Zone 5 · Riehen

Zone 2R

¹Für die Zone 2R werden folgende Vorschriften erlassen: a) Es gelten die Bauvorschriften der Zone 2a mit den folgenden Abweichungen. b) Die überbaute Fläche darf bei zweigeschossiger Bauweise maximal 20%, bei eingeschos­ siger Bauweise maximal 28% der gesamten Grundstücksfläche betragen; von dieser Vor­ schrift ausgenommen ist das im Zonenplan schraffierte Gebiet. c) Es dürfen nur Ein- und Zweifamilienhäuser erstellt werden. d) Die Wandhöhe beträgt bei eingeschossigen Bauten höchstens 4,5 m, bei zweigeschossi­ gen Bauten höchstens 7,2 m, die entsprechenden Firsthöhen betragen höchstens 9,0 m und 11,0 m. e) Der Erdgeschossfussboden darf Mitte Haus bei zweigeschossiger Bauweise nicht mehr als 1,20 m über dem Terrain liegen, wobei die sichtbaren Wände unterhalb des Erdge­ schossfussbodens an keiner Stelle die Höhe von 1,8 m übersteigen dürfen. f) Die maximale Höhe von Stützmauern, Auffüllungen und Abgrabungen darf, gemessen ab dem massgeblichen Terrain, maximal 1,2 m betragen. Die Neigung von Böschungen darf nicht grösser sein als 66%. g) Entlang der im Plan mit Aussichtsschutz bezeichneten Wege und Strassen sind Einfrie­ dungen und Hecken auf 1,2 m Höhe zu begrenzen. h) Auf den Parzellen westlich der Strasse «Im Wenkenberg» sind gegen die Strasse nur ein­ geschossige, gegen die Talseite maximal zweigeschossige Gebäudeteile zulässig. Zwi­ schen eingeschossigen Gebäudeteilen sind 6 m, zwischen zweigeschossigen Gebäudetei­ len 10 m freizuhalten.

¹Bauten und Anlagen dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden.

²Ein Grundstück ist baureif, a) wenn seine Lage, seine Form und seine Grösse für die zulässige bauliche Nutzung zweck­ mässig sind; b) wenn feststeht, dass seine Grenzen für die zulässige Nutzung des umliegenden Gebiets nicht verändert werden müssen; c) wenn es hinreichend erschlossen ist oder wenn sichergestellt ist, dass es rechtzeitig hin­ reichend erschlossen wird; d) wenn die Vorschriften über den Umweltschutz eine den Nutzungsplänen entsprechende Bebauung nicht ausschliessen. 1) SR 700. 2) SR 843. 3) SR 814.01. 4) Ratschlag und Entwurf zu einem Baugesetz und Bericht des RR zu 5 Anzügen und zur Initiative für betagten- und behindertenfreundliches Bau­ en vom 7. November 1995/BD Drucksache Nr.

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, Bericht GRK dazu vom 1. Sept. 1999 Nr.

8940

. Ratschlag Nr.

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zur Änderung des Bau- und Planungsetzes, beschlossen am 20.1.2005. 5) Softwarebedingte, redaktionelle Einfügung von Gliederungsbuchstaben oder -ziffern. 1 Bau- und Planungsgesetz 730.100 1.1.2. Erschliessung 1.1.2.a) Anforderungen

¹Zufahrten müssen mindestens 3,5 m breit und 4,2 m hoch sein. Für Wohnhäuser mit insgesamt höchstens sechs Wohnungen genügen 3 m Breite, für ein einzelnes Ein- oder Zweifamilienhaus 2,5 m. Die Neigung darf bis 4 m hinter der Strassenlinie 5% und dahinter 15% nicht übersteigen.

²Die Mindestbreiten sind heraufzusetzen, soweit es zur Vermeidung von Behinderungen und Gefahren nötig ist, besonders im Mündungsbereich und vor Hauseingängen.

