Zone B · Feusisberg

Zweck Das Baureglement und die übrigen Planungsmittel bezwecken:

a)die haushälterische Nutzung des Bodens sowie die Erhaltung des Kulturlandes und schützenwerter Gebiete;

b)die geordnete bauliche Entwicklung der Gemeinde und ihrer beiden Ortsteile Feusisberg und Schindellegi;

c)die Wahrung und Förderung der Eigenart von Orts- und Landschaftsbild;

d)die Sicherstellung von gesunden Umweltbedingungen;

e)die Erhöhung der Wohnqualität.

Planungsmittel und Planungspflicht

¹Planungsmittel sind:

a)Richtpläne;

b)Nutzungspläne;

c)Sondernutzungspläne.

²Die Gemeinde erfüllt ihre Planungspflicht durch den Erlass von Zonen-, Landwirtschafts- und Schutzzonen- sowie Erschliessungsplänen mit den zugehörenden Vorschriften.

³Sie kann auch Richt- und Gestaltungspläne mit den entsprechenden Sonderbauvorschriften sowie Planungszonen erlassen. 2 Planungsmittel

Erhöhte Anforderungen An die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung werden erhöhte Anforderungen gestellt:

a)in den Kernzonen;

b)an exponierten Hanglagen und in Landschaftsschutzgebieten gemäss BLN;

c)im Sichtbereich von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen sowie in besonders schönen Landschaften;

d)bei Bauten, die das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild wesentlich beeinflussen.

Dachgestaltung

¹Bauten sind grundsätzlich mit Schrägdächern zu versehen, die sich in Neigung, Farbgebung und Gestaltung in die bauliche Umgebung und das Ortsbild einordnen.

²Für kleinere An- und Nebenbauten, in der Gewerbe- und Industriezone und an hierfür geeigneten Wohnlagen der übrigen Zonen (namentlich für Terrassenbauten), können andere Dachformen bewilligt werden.

³Bezüglich Dachaufbauten und Dacheinschnitten gilt:

a)sie sind zulässig, solange ihre gesamte Länge nicht mehr als 2/3 der entsprechenden Fassadenlänge umfasst;

b)Lift-, Treppen- und andere technische Aufbauten sind erlaubt, wenn keine andere Lösung möglich ist und die Dachgestaltung nicht erheblich gestört wird.

Aussenantennen

¹Aussenantennen und Parabolspiegel sind bewilligungspflichtig.

²Sie dürfen nicht an exponierter Stelle angebracht werden und sind in Farbe und Materialwahl unauffällig zu halten; für Parabolspiegel bis zu 80 cm Durchmesser gilt das Meldeverfahren nach Art. 57 dieses Reglements. Seite 8 B. Konstruktion und Hygiene

Wohnhygiene und behindertengerechtes Bauen

¹Wohn- und Schlafräume in Neubauten müssen eine Mindestbodenfläche von 6 m2 und eine lichte Raumhöhe von wenigstens 2.20 m aufweisen. Im Dachgeschoss darf die Geschosshöhe teilweise reduziert werden, sie muss jedoch auf wenigstens 4 m2 das Mass von mindestens 2.10 m aufweisen

²Alle Wohn- und Schlafräume, Arbeitsräume, Büros, Verkaufsläden und Wirtschaftsräume müssen mit seitlich zu öffnenden Fenstern versehen sein, welche unmittelbar ins Freie führen. Die Fensterfläche eines jeden solchen Raumes muss mindestens einen Zehntel der Bodenfläche betragen, wenigstens 0.8 m2.

³Gesamtüberbauungen sowie Bauten und Anlagen mit Publikumsverkehr müssen für Behinderte und Betagte, insbesondere für Rollstuhlfahrer, gut zugänglich und benützbar sein; bei grösseren Umbauten sind entsprechende Anpassungen vorzunehmen.

⁴In Mehrfamilienhäusern mit 6 und mehr Wohnungen sind die Wohnungen im Erdgeschoss nach Möglichkeit so zu erstellen, dass eine spätere Anpassung an die Bedürfnisse behinderter Bewohner jederzeit möglich ist, vgl. dazu Richtlinien „Behindertengerechtes Bauen“ (Norm SN 521 500).

Umgebungsgestaltung Die Umgebung von Bauten und Anlagen, insbesondere in Wohnzonen müssen genügend Grünbereiche, Bäume, Sträucher und Hecken enthalten. Auf die vorhandenen Bäume, Hecken und Sträucher ist bei Überbauungen besonders Rücksicht zu nehmen.

rainveränderungen

¹Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses für die Schaffung von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen sind grundsätzlich gestattet.

²Aufschüttungen dürfen nicht verunstaltend wirken und haben sich dem natürlichen Terrainverlauf harmonisch anzupassen. Sie dürfen ohne die schriftliche Zustimmung der Nachbarn nicht näher als 0.50 m an die Grenze reichen. Die Böschungsneigung darf nicht steiler als 2:3 sein. Steilere Böschungen sind zulässig, wenn sie sich in das Quartier- und Landschaftsbild eingliedern, eine fachgerechte Stützkonstruktion aufweisen und begrünt werden.

³Der vertikale Abstand zwischen der Oberkante des Erdgeschossfussbodens und dem gewachsenen oder abgegrabenen Terrain darf, gemessen in der talseitigen Fassade, nicht mehr als 3 m betragen.

⁴Stützmauern sind möglichst klein zu halten und durch Material, Gliederung und Bepflanzung so zu gestalten, dass sie das Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Ihre sichtbare Höhe darf ohne Abtreppung nicht grösser sein als 2.50 m. Höhere Stützmauern sind in der Höhe mindestens alle 2.50 m mittels wenigstens 1 m tiefen Bermen zu gliedern. Seite 9

Erholungsflächen, Kinderspielflächen

¹Beim Neubau von Mehrfamilienhäusern oder ähnlichen Überbauungen (wie Terrassenhäusern) mit mindestens 4 Wohnungen oder bei entsprechenden Zweckänderungen sind gut besonnte Erholungsflächen abseits vom Verkehr anzulegen und dauernd diesem Zweck zu erhalten. Sie sind in der Baueingabe auszuweisen.

²Erholungsflächen sind grundsätzlich als Grünflächen mit Spiel- und Sitzgelegenheiten und entsprechender Bepflanzung zu gestalten, sie sind in der Baueingabe auszuweisen und dauernd ihrem Zwecke zu erhalten.

³Ihre Fläche hat wenigstens 15 Prozent der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Wohnungen zu entsprechen. Der Gemeinderat kann in den Kernzonen Ausnahmen bewilligen.

⁴Verunmöglichen die örtlichen Verhältnisse die Anlegung der erforderlichen Erholungsflächen in den Kernzonen A und B, so hat die Bauträgerschaft eine Ablösungssumme zu leisten. Diese beträgt CHF 400 pro fehlendem m² Erholungsfläche. Diese Beträge sind zur Anlegung öffentlicher Kinderspielflächen zu verwenden. Sie unterliegen der gleichen Indexierung wie in Art. 21 dieses Reglements.

Lärm

¹Der Gemeinderat vollzieht die Lärmschutzgesetzgebung, vor allem die Lärmschutzverordnung des Bundes (LSV). Die Empfindlichkeitsstufen werden durch die Gemeindeversammlung gemäss Art. 40 und im Zonenplan festgelegt.

²Für die Bauzonen wird die Unterscheidung in nicht störende, mässig störende und stark störende Betriebe getroffen, wobei im Einzelnen folgendes gilt:

a)als nicht störend gelten Betriebe, die ihrer Funktion nach in Wohnquartiere passen und keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen;

b)als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten;

c)Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark störend. Seite 10

Ein- und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder - Grundsatz

¹Bei der Neuerstellung von Bauten und Anlagen sind in angemessener Nähe ausserhalb des Strassenbereiches genügend Ein- und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder auf privatem Grund zu schaffen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten. Bei Umbauten, Erweiterungen oder Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen sind Ein- und Abstellplätze im Umfang des geschaffenen Mehrbedarfes zu errichten. Seite 11

²Die Zahl der Ein- und Abstellplätze ist unter Berücksichtigung folgender Richtlinien festzusetzen:

a)bei Wohnbauten je Wohnung bzw. 100 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche 1.5 Ein- oder Abstellplätze, wobei für Ein- und Zweifamilienhäuser max. 3 Ein- oder Abstellplätze pro Wohnung erforderlich sind, wenn davon mindestens zwei als Einstellplätze verwirklicht werden. Garagenvorplätze bei Ein- und Zweifamilienhäusern können als Abstellfläche angerechnet werden, sofern die Einstellplätze in der Garage nebeneinander angeordnet sind. Die übrigen Garagenvorplätze sowie Ein- und Ausfahrten gelten nicht als Abstellplätze. Zusätzlich sind ¼ der erforderlichen Einund Abstellplätze für Besucher vorzusehen und als Besucherparkplätze zu erhalten. Es ist auf ganze Zahlen aufzurunden;

b)Bei Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und ähnlichen Bauten setzt der Gemeinderat die Ein- und Abstellplätze nach Massgabe der Zahl der Betriebsangehörigen fest. Er stützt sich dabei auf die Normen des Verbandes Schweizerischer Strassenfachleute (VSS).

³Eine den Normbedarf wesentlich ü …

Anrechenbare Bruttogeschossfläche

¹Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.

²Nicht angerechnet werden:

a)zur Wohnung gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als Wohn- und Arbeitsräume verwendbar sind;

b)eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, sofern sie keine anrechenbaren Räume erschliesst;

c)Heiz-, Kohlen-, Tankräume, Räume für Energiespeicher und Waschküchen;

d)Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;

e)allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder Abstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen sowie die Gemeinschafts- und Bastelräume in Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen ab 3 Wohneinheiten;

f)Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen, ferner bei Hauseingängen im Untergeschoss die Hauseingangszone mit Treppe zum darüber liegenden Geschoss, sofern das Untergeschoss keine Wohn- und Arbeitsräume enthält;

g)Korridore sind nur auf eine Breite von 2 m anzurechnen, wenn die seitliche Fläche in Häusern mit mehr als 4 Wohnungen zum Abstellen von Kinderwagen, Velos und dgl. verwendet werden können; Seite 13

h)Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Balkone bis zu einer Fläche von 15% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche pro Wohneinheit;

i)offene ein- und vorspringende Balkone;

j)Laubengänge, die auf der Längsseite offen sind;

k)Unterirdische gewerbliche Lagerräume, die weder publikumsoff …

Anrechenbare Landfläche

¹Die anrechenbare Landfläche ist die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht beansprucht ist und in der Bauzone liegt.

²Nicht angerechnet werden:

a)rechtskräftig ausgeschiedene Schutzzonen sowie offene Gewässer und Wald;

b)die für Erschliessungsstrassen dienenden Fahrbahnflächen; anrechenbar bleiben aber Hauszufahrten, Zufahrten für unmittelbare Nachbargrundstücke, ferner zu Tiefgaragen und Flächen, die für die Verbreiterung oder Sanierung von Strassen und Trottoirs dem Gemeinwesen zur Verfügung gestellt werden müssen, sowie Trottoirflächen entlang der Strassen von Korporationen und Privaten, welche direkt an Baugrundstücke grenzen;

c)projektierte Verkehrsanlagen, für deren Festlegung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt ist.

Anforderungen

¹Terrassenbauten sind in den Wohnzonen als Einzelbauten oder im Rahmen von Gestaltungsplänen zulässig.

²Sie haben folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

a)einseitig orientierte Bauten müssen nach Süden (Expositionsbereich 90⁰) oder seewärts gerichtet sein; aus mindestens einem Geschoss pro Wohnung muss freie Sicht bestehen;

b)bei zweiseitig orientierten Bauten muss nebst der Ausrichtung nach Süden oder seewärts auf beiden Seiten ein Aussichtswinkel von 45⁰ bestehen;

(2) Aufgehoben mit Urnenabstimmung vom 23. September 2018. Änderung vom Regierungsrat genehmigt am 02. April 2019; in Kraft per 01. September 2019 Seite 16

c)zwischen den Terrassen der gleichen Zeile darf keine gegenseitige Sichtverbindung bestehen;

d)je Hangerschliessungsstrasse dürfen bei Bauten ohne Aufzugsanlagen höchstens 4 Geschosse (und zusätzlich ein Garagengeschoss) nach unten und nach oben erschlossen werden. Bei mehr als 4 Geschossen sind geeignete Aufzugsanlagen mit ausreichender Kapazität für Personen-, Behinderten- und Warentransporte erforderlich;

e)mindestens ein Viertel der Dach- und Terrassenfläche muss humusiert und begrünt werden;

f)Terrassenbauten dürfen in der Zone W3 höchstens 5 Geschosse eingeschlossen einem reinen Garagengeschoss, in der Zone E2 und W2 höchstens 4 Geschosse eingeschlossen einem reinen Garagengeschoss aufweisen. Diese Beschränkung gilt auch für Gestaltungspläne.

³Zwischen den Reihenbauten sind folgende Zeilenabstände einzuhalten:

a)im Bereich gegenüberliegender Geb …

Zoneneinteilung

¹Das Gebiet der Gemeinde Feusisberg wird in folgende Zonen und mit folgenden Empfindlichkeitsstufen gemäss Art. 43 der Lärmschutzverordnung des Bundes vom 15. Dezember 1986 eingeteilt, wobei spezielle Abweichungen von den Empfindlichkeitsstufen im Zonenplan vorbehalten bleiben:

Abkürzungen Empfindlichkeitsstufe Bauzonen Kernzone A KA III Kernzone B KB III Wohn- und Gewerbezone, 3 Geschosse WG3 III Wohn- und Gewerbezone, 2 Geschosse WG2 III Wohnzone 3 Geschosse W3 II Wohnzone 2 Geschosse W2 II Seite 17 Ein- und Zweifamilienhauszone, 2 Geschosse E2 II Gewerbezone Gw III Industriezone Id IV Zone öffentlicher Bauten und Anlagen Oe II Spezialzonen Feusisgarten, Biberbrugg, Panorama Sz III Intensiverholungszone Ie II

Nichtbauzonen Grün- und Landwirtschaftszonen Grünzone Gr

Landwirtschaftszone gemäss § 19 PBG Lw III Schutzzonen Naturschutzzone Ns

Landschaftsschutzzone LS

Grundwasserschutzzone I – III Gs Reservegebiet Abbau- und Materiallagerzone Ablagerungszone (3) A III

Überlagernde Zonen (4) Gefahrenzonen

Gewässerraumzone GWZ

²Für die Bauzone (mit Ausnahme der Intensiverholungszone), die Grünzone, sowie die Reservegebiete sind die Zonenpläne Mst. 1:5000, für die Intensiverholungszone ist der Teilzonenplan Intensiverholungszone ‚Weni‘ Mst. 1:2000, massgebend. Für die Landwirtschaftszone sowie die Schutzzonen ist der Landwirtschafts- und Schutzzonenplan (Landschaftsplan) Mst. 1:5000 massgebend. Die Nutzungspläne können auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Die m …

Kernzone KB

¹Die Kernzone B bezweckt die Erweiterung des historischen Ortskerns von Schindellegi und Feusisberg. Zulässig sind Bauten mit zentrumsbildender Funktion, insbesondere höchstens mässig störende Geschäfts- und Gewerbebetriebe, Gaststätten, Versammlungslokale, öffentliche und private Verwaltungsbauten usw. Im Bereiche der Umfahrungsstrasse in Schindellegi sind Wohnungen nur gestattet, wenn bei Neubauten ein ausreichender Lärmschutz gemäss Umweltschutzgesetzgebung (Lärmschutzverordnung) mit dem Bauprojekt nachgewiesen wird. Im Übergang zur Kernzone KA haben Neubauten auf die bestehende Bebauung des Ortskerns Rücksicht zu nehmen.

²Es gelten folgende Überbauungsmasse in offener Bauweise: Zahl der Vollgeschosse höchstens 3 – 4 Grenzabstand Mindestgrenzabstand (GA) gemäss PBG (§ 60) Gebäudehöhe höchstens 13 m Firsthöhe höchstens 17 m Seite 19

³Für den Ausbau des Dach- und Untergeschosses gelten die Bestimmungen der Kernzone KA.

Wohn- und Gewerbezone WG3 und WG2

¹Die Wohn- und Gewerbezonen sind gemischte Zonen und dienen dem Wohnen sowie höchstens mässig störenden Gewerbe- und Geschäftsbetrieben.

³Der Ausbau des Untergeschosses zu gewerblichen Zwecken ist nicht beschränkt.

⁴Für Wohnbauten in Hanglagen (Hangneigung gemessen innerhalb der Gebäudegrundfläche in der Falllinie des Hanges) werden für die maximal zulässige Gebäude- und Firsthöhe an der talseitigen Fassade folgende Hangzuschläge gewährt:

a)ab 15% (08.53 Grad a.T.) Hangneigung = 0.50 m

b)ab 20% (11.31 Grad a.T.) Hangneigung = 1.00 m

c)ab 25% (14.04 Grad a.T.) Hangneigung = 1.50 m

d)ab 30% (16.70 Grad a.T.) Hangneigung = 2.00 m

⁵Für die Seitenfassaden gilt der halbe Hangzuschlag. Für die hangseitigen Fassaden kann kein Hangzuschlag angerechnet werden.

⁶Bei Beanspruchung des Hangzuschlages entfällt der Mehrhöhenzuschlag (Gebäudeund Firsthöhe) gemäss Art. 53 lit. b) BauR für Gestaltungspläne.

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe

¹Die Zone öffentlicher Bauten und Anlagen ist für öffentliche Bauten und Anlagen wie Kindergärten, Schulhäuser, kirchliche Bauten, Friedhöfe, P + R-Anlagen, Sportanlagen samt den dazugehörigen Infrastrukturanlagen usw. bestimmt.

²Die Zone öffentlicher Bauten und Anlagen Biberbrugg ist für die Realisierung eines kantonalen Sicherheitsstützpunktes und Verwaltungszentrums bestimmt und wird der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet. Die Baulinien gegenüber dem Wald ist im Zonenplan festgesetzt. Im Übrigen gelten die kantonalen Abstandsvorschriften (Grenz-, Gebäude- und Strassenabstände). (5)

Der Hochwasserschutz ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen.

³Für Bauten gelten die baugesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände.

Spezialzonen Biberbrugg, Feusisgarten, Panorama

¹Die Spezialzonen dienen der touristischen Nutzung wie Hotels, Apparthotels, Restaurants, Tagungslokalitäten und Ausbildungsstätten mit den dafür zugehörigen Büros.

²Neubauten, tiefgreifende Zweckänderungen und grosse Umbauten dürfen nur im Rahmen eines Gestaltungsplanes bewilligt werden, der die Überbauungsvorschriften und Nutzungsvorschriften enthält.

³Die Grob- und Feinerschliessung dieser Zone geht zu Lasten der Grundeigentümer bzw. Gesuchsteller.

Landschaftsschutzzone LS Die Bestimmungen zur Landschaftsschutzzone LS sowie die Vorschriften zur Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes gemässe § 21 Abs. 2 lit. b) PBG sind im Landwirtschafts- und Schutzzonenplan (Landschaftsplan) sowie in der dazugehörenden Schutzverordnung der Gemeinde Feusisberg enthalten.