Zone 4 · Riehen

Zone 2R

¹Für die Zone 2R werden folgende Vorschriften erlassen: a) Es gelten die Bauvorschriften der Zone 2a mit den folgenden Abweichungen. b) Die überbaute Fläche darf bei zweigeschossiger Bauweise maximal 20%, bei eingeschos­ siger Bauweise maximal 28% der gesamten Grundstücksfläche betragen; von dieser Vor­ schrift ausgenommen ist das im Zonenplan schraffierte Gebiet. c) Es dürfen nur Ein- und Zweifamilienhäuser erstellt werden. d) Die Wandhöhe beträgt bei eingeschossigen Bauten höchstens 4,5 m, bei zweigeschossi­ gen Bauten höchstens 7,2 m, die entsprechenden Firsthöhen betragen höchstens 9,0 m und 11,0 m. e) Der Erdgeschossfussboden darf Mitte Haus bei zweigeschossiger Bauweise nicht mehr als 1,20 m über dem Terrain liegen, wobei die sichtbaren Wände unterhalb des Erdge­ schossfussbodens an keiner Stelle die Höhe von 1,8 m übersteigen dürfen. f) Die maximale Höhe von Stützmauern, Auffüllungen und Abgrabungen darf, gemessen ab dem massgeblichen Terrain, maximal 1,2 m betragen. Die Neigung von Böschungen darf nicht grösser sein als 66%. g) Entlang der im Plan mit Aussichtsschutz bezeichneten Wege und Strassen sind Einfrie­ dungen und Hecken auf 1,2 m Höhe zu begrenzen. h) Auf den Parzellen westlich der Strasse «Im Wenkenberg» sind gegen die Strasse nur ein­ geschossige, gegen die Talseite maximal zweigeschossige Gebäudeteile zulässig. Zwi­ schen eingeschossigen Gebäudeteilen sind 6 m, zwischen zweigeschossigen Gebäudetei­ len 10 m freizuhalten.

¹Bauten und Anlagen dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden.

²Ein Grundstück ist baureif, a) wenn seine Lage, seine Form und seine Grösse für die zulässige bauliche Nutzung zweck­ mässig sind; b) wenn feststeht, dass seine Grenzen für die zulässige Nutzung des umliegenden Gebiets nicht verändert werden müssen; c) wenn es hinreichend erschlossen ist oder wenn sichergestellt ist, dass es rechtzeitig hin­ reichend erschlossen wird; d) wenn die Vorschriften über den Umweltschutz eine den Nutzungsplänen entsprechende Bebauung nicht ausschliessen. 1) SR 700. 2) SR 843. 3) SR 814.01. 4) Ratschlag und Entwurf zu einem Baugesetz und Bericht des RR zu 5 Anzügen und zur Initiative für betagten- und behindertenfreundliches Bau­ en vom 7. November 1995/BD Drucksache Nr.

8637

, Bericht GRK dazu vom 1. Sept. 1999 Nr.

8940

. Ratschlag Nr.

9230

zur Änderung des Bau- und Planungsetzes, beschlossen am 20.1.2005. 5) Softwarebedingte, redaktionelle Einfügung von Gliederungsbuchstaben oder -ziffern. 1 Bau- und Planungsgesetz 730.100 1.1.2. Erschliessung 1.1.2.a) Anforderungen

¹Zufahrten müssen mindestens 3,5 m breit und 4,2 m hoch sein. Für Wohnhäuser mit insgesamt höchstens sechs Wohnungen genügen 3 m Breite, für ein einzelnes Ein- oder Zweifamilienhaus 2,5 m. Die Neigung darf bis 4 m hinter der Strassenlinie 5% und dahinter 15% nicht übersteigen.

²Die Mindestbreiten sind heraufzusetzen, soweit es zur Vermeidung von Behinderungen und Gefahren nötig ist, besonders im Mündungsbereich und vor Hauseingängen.

³Die Höhe kann bis auf 2,5 m herabgesetzt werden, wenn die Brandbekämpfung nicht erschwert wird. 2. Kapitel: Bebauung 1. Abschnitt: Zonen 5a, 4, 3, 2 und 2a A. Mass der baulichen Nutzung A.I. Berechnungsarten

Aufhebungen

¹Aufgehoben werden die Bebauungspläne Nr. 59 vom 28. April 1955, Nr. 70 vom 26. Juni 1958, Nr. 71 vom 3. Juli 1958, Nr. 76 vom 26. Oktober 1961, Nr. 86 vom 20. Juni 1963, Nr. 87 vom 12. Dezem­ ber 1963, Nr. 91 vom 9. April 1964, Nr. 92 vom 21. Mai 1964, Nr. 110 vom 9. Dezember 1971, Nr. 117 vom 9. Mai 1974 sowie Nr. 122 vom 13. November 1980. Schlussbestimmung Diese Ordnung wird publiziert, sie unterliegt dem Referendum. Der Gemeinderat bestimmt nach Ein­ tritt der Rechtskraft den Zeitpunkt der Wirksamkeit. 2) 3) 2) Vom Bau- und Verkehrsdepartement des Kantons Basel-Stadt genehmigt am 7. 12. 2016. 3) Vom Gemeinderat Riehen am 13. 12. 2016 auf den 1. 1. 2017 für wirksam erklärt. 2 Zonenordnung RiE 730.130 Änderungstabelle - Nach Beschluss Beschluss Inkrafttreten Element Änderung Fundstelle 24.09.2015 01.01.2017 Erlass Erstfassung KB 03.10.2015 3 Zonenordnung RiE 730.130 Änderungstabelle - Nach Artikel Element Beschluss Inkrafttreten Änderung Fundstelle Erlass 24.09.2015 01.01.2017 Erstfassung KB 03.10.2015 4

¹Die Ausnutzungsziffern betragen:

In der Zone 5a 1,8 In der Zone 4 1,5 In der Zone 3 1,0 In der Zone 2 0,7 In der Zone 2a 0,6

²Die Ausnutzungsziffer bezeichnet das Verhältnis der Bruttogeschossfläche zur Grundstücksfläche. Nicht angerechnet werden Grundstücksteile, die den Gebieten ausserhalb der Bauzone oder den Grün­ anlagen zugeordnet oder zur Abtretung für ein im öffentlichen Interesse liegendes Werk bestimmt sind. A.IV. Bruttogeschossfläche

*

¹Zur Bruttogeschossfläche gehört die Grundfläche a) abgeschlossener Teile oberirdischer Geschosse einschliesslich der sie umgebenden Mau­ ern und Wände; b) der Erschliessung anrechenbarer Räume dienender Laubengänge, Passagen und Balkone; c) überdeckter Autoabstellplätze.

²Zur Hälfte an die Bruttogeschossfläche angerechnet wird die Grundfläche a) offener Bauten und Bauteile, die dem Aufenthalt im Freien dienen (Veranden, Balkone, Lauben, überdeckte Dachterrassen, Sitzplätze, Gartenpavillons und dergleichen), soweit sie grösser als 10% der zulässigen anrechenbaren Bruttogeschossfläche ist; b) von Gewächshäusern, die der Bewirtschaftung von Gärten dienen.

³Nicht an die Bruttogeschossfläche angerechnet wird die Grundfläche a) von Erkern und Risaliten vor der Baulinie, soweit sie und die nicht anrechenbare Grund­ fläche offener Bauten und Bauteile für den Aufenthalt im Freien (Abs. 2 lit. a) zusam­ mengenommen nicht grösser als 10% der zulässigen anrechenbaren Bruttogeschossfläche ist; b) weniger als 1,8 m hoher Teile von Räumen in der Dachschräge;

c)* eines zweiten Dachgeschosses wie auch die entsprechende Fläche eines dem Aufenthalt im Freien dienenden Flachdaches über dem ersten Attikageschoss.

⁴Die Grundfläche unterirdischer Geschosse oder Geschossteile wird vollumfänglich an die Bruttoge­ schossfläche angerechnet, wenn diese Geschosse oder Geschossteile a) der Erschliessung anrechenbarer Räume dienen oder b) über einen den Vorschriften über Wohn- und Schlafzimmer entsprechenden Ausbau ver­ fügen, es sei denn, sie belegen nicht mehr als 50% der mehrgeschoss …

¹Dachgeschosse werden nicht an die zulässige Geschosszahl angerechnet, wenn sie mindestens auf der Strassen- und auf der Hofseite hinter das oberste Vollgeschoss zurückgesetzt (Attikageschosse) oder mit höchstens 1,4 m hohen Kniestöcken angelegt werden. *

²Das erste Attikageschoss muss zu den Wänden auf der Strassen- und auf der Hofseite des obersten Vollgeschosses einen Abstand von je 1,5 m einhalten. Dieser Abstand kann stellenweise bis auf 0,8 m verringert werden, wenn dabei die gesamte Grundfläche des Dachgeschosses nicht vergrössert wird. * 2bis Treppenhaus und Liftschacht sind davon ausgenommen, sofern sie das erste Dachgeschoss nicht überragen und sich nicht über mehr als ein Drittel der Fassadenbreite erstrecken. *

³Die Kniestockhöhe entspricht dem Abstand zwischen dem rohen Fussboden und der Oberkante der Dachbalken auf der Aussenseite.

⁴Zwei Dachgeschosse sind nur zulässig, wenn sie innerhalb der Dachprofillinie liegen, die über dem obersten Vollgeschoss ansetzt. * 4 Bau- und Planungsgesetz 730.100

c)Untergeschosse

¹Als Randbebauungen gelten Gebäude und Gebäudeteile im Blockrandbereich.

²Der Blockrandbereich wird durch die zulässigen Gebäudetiefen bestimmt.

³Die zulässigen Gebäudetiefen werden von der Baulinie aus gemessen. Wo Baulinien fehlen, ist die Strassenlinie und an Strassen ohne Linien die Grundstücksgrenze massgebend.

⁴Wenn nichts anderes bestimmt ist, dürfen Randbebauungen die gesamte Fläche des Blockrandbe­ reichs in Anspruch nehmen. II.2. Gebäudetiefen II.2.a) Höchstmass

¹Wenn sich aus den Vorschriften über Freiflächen und Grenzabstände keine weiter gehenden Be­ schränkungen ergeben, dürfen Randbebauungen folgende Tiefen erreichen:

–15 m in den Zonen 5a,4 und 3;

–12 m in den Zonen 2 und 2a. II.2.b) Beschränkungen

¹Soweit es für Gebäudetiefen von 10 m nötig ist, darf der Grenzabstand herabgesetzt werden, a) wenn die für zulässige Nutzungen nötigen Lichteinfallswinkel durch Höhenbegrenzungen eingehalten werden; b) wenn nicht vorgeschrieben ist und darauf verzichtet wird, unterhalb der Eckpunkte der gesetzmässigen Lichteinfallswinkel liegende Räume für Nutzungen zu verwenden, die Fenster auf der Hofseite voraussetzen. 5 Bau- und Planungsgesetz 730.100

²Nicht eingehalten werden müssen a) Grenzabstände, die Abstände mehrgeschossiger Gebäude von weniger als 3,5 m zur Folge haben könnten; b) Abstände von weniger als 7 m zwischen Randbebauungen, die in einem Winkel von we­ niger als 60°/360 aufeinandertreffen.

³Wenn nichts anderes vereinbart ist, dürfen Gebäudewände auf der Hofseite mit einem Grenzabstand von weniger als 3,5 m keine Fenster haben. *

⁴Vereinbarungen über die Herabsetzung von Grenzabständen und über Fensterrechte sind als Dienst­ barkeiten im Grundbuch einzutragen. II.3. Vorragende Bauteile II.3.a) Strassenseite aa) im Allgemeinen * § 17 *

¹Baulinien dürfen um einen Zehntel des Baulinienabstandes, höchstens aber um 1,5 m durch Bauteile wie Dächer, Balkone, Freitreppen, Erker und Risalite sowie durch unterirdische Anbauten überschrit­ ten werden.

²Erker, Risalite und Balkone dürfen sich nicht über mehr als die Hälfte, Erker alleine sich nicht über mehr als einen Drittel der Fassadenbreite erstrecken. bb) vor Strassenlinien * § 18 *

¹Vor Strassenlinien sind oberirdische Bauteile, die nicht ausschliesslich der Ausstattung und Verzie­ rung der Gebäudewände d …

¹Vorragende Bauteile dürfen nicht in die für anrechenbare Fensterflächen nötigen Lichteinfallswinkel der auf anderen Grundstücken zulässigen Gebäude ragen.

²Die Lichteinfallswinkel sind auch zu gegenüberliegenden Baulinien einzuhalten.

³Zu den seitlichen Grundstücksgrenzen oder zur Verlängerung der Grenzlinien auf öffentlichem Grund müssen vorragende Bauteile einen Abstand einhalten, der mindestens ihrer Tiefe entspricht.

⁴Über dem obersten Vollgeschoss sind vorragende Bauteile nur über vorragenden Bauteilen des obers­ ten Vollgeschosses zulässig. II.3.d) Abweichende Vereinbarungen

¹Grenzabstände können herabgesetzt werden, wenn durch sie bestimmte Gebäudeabstände durch Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen sichergestellt sind. II.4. Höhen II.4.a) Gebäudewände 4.a)aa) Höchsthöhe

¹Wenn nichts anderes bestimmt ist, dürfen Gebäudewände folgende Höhen erreichen:

In der Zone 5a 18m In der Zone 4 14 m In der Zone 3 11 m In den Zonen 2 und 2a 8 m

²Dachgeschosse und beidseitig anbaubare Mauern dürfen bis zur Dachprofillinie reichen.

³Quergiebel und Dachaufbauten mit einer Höchstbreite von 12 m dürfen die Dachprofillinie bis zur Höhe des Dachfirsts überschreiten, wenn sie nicht in die für anrechenbare Fensterflächen nötigen Lichteinfallswinkel der auf anderen Grundstücken zulässigen mehrgeschossigen Gebäude ragen. 4.a)bb) Beschränkung durch Lichteinfallswinkel

¹Gebäudewände dürfen nicht in die für anrechenbare Fensterflächen nötigen Lichteinfallswinkel der auf anderen Grundstücken zulässigen mehrgeschossigen Gebäude ragen. Der Lichteinfallswinkel gilt als eingehalten, wenn die Abstände sämtlicher Gebäudeteile mindestens so gross sind wie ihre Höhen.

²Die Höhe von Gebäudeteilen auf der Strassenseite darf nicht grösser sein als ihr Abstand zur gegen­ überliegenden Baulinie. 4.a)cc) Messung

¹Die Wandhöhe wird in der Regel von der Baulinie oder, wenn die Höhe der Baulinie nicht festgelegt ist, von der Strassenlinie aus gemessen. An Strassen ohne Linien ist die Höhe der Strasse an der Grundstücksgrenze massgebend. 7 Bau- und Planungsgesetz 730.100

²Die Wandhöhe wird vom natürlichen oder abgegrabenen Boden an der höher liegenden Hauptfassade gemessen, a) wenn er mehr als einen Meter über oder unter der im Regelfall massgebenden Linie liegt und b) wenn in einem Abstand von 3 m oder mehr zu dieser Linie gebaut wird.

³Die zulässige Wandhöhe vermindert sich um das Mass, in dem unter der massgebenden Linie liegen­ de sichtbare Teile der Gebäudewände die Höhe von 3 m überschreiten.

⁴Wenn die Höhe der massgebenden Linie nicht überall gleich ist, wird die Wandhöhe von einer waag­ rechten Linie aus gemessen werden, die um die Hälfte der grössten Höhendifferenz, höchstens aber 1 m über dem tiefsten Punkt liegt. Die Unterteilung der Wand in Abschnitte mit verschiedenen Mess­ punkten ist zulässig. * II.4.b) Dachprofilinie 4.b)aa) Definition

¹Die Dachprofillinie bezeichnet die Höchsthöhe der über den Gebäudewänden liegenden Gebäudetei­ le.

²Sie steigt in einem Winkel von 45°/360 von den Linien aus, an denen Gebäudewände an der Baulinie und auf der von der Baulinie abgewandten Gebäudeseite ihre grösste Höhe erreichen können. *

³Vordächer sind nur innerhalb der Dachprofillinie zulässig. * 4.b)bb) Firsthöhe

¹Wenn sich aus anderen Vorschriften keine Einschränkungen ergeben, darf die Dachform innerhalb des zum Bauen zur Verfügung stehenden Raumes unter der Dachprofillinie frei gewählt werden. Das erste Dachgeschoss darf vertikale Fassadenflächen mit einer maximalen Höhe von 3,5 m aufweisen. Ab dieser Höhe ist eine maximale Dachneigung von 60° bis zum Dachfirst zulässig. *

²Wenn nichts anderes vereinbart ist, müssen Quergiebel und Dachaufbauten über dem obersten zuläs­ sigen Vollgeschoss zu den Nachbargrenzen einen Mindestabstand von 0,5 m einhalten. Die Summe ih­ rer Frontflächen darf auf keiner Gebäudeseite grösser sein als ein Rechteck von 60 cm Höhe und der Länge der Fassade. *

³Dacheinschnitte für Terrassen und Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. Dacheinschnitte für Terrassen müssen gegen vorne offen in Erscheinung treten und im Einklang mit der darunter liegenden Fassade stehen. * 4 … * 8 Bau- und Planungsgesetz 730.100 II.6. Beschränkungen des Projektierungsspielraumes

¹Die Bauflucht von Gebäuden muss durch die an der Baulinie stehenden Teile der Gebäudewände do­ miniert werden. Vor oder hinter der Baulinie liegende Gebäudeteile müssen sich in die Fassaden ein­ ordnen.

²Wenn Emissionen nicht ausreichend begrenzt werden können, kann eine Bauweise angeordnet wer­ den, die ihre Ausbreitung hindert.

³Wenn nicht bis an die seitliche Grundstücksgrenze gebaut wird, muss der Abstand dazu mindestens 3 m betragen.

⁴Der zur bestimmungsgemässen Nutzung nötige Lichteinfall auf bestehende Gebäude im gleichen Baublock muss gewahrt bleiben. * B.III. Andere Bebauungen § 29 *

¹Ausserhalb des Blockrandbereichs gelten die Vorschriften für Randbebauungen mit folgenden Ab­ weichungen: a) Die Bebauung ist zulässig, soweit die hinter der Baulinie liegende Grundstücksfläche noch nicht zu 50% überbaut ist. Werden Teile der Freifläche im Blockrandbereich über­ baut, ist die Bebauung ausserhalb des Blockrandbereichs in dem zur Einhaltung von 50% Freifläche nötigen Umfang zu beseitigen. b) Sämtliche Gebäudeteile müssen einen Grenzabstand einhalten, der mindestens ihrer halb­ en Höhe entspricht und nicht kleiner als 6 m sein darf. Die Höhen werden von der für die Wandhöhe massgebenden Linie aus bestimmt. An Wegen ohne Baugrenzen sind die Ab­ stände zur Wegmitte einzuhalten. c) Zu Bauten auf dem gleichen Grundstück müssen keine Abstände eingehalten werden. d) Dachgeschosse müssen auf mindestens zwei parallelen Seiten der Gebäude oder Gebäu­ deteile und auf allen Seiten, deren Länge die zulässige Gebäudetiefe im Blockrandbereich übersteigt, zurückgeset …

¹Wenn Bebauungspläne nichts anderes bestimmen und die Art der Nutzung keine Abweichungen er­ fordert, beträgt die Höchsthöhe der Gebäude 40 m.

²Am Zonenrand ist der Lichteinfallswinkel der Nachbarzone einzuhalten.

³Baulinienüberschreitungen zur Erweiterung des nutzbaren Raumes sind unzulässig. 11 Bau- und Planungsgesetz 730.100

⁴Über öffentlichen Strassen und Wegen und über den zur Erschliessung nötigen Zufahrten sind Dach­ vorsprünge erst von einer Höhe von 4,5 m an zulässig. Ihre Ausladung darf 1,0 m nicht übersteigen. Dachvorsprünge über Nachbargrundstücken sind unzulässig. 2.II. Zonen 6 und 5

¹In den Zonen 6 und 5 gelten die Vorschriften für die Zonen 5a, 4, 3 und 2 mit folgenden Abweichun­ gen: a) Die zulässige Bruttogeschossfläche entspricht der zulässigen Grundfläche der Vollge­ schosse und eines 1,5 m hinter die Baulinie zurückgesetzten Dachgeschosses. b) Wenn Nutzungspläne oder besondere Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, ist die ganze Grundstücksfläche überbaubar. c) Die zulässige Geschossfläche über dem obersten Vollgeschoss entspricht der für die Nut­ zungsberechnung massgebenden Dachgeschossfläche. d) Gebäude, die nicht an die Grundstücksgrenze gebaut werden, müssen einen Mindestab­ stand von 3 m dazu einhalten. Ausgenommen sind eingeschossige Bauten und Anbauten, die den Vorschriften über das Bauen ausserhalb des Blockrandbereichs in den Zonen 5a, 4, 3 und 2 entsprechen.

e)* Die Höhe der Gebäudewände darf 20 m in der Zone 6 und 18 m in der Zone 5 nicht über­ steigen. f) Die Gebäudehöhe ist auf 25 m in der Zone 6 und auf 24 m in der Zone 5 begrenzt. g) In der Zone 5 darf die Höhe von Gebäudeteilen auf der Strassenseite höchstens 4 m grös­ ser sein als ihr Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie. In der Zone 6 gilt diese Be­ schränkung, wenn die Gebäudehöhen auf der gegenüberliegenden Strassenseite ebenfalls durch den Baulinienabstand beschränkt werden. 2.III. Stadt- und Dorfbild-Schutzzone