³Die Höhe kann bis auf 2,5 m herabgesetzt werden, wenn die Brandbekämpfung nicht erschwert wird. 2. Kapitel: Bebauung 1. Abschnitt: Zonen 5a, 4, 3, 2 und 2a A. Mass der baulichen Nutzung A.I. Berechnungsarten

Freizeitgartenzone

¹Für die Freizeitgartenzone werden folgende Vorschriften erlassen: a) Es sind Freizeitgartenareale und die für den Betrieb notwendigen gemeinsamen Infra­ strukturbauten und -anlagen zulässig. b) Pro Gartenparzelle ist ein Gartenhaus mit einer maximalen Grundfläche von 10 m² und einer maximalen Gebäudehöhe von 2,8 m zulässig. Die Grundfläche sämtlicher Gebäude­ teile des Gartenhauses inklusive Vordächer und aller Neben- und Anbauten darf pro Gar­ tenparzelle 34 m² nicht überschreiten. c) Die Gartenhäuser sind in Holzbauweise zu erstellen. d) Zusätzlich ist ein Gewächshaus mit einer Grundfläche von 10 m² und einer maximalen Gebäudehöhe von 2,2 m zulässig. e) In den Freizeitgartenarealen Hörnli und Bäumlihof II ist pro Gartenparzelle eine Unter­ kellerung mit einer Grundfläche von maximal 10 m² zulässig. f) Die Bewirtschaftung der Gartenparzellen soll naturnah erfolgen. g) Solaranlagen sind bis zu einer Gesamtleistung von 180 Watt und einer Betriebsspannung von 24 Volt zulässig. h) In den Freizeitgartenarealen sind als ergänzende Nutzungen öffentliche Wegverbindun­ gen, dem ökologischen Ausgleich und Ersatz dienende Flächen sowie der Erholung die­ nende öffentliche Freiräume und die zu ihrer Ausstattung üblichen Bauten und Anlagen zulässig.

¹Die Bruttogeschossfläche des Vergleichsprojekts entspricht der zulässigen Bruttogeschossfläche ei­ nes mehrgeschossigen Gebäudes im Blockrandbereich ohne vorragende Bauteile und Galerien und höchstens einem, auf der Strassen- und auf der Hofseite mindestens 1,5 m hinter die Vollgeschosse zu­ rückgesetzten Dachgeschoss.

²Werden die Höhen des Vergleichsprojekts durch Lichteinfallswinkel beschränkt, wird mit Geschoss­ höhen von 3 m und mit Erdgeschossböden auf der Höhe der für die Bestimmung der Wandhöhe massgebenden Linie gerechnet. * 2 Bau- und Planungsgesetz 730.100 A.III. Ausnutzungsziffern

¹Die Ausnutzungsziffern betragen:

In der Zone 5a 1,8 In der Zone 4 1,5 In der Zone 3 1,0 In der Zone 2 0,7 In der Zone 2a 0,6

²Die Ausnutzungsziffer bezeichnet das Verhältnis der Bruttogeschossfläche zur Grundstücksfläche. Nicht angerechnet werden Grundstücksteile, die den Gebieten ausserhalb der Bauzone oder den Grün­ anlagen zugeordnet oder zur Abtretung für ein im öffentlichen Interesse liegendes Werk bestimmt sind. A.IV. Bruttogeschossfläche

*

¹Zur Bruttogeschossfläche gehört die Grundfläche a) abgeschlossener Teile oberirdischer Geschosse einschliesslich der sie umgebenden Mau­ ern und Wände; b) der Erschliessung anrechenbarer Räume dienender Laubengänge, Passagen und Balkone; c) überdeckter Autoabstellplätze.

²Zur Hälfte an die Bruttogeschossfläche angerechnet wird die Grundfläche a) offener Bauten und Bauteile, die dem Aufenthalt im Freien dienen (Veranden, Balkone, Lauben, überdeckte Dachterrassen, Sitzplätze, Gartenpavillons und dergleichen), soweit sie grösser als 10% der zulässigen anrechenbaren Bruttogeschossfläche ist; b) von Gewächshäusern, die der Bewirtschaftung von Gärten dienen.

³Nicht an die Bruttogeschossfläche angerechnet wird die Grundfläche a) von Erkern und Risaliten vor der Baulinie, soweit sie und die nicht anrechenbare Grund­ fläche offener Bauten und Bauteile für den Aufenthalt im Freien (Abs. 2 lit. a) zusam­ mengenommen nicht grösser als 10% der zulässigen anrechenbaren Bruttogeschossfläche ist; b) weniger als 1,8 m hoher Teile von Räumen in der Dachschräge;

c)* eines zweiten Dachgeschosses wie auch die entsprechende Fläche eines dem Aufenthalt im Freien dienenden Flachdaches über dem ersten Attikageschoss.

⁴Die Grundfläche unterirdischer Geschosse oder Geschossteile wird vollumfänglich an die Bruttoge­ schossfläche angerechnet, wenn diese Geschosse oder Geschossteile a) der Erschliessung anrechenbarer Räume dienen oder b) über einen den Vorschriften über Wohn- und Schlafzimmer entsprechenden Ausbau ver­ fügen, es sei denn, sie belegen nicht mehr als 50% der mehrgeschoss …

¹Die Zahl der zulässigen oberirdischen Vollgeschosse entspricht der Ziffer, mit der die Zone bezeich­ net ist.

²Ein Geschoss gilt als oberirdisch, wenn der Boden des darüber liegenden Geschosses mehr als 1,5 m über dem Messpunkt für die Wandhöhe liegt. Bei einem Gebäudeabstand zur Strassenlinie von weni­ ger als 3 m vermindert sich dieses Mass auf 1,2 m.

b)Dachgeschosse

¹Dachgeschosse werden nicht an die zulässige Geschosszahl angerechnet, wenn sie mindestens auf der Strassen- und auf der Hofseite hinter das oberste Vollgeschoss zurückgesetzt (Attikageschosse) oder mit höchstens 1,4 m hohen Kniestöcken angelegt werden. *

²Das erste Attikageschoss muss zu den Wänden auf der Strassen- und auf der Hofseite des obersten Vollgeschosses einen Abstand von je 1,5 m einhalten. Dieser Abstand kann stellenweise bis auf 0,8 m verringert werden, wenn dabei die gesamte Grundfläche des Dachgeschosses nicht vergrössert wird. * 2bis Treppenhaus und Liftschacht sind davon ausgenommen, sofern sie das erste Dachgeschoss nicht überragen und sich nicht über mehr als ein Drittel der Fassadenbreite erstrecken. *

³Die Kniestockhöhe entspricht dem Abstand zwischen dem rohen Fussboden und der Oberkante der Dachbalken auf der Aussenseite.

⁴Zwei Dachgeschosse sind nur zulässig, wenn sie innerhalb der Dachprofillinie liegen, die über dem obersten Vollgeschoss ansetzt. * 4 Bau- und Planungsgesetz 730.100

c)Untergeschosse

¹Soweit es für Gebäudetiefen von 10 m nötig ist, darf der Grenzabstand herabgesetzt werden, a) wenn die für zulässige Nutzungen nötigen Lichteinfallswinkel durch Höhenbegrenzungen eingehalten werden; b) wenn nicht vorgeschrieben ist und darauf verzichtet wird, unterhalb der Eckpunkte der gesetzmässigen Lichteinfallswinkel liegende Räume für Nutzungen zu verwenden, die Fenster auf der Hofseite voraussetzen. 5 Bau- und Planungsgesetz 730.100

²Nicht eingehalten werden müssen a) Grenzabstände, die Abstände mehrgeschossiger Gebäude von weniger als 3,5 m zur Folge haben könnten; b) Abstände von weniger als 7 m zwischen Randbebauungen, die in einem Winkel von we­ niger als 60°/360 aufeinandertreffen.

³Wenn nichts anderes vereinbart ist, dürfen Gebäudewände auf der Hofseite mit einem Grenzabstand von weniger als 3,5 m keine Fenster haben. *

⁴Vereinbarungen über die Herabsetzung von Grenzabständen und über Fensterrechte sind als Dienst­ barkeiten im Grundbuch einzutragen. II.3. Vorragende Bauteile II.3.a) Strassenseite aa) im Allgemeinen * § 17 *

¹Baulinien dürfen um einen Zehntel des Baulinienabstandes, höchstens aber um 1,5 m durch Bauteile wie Dächer, Balkone, Freitreppen, Erker und Risalite sowