckgebundene Kleinund Anbauten können in den bezeichneten Freiräumen bei guter Einordnung bis zu einer Grundfläche von 6 m2 und einer Gesamthöhe von 2.5 m bewilligt werden. Abstellplätze sind nicht zulässig, ausgenommen die bestehenden Abstellplätze auf der Freifläch …

Ergänzende Bestimmungen

¹Die Ausnützungsziffer erhöht sich um einen Zehntel.

²In der W3 und WG3, ausgenommen die bezeichneten Gebiete gemäss Art. 22 Abs. 1 BZO, können beide Dachgeschosse durch ein viertes Vollgeschoss ersetzt werden. In diesem Fall erhöht sich die Gesamthöhe auf maximal 14.7 m und es sind nur Flachdächer zulässig. Voraussetzung ist die Durchführung eines qualitätssichernden Verfahrens zur Ermittlung einer zweckmässigen baulichen Dichte und Qualitätssicherung. Die auf diese Weise ermittelte bauliche Dichte geht der Bestimmung von Art. 40 Abs. 1 BZO vor.

³Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände können bis auf die kantonalrechtlichen Mindestabstände herabgesetzt werden.

⁴Gehört das Areal unterschiedlichen Zonen an, darf durch Ausnützungsverschiebungen die Mehrausnützung in einem Teil höchstens 1/5 der zonengemässen Ausnützung bei der Regelüberbauung betragen. VI. Ergänzende Bauvorschriften

Anzahl Abstellplätze für Personenwagen

¹Die Anzahl Abstellplätze für Personenwagen richtet sich nach:

–der Nutzweise und Ausnützung des Grundstückes,

–der Erschliessungsgüte mit dem öffentlichen Verkehr sowie

–den örtlichen Verhältnissen. Seite | 15

²Der Grenzbedarf ist eine Ausgangsgrösse bei der Berechnung der Abstellplätze für Personenwagen. Er wird aufgrund der folgenden spezifischen Bedarfswerte ermittelt. Grundlage für die Berechnung nach Flächen ist die anrechenbare Geschossfläche: Nutzungsart Grenzbedarf für Bewohner, Beschäftigte Grenzbedarf für Besucher, Kunden Wohnen Je Wohneinheit (WE) WE mit mehr als 3.5 Zimmer, zusätzlich 1 Parkplatz 0.5 Parkplätze 10% für Besucher bei MFH Verkaufsgeschäfte Lebensmittel, nicht Lebensmittel mind. 1 PP/Laden

¹PP/150 m2 aGF

¹PP/200 m2 aGF 1 PP/30 m2 aGF1)

¹PP/70 m2 aGF1) Gastbetriebe Restaurant, Café Saal, Konferenz Hotel 1 PP/40 Sitzplätze -

¹PP/7 Zimmer 1 PP/6 Sitzplätze

¹PP/10 Sitzplätze

¹PP/2 Zimmer Dienstleistungen publikumsorientiert2) nicht publikumsorientiert, Gewerbe3) mind. 1 PP/Betrieb

¹PP/80 m2 aGF

¹PP/80 m2 aGF 1 PP/100 m2 aGF

¹PP/300 m2 aGF Industrie Produktion, Lager mind. 1 PP/Betrieb

¹PP/ 150 m2 aGF - 1) Anlieferung / Güterumschlag separat 2) z.B. Praxis, Coiffeur, Post, öffentliche Verwaltung mit Schalterbetrieb 3) z.B. Handwerksbetrieb ohne Laden

³Bei anderen Nutzungen oder besonderen Verhältnissen bestimmt sich der Grenzbedarf unter Beachtung der einschlägigen Normen. In Sonderfällen entscheidet der Gemeinderat. Er kann insbesondere auch eine Obergrenze für Abstellplätze für Per …

Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht

¹Für die im Zonenplan punktiert umfahrenen Bereiche sind Gestaltungspläne zu erarbeiten. Hierbei sind die gebietsspezifischen Zielsetzungen gemäss den nachfolgenden Absätzen umzusetzen.

²Längs Staatsstrassen: Es ist eine gute Gestaltung entlang der Staatsstrassen unter Berücksichtigung der Lärmschutzvorschriften anzustreben.

³Brüel Nord: Für das Gebiet gelten die folgenden quantitativen und qualitativen Zielsetzungen:

a)Festlegung einer ortsbildverträglichen Struktur und Körnigkeit von Bebauung und Freiräumen unter Berücksichtigung der Scharnierfunktion zwischen dem historischen Ortskern und dem südlich anschliessenden Quartier. Die räumlichen Qualitäten des historischen Ortskerns sind aufzunehmen und durch entsprechende platzartige Aufweitungen des Strassenraumes, die Wahrung von Durchblicken sowie eine gezielte Regelung der Firstrichtungen und der Dachgestaltung weiterzuentwickeln. Bei Hauptbauten sind aus-schliesslich Satteldächer zulässig. Die Freiraumplanung hat zusammenhängend, über die Grenzen der einzelnen Grundstücke hinaus zu erfolgen.

b)Einrichtung von Nutzungen zur Förderung der Quartierbelebung; hierzu zählen insbesondere Orte der Begegnung im Aussenraum für die gesamte Dorfbevölkerung in Verbindung mit publikumsorientierten bzw. öffentlich nutzbaren Räumen im Erdgeschoss.

c)Es werden zeitgemässe und zukunftsweisende Regelungen in Bezug auf Lärmschutz, Energieversorgung und Mobilität sowie Massnahmen zum klimaangepassten Bauen verlangt. Der Grenzbedarf gemäss Art. 43 Abs. 2 BZO gilt als Obe …