Zone K · Balsthal

Nutzungsboni ohne Gestaltungsplan

¹Zweck Der Nutzungsbonus bezweckt die Nachverdichtung überbauter sowie eine dichte Bebauung unbebauter Gebiete (ergänzend zu § 39 KBV).

²Anforderungen / Bedingungen Ein Bonus auf der maximal zulässigen Überbauungsziffer kann bei der Erfüllung einer / mehrerer der folgenden Bedingungen erteilt werden, unabhängig eines Gestaltungsplans: – Für die Erweiterung (An- und Umbauten) bestehender, zonenkonformer Wohnbauten um zusätzliche, selbstständige Wohneinheiten (separater Zugang, eigene Küche und eigene sanitäre Einrichtungen). – Für unbebaute Baugebiete, die in verdichteter Art und Weise überbaut werden (Bedingung: anrechenbare Grundstückfläche pro Wohneinheit kleiner 500 m2). 1 http://bgs.so.ch/frontend/versions/4116 2 http://bgs.so.ch/frontend/versions/4124

4/39 Einwohnergemeinde Balsthal Zonenreglement – Bei gemeinnützigem Wohnungsbau (z.B. Wohnbaustiftungen und Wohnbaugenossenschaften, preisgünstiger Wohnraum). – Bei unterirdischer Anordnung der Abstellplätze für Motorfahrzeuge (Bedingung: mit Ausnahme der Abstellplätze für Besucher und Behinderte müssen alle erforderlichen Abstellplätze unterirdisch sein).

³Maximale Boni Ein Bonus auf der Überbauungsziffer ist nur in den Wohnzonen, 2-geschossig (W2) und 3-geschossig (W3) zulässig. Der Bonus bemisst sich ab der Grundnutzung und darf die maximal zulässige Überbauungsziffer gemäss Grundnutzung (ausschliesslich der oberirdische Anteil gemäss § 5 dieses Reglement) um maximal 1/10 überschreiten.

⁴Zuständigkeit Für die abschliessende Beurteilung der Nutzu …

Bestimmungen zur Gestaltungsplanung

¹Zweck Der Gestaltungsplan bezweckt in Ergänzung zu § 44 PBG die Sicherstellung qualitativ hochstehender, einheitlicher Überbauungen mit attraktiven Aussenräumen in planerisch empfindlichen bzw. wertvollen Gebieten.

²Pflicht / Darstellung Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht sind im Bauzonenplan gebietsspezifisch dargestellt. Ausgenommen von der Gestaltungsplanpflicht sind untergeordnete Bauten (wie Garagen, Geräteschuppen, Garten- und Gewächshäuser, Pavillons und Ähnliches) sowie Umbauten im Bestand. Ergänzend gilt § 46 Abs. 1 PBG sowie die Bestimmungen der jeweiligen Bauzonen.

³Anforderungen Im Rahmen des Gestaltungsplans sind eine besonders hohe Wohn- und Aussenraum-, Freiraum- und Aufenthaltsqualität, eine angepasste Einordnung ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild sowie eine hohe gestalterische und funktionale Qualität der Erschliessung (in Ergänzung der Erschliessungspläne) und der Parkierung sicherzustellen. Zusätzlich können verlangt werden (Aufzählung nicht abschliessend): – Vorschriften zur Nutzung (Wohnformen, Nutzungsmix, Art von Gewerbe / Dienstleistungen usw.) – Vorgaben zur Etappierung und Finanzierung – Regelung der Zuständigkeiten für Erstellung und Unterhalt von Aussen-, Frei- und Grünräumen sowie von Spielplätzen / Spielflächen und Aufenthaltsräumen – Bebauungskonzepte mit Angaben zu Bauweise, Freiraumgestaltung und Bepflanzung, Spielplätze / Spielflächen, Parkierung usw. – Umgebungsplan (Grünraumgestaltung) mit Pflegekonzept – Energie- bzw. Nachhaltigkeitskonzepte, welches insbeso …

Gestaltung Die Dachform / Firstrichtung ist grundsätzlich frei (mit Ausnahme der Bestimmungen unter § 36 Ortsbildschutzzone).

¹Dachform und Firstrichtung In den Kernzonen (EK, K) sind Flachdächer sowie flach geneigte Dächer nicht zulässig (Ausnahme: ungeordnete Bauten); die Dachform / Firstrichtung hat sich an den angrenzenden, bereits bebauten Gebieten zu orientieren.

²Bedachung Dächer haben sich in allen Zonen in Material / Farbgebung der Umgebung anzupassen.

³Dachaufbauten und -einschnitte Dachflächenfenster sind in die Dachfläche zu integrieren. Im Weiteren gilt § 64 KBV.

⁴Dachbegrünung Flachdächer (bis 5 % Neigung) sind in allen Bauzonen extensiv zu begrünen. Ausgenommen sind der Energiegewinnung dienende Dächer, der Terrassennutzung dienende Dächer, Vordächer sowie Dächer von 1-geschossige, untergeordnete Bauten wie Garagen, Geräteschuppen, Garten- und Gewächshäuser, Pavillons und Ähnliches. Begrünte Flachdächer sind nicht an der Grünflächenziffer anrechenbar.

⁵Fassadengestaltung Bei der Fassadengestaltung ist auf das Orts- und Landschaftsbild gebührend Rücksicht zu nehmen. Die Verwendung störender Materialien wie z.B. spiegelnde oder metallglänzende Verkleidungen ist nicht zulässig. Ebenfalls nicht zulässig sind auffällige oder grelle Fassadenfarben.

Zonen / Gebiete / Objekte

¹Unterteilung Das Gemeindegebiet von Balsthal ist gemäss Nutzungsplanung (Bauzonen- und Gesamtplan) in folgende Zonen und Gebiete unterteilt:

²Bauzonen Wohnzone, 2-geschossig a W2a

Wohnzone, 2-geschossig b W2b

Wohnzone, 3-geschossig W3

Engere Kernzone EK

Kernzone K

Zentrumszone Z

Mischzone «Papieri-Areal» MP

Gewerbezone mit Wohnnutzung GW

Gewebezone ohne Wohnnutzung G

Arbeitszone «Papieri-Areal» AP

Industriezone Moos IM

Industriezone Klus IK

Regionale Arbeitsplatzzone RAZ

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen öBA

Zone für Freizeit, Erholung und Sport E Zone für Familiengärten FAM

³Eingeschränkte Bauzonen Freihaltezone F Uferschutzzone innerhalb Bauzone USZi Reservezonen R

⁴Zonen ausserhalb Bauzone Landwirtschaftszone LW

Naturschutzzone NS Ortsbildschutzzone OBS

⁵Überlagernde Festlegungen Uferschutzzone ausserhalb Bauzone USZa

Hofstattzone HS

Landschaftsschutzzone LS

Naturgefahren (gemäss RRB Nr. 2024/460 von der Genehmigung ausgenommen)

Belastete Standorte / Altlasten

Schadstoffbelastete Böden

Störfälle

Grundwasserschutzzone

10/39 Einwohnergemeinde Balsthal Zonenreglement Geschützte Naturobjekte (Einzelbäume und Baumgruppen) 6 Natur- und Kulturobjekte Wald und Feldgehölze, Hecken Schützenswerte geowissenschaftliche Objekte

Geschützte / schützenswerte / erhaltenswerte Objekte

Geschützte archäologische Fundstellen

Erhaltenswerte ehemalige Erzabbaugebiete Die Nutzung der Zonen richtet sich nach den §§ 26 bis 38 PBG und den nachfolgenden Bestimmun …

Kernzone K

¹Zweck Die Kernzone umfasst die Gebiete, welche an die engere Kernzone entlang der Dorfgasse sowie von St. Wolfgang und der Klus anschliessen. Sie steht in engem Zusammenhang zur engeren Kernzone, ist historisch und ästhetisch bedeutsam und übernimmt Ortsbildschutzfunktion. Die Kernzone bezweckt neben der Erhaltung und Wiederherstellung des Orts- und Strassenbildes, der Bauten und ihrer Umgebung ebenfalls die zeitgemässe Erneuerung und Ergänzung.

²Grundsatz Die dörfliche Bebauungsstruktur und die ländlich geprägte Identität mit den bestehenden Gartenanlagen, welche positiv auf das Strassenbild einwirken, sind zu bewahren oder wiederherzustellen.

³Nutzung gemäss § 18 Abs. 3 dieses Reglements.

⁴Bauvorschriften gemäss § 51 Bauvorschriften und Nutzungsziffern dieses Reglements. Weiter gelten die Bestimmungen von § 36 Ortsbildschutzzone dieses Reglements.

⁵Gebiet mit besonderen Bestimmungen Für die im Bauzonenplan als Gebiet mit besonderen Bestimmungen ausgewiesenen Parzellenteile von GB Balsthal Nrn. 1374, 1480 und 3304 besteht ein Bauverbot für Bauten und Anlagen (Neubauten oder Umnutzungen, Ausnahmen nur aus wichtigen Gründen und nach Prüfung des Einzelfalls). Eine Nutzung als Frei- und Grünraum, welcher keine Terrainveränderungen und keinen Einsatz von Pflanzenschutzmittel bedingen, kann fallweise durch die kantonale Gewässerschutzfachstelle (Bau- und Justizdepartement, vertreten durch das Amt für Umwelt) zugelassen werden.

Arbeitszone «Papieri-Areal» AP

¹Zweck Die Arbeitszone «Papieri-Areal» bezweckt die Sicherstellung und räumliche Konzentration der bestehenden (Papier)Produktion in unmittelbarer Nachbarschaft zu neuen Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen im Umstrukturierungsgebiet des «Papieri-Areals».

²Nutzung Zulässig sind nicht oder mässig störenden Dienstleistungs-, Gewerbe- und Industriebetriebe sowie Nutzungen aus den Bereichen Freizeit und Kultur. Nicht zulässig sind neue Betriebe mit überwiegend Lager- und Umschlagsfunktion, grössere Einkaufszentren (> 1’000 m2) / Fachmärkte, sowie die Wohnnutzung (Ausnahme: betriebsnotwendige Wohnungen).

³Bauvorschriften gemäss § 52 Bauvorschriften und Nutzungsziffern dieses Reglements. Zwischennutzungen sind nur in den bestehenden Bauten und Anlagen, welche vor dem Inkrafttreten dieser Bestimmung rechtmässig erstellt wurden, bis zu einer definitiven Nutzung zulässig. Diese Nutzungen können von der Grundnutzung abweichen, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, insbesondere die Emissionen nicht grösser sind als die geltende Grundnutzung vorgibt. Diese sind baugesuchpflichtig und bedingen eine befristete Bewilligung durch die Baubehörde. Über allfällige Fristverlängerungen befindet die Baubehörde.

⁴Zwischen nutzungen

⁵Parkierung Die Parkierung hat bei Neu- und Ersatzbauten grösstenteils unterirdisch oder im Gebäudeinnern zu erfolgen. Die Anzahl und Anordnung der Parkplätze werden im Gestaltungsplan- bzw. Baubewilligungsverfahren festgelegt und durch die zuständige Behörde genehmigt.

Uferschutzzone innerhalb Bauzone USZi 1 Zweck Die Uferschutzzone innerhalb Bauzone bezweckt das Erhalten, Fördern und Schaffen naturnaher Ufer mit einheimischer, standortgerechter Ufervegetation und das Freihalten der Uferbereiche von Bauten und Anlagen. Sie gewährleistet den Schutz vor Hochwasser und stellt den Raumbedarf der Gewässer langfristig sicher. 2 Nutzung Die Uferschutzzone ist naturnah und extensiv zu nutzen. Der Uferbereich bleibt zur Förderung der Mensch-Wasser-Beziehung öffentlich zugänglich. Nicht zulässig sind insbesondere: - Lagern von Material, Silageballen und Abfällen aller Art - Errichten von Holzlagern - Lagern von Kompost (Kompostgitter, Kompostbehälter) - Errichten von Zäunen und Gartenanlagen (Ausnahme in Spezialfällen z.B. aus Sicherheitsgründen für Kinder) - Schädigen von Ufern durch Beweiden 3 Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen Bauten und Anlagen sind, wenn sie nicht von ihrem Zweck einen Standort am Ufer erfordern, nicht zulässig. Dies gilt auch für Terrainveränderungen und Veränderungen der Ufer, soweit sie nicht der Renaturierung, der Revitalisierung oder dem notwendigen Gewässerunterhalt dienen. 4 Unterhalt Der Unterhalt richtet sich nach § 35 ff GWBA. Unterhaltsmassnahmen wie das Mähen von Böschungen, das Durchforsten von Ufergehölzen sind zulässig. Ebenfalls zulässig ist das Errichten von als Lebensraum für Kleintiere. Verjüngung und Durchlichtung von Ufergehölzen sind vom Kreisförster oder in dessen Auftrag vom Revierförster anzuzeichnen. Unterhaltsmassnahmen richten sich grundsätzlich nach dem …

Reservezonen R

¹Zweck Die Reservezonen sind für eine künftig mögliche Erweiterung der Bauzone im Sinne von

Landwirtschaftszone LW

¹Zweck Die Landwirtschaftszone dient der Sicherung ausreichender Kulturlandflächen für die Landwirtschaft und die Landesversorgung sowie zum Schutz von Natur und Landschaft.

²Nutzung Zulässig sind bodenschonende, überwiegend bodenabhängige Nutzung in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse- und Obstbau sowie überwiegend bodenabhängig, produzierender Gartenbau mit Erhalt der ökologischen Ausgleichsflächen. Für die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen gelten die entsprechenden Bestimmungen des Raumplanungsgesetz (RPG, SR 7008) und PBG (insb. § 37bis PBG).

³Bauweise Die Bauweise der zulässigen Bauten hat sich an den ortsüblichen Formen zu orientieren. Bauten haben sich in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsgestaltung und Bepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen. Es ist ein in Abwägung sämtlicher Interessen optimaler Standort zu wählen.

⁴Bauvorschriften vgl. § 53 Bauvorschriften und Nutzungsziffern dieses Reglements.

⁵Dachaufbauten Dachaufbauten sind bewilligungspflichtig.

⁶Silos Silos sind möglichst unauffällig zu platzieren und je nach Umgebung in dunkelbrauner, dunkel- oder graugrüner Farbe zu halten. Firmenaufschriften sind nicht zulässig.

⁷Ausnahmen Ausnahmen sind bezüglich Stellung, Dachform und Dachneigung bei untergeordneten Bauten sowie bei vorbestehenden anderen Bauformen möglich, sofern diese im Landschaftsbild nicht stark in Erscheinung treten.

⁸Besondere Bestimmungen Entlang Hecken, Feld- und Ufergehölze ausserhalb der Uferschutzzone gilt gemäss Chemikalien-Risiko …

Ortsbildschutzzone OBS

¹Zweck und Nutzung Die Ortsbildschutzzone bezweckt die Erhaltung des historisch wertvollen, charakteristischen Orts- und Strassenbildes und dient dem Schutz traditioneller, architektonisch und ortsgeschichtlich wertvoller Bauten, Dorfansichten, Frei- und Grünräume sowie der sorgfältigen Einordnung von An-, Um- und Neubauten. Die Ortsbildschutzzone ist den Kernzonen sowie teilweise der Zentrumszonen und der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen überlagert. Es gelten die Nutzungsbestimmungen der jeweiligen Grundnutzung. Bauten müssen sich in Bezug auf:

²Gestaltung Einordnung - Stellung und Ausmass - kubische Gestaltung - Fassadengliederung - Dachform und –neigung - Materialien und Farben - Umgebungsgestaltung gut ins Orts- und Strassenbild einordnen. Die Vorschriften zur Gestaltung gelten insbesondere für die strassenzugewandten Bauteile.

Auffallende und grelle sowie blendende Farben sind nicht zulässig. Im Rahmen des Baugesuchverfahrens ist ein Farbkonzept vorzulegen.

Neubauten können eine zeitgemässe Architektursprache aufweisen, die die Elemente der traditionellen Bauweise aufnimmt und neu interpretiert.

Wo bereits heute zusammengebaut ist, muss die geschlossene Bauweise beibehalten werden.

³Fassaden Die Fassaden sind in einzelne Fenster oder Fenstergruppen aufzuteilen, wobei die Geschosse aufeinander abzustimmen sind. Die Fenster haben in der Regel die Form stehender Rechtecke aufzuweisen. Fenster sind grundsätzlich in traditionellen Materialien auszuführen. Die Unterteilung mit Fenstersprossen (gla …

Landschaftsschutzzone LSZ

¹Zweck Die Landschaftsschutzzone dient der Erhaltung der reich strukturierten, unverbauten Landschaftskammern in den Gebieten Balsthaler Roggen, Rinderweid und Cholgrueben sowie die Freihaltung der unverbauten Landschaft entlang des Siedlungsrandes und zu den Dorfteilen Ziegelhütte und Weiler St. Wolfgang hin.

²Nutzung Die Nutzung erfolgt gemäss Grundnutzung soweit mit dem Zweck nach Abs. 1 vereinbar.

³Bauten und Anlagen Bewilligt werden können (wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen): kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide-und Feldunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Witterungsschutzanlagen für Tiere usw.), die der Bewirtschaftung dienen

25/39 Einwohnergemeinde Balsthal Zonenreglement sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur-und Wanderwege, Terrainveränderungen für die Bodenverbesserung, Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches.

⁴Landschaftselemente Typische Landschaftselemente wie Hecken, Bäume, Gehölze, Hostetten, Bachläufe, usw. sind ungeschmälert zu erhalten.

Wohn- und Mischzonen Bezeichnung W2a W2b W3 EK K Kernzone Z Zentrumszone MP Wohnzone, Wohnzone, Wohnzone, Engere Mischzone 2-geschossig a 2-geschossig b 3-geschossig Kernzone «Papieri-Areal» Unterteilung der Zonen Wohnzonen Mischzonen min. Geschosszahl [Gmin] a2G 2G 1G 2G 3G 3G angepasst an die bestehende Bebauung 2G 2G 2G 3G gemäss Bauzonenplan max. Geschosszahl [Gmax] max. Fassadenhöhe [Fh] max. Fassadenhöhe [Fh] 7.50 m 7.50 m 10.50 m angepasst an die bestehende Bebauung 7.50 m 10.50 m 10.50 m bei 3G 13.50 m bei 4 G 16.50 m bei 5 G max. Gebäudelänge [GL] 30.00 m 25.00 m 40.00 frei, geschlossene Bauweise zulässig 40.0 m 40.00 m frei Dachneigung max. 45° max. 45° max. 45° es gelten § 7 / § 36 es gelten § 7 / § 36 es gilt § 7 im Gestaltungsplan festzulegen max. Gesamthöhe [Gh] 12.00 10.50 m 18.00 m frei, angepasst an die bestehende Bebauung Bestand frei frei min. Grünflächenziffer [GF] 40 % 40 % 40 % Bestand 30 % 20 % im Gestaltungsplan festzulegen bmin. Überbauungsziffer [ÜZ] 15 % 15 % 20 % frei, angepasst an die bestehende Bebauung 20 % 20 % im Gestaltungsplan festzulegen

–oberirdischer Anteil (Vollgeschosse) max. Überbauungsziffer [ÜZ] 25 % 80 % 20 % 80 % 30 % 80 % frei, angepasst an die bestehende Bebauung 35 % 80 % 35 % 80 % im Gestaltungsplan festzulegen

–oberirdischer Anteil

–Anteil Unterniveaubauten Baumäquivalent nicht zulässig zu max. 25 % der vorgeschriebenen Grünfläche Fussnote a Die Baubehörde kann in begründeten Fällen (z.B. bei einer zusätzlichen Wohneinheit auf einem bereits bebauten Grundstück) 1-geschossige Bauten bewilligen.

31/39 Einwohnerg …

Besitzstandgarantie nach § 34ter PBG

¹Stellung zum alten Recht Für bestehende Bauten und Anlagen, die vor Inkrafttreten dieses Reglements rechtmässig bewilligt wurden und mit der neuen Ortsplanung nicht mehr zonenkonform sind, gilt § 34ter PBG.

34/39 Einwohnergemeinde Balsthal Zonenreglement V. GENEHMIGUNGSVERMERK Öffentliche Auflage vom 10. März bis 8. April 2022 2. öffentliche Auflage vom 5. September bis 4. Oktober 2022

Beschlossen vom Einwohnergemeinderat Balsthal am 23. Februar 2023

Der Gemeindepräsident Der Gemeindeschreiber

Genehmigt vom Regierungsrat des Kantons Solothurn

mit RRB Nr. 2024/460 vom 26. März 2024

publiziert im Amtsblatt vom ____________________

Der Staatsschreiber

35/39 Einwohnergemeinde Balsthal Zonenreglement ANHANG Anhang 1: RAZ Thal – Beurteilungsraster für Ansiedlungen (zu § 27) 1. Zweck des Beurteilungsrasters Mit dem Beurteilungsraster verfügt der RAZ-Ausschuss über ein Instrument, welches die erwarteten Wertigkeiten des Ansiedlungsprojektes definiert. Anhand der Nutzungsvorgaben und Ansiedlungskriterien soll über die Ansiedlung entschieden werden können. Es wird sichergestellt, dass gegenüber den bereits erfolgten Ansiedlungen in der RAZ, ansässigen Firmen in der Umgebung sowie anderen Nutzungen im Moos in Balsthal (vorab in den Bereichen Freizeit und Erholung) durch neue Vorhaben keine erhebliche Benachteiligung, bzw. Beeinträchtigung erfolgt. Die Angaben des Projektträgers auf die gestellten Fragen des RAZ-Ausschusses erfolgen jeweils gemäss dem Pla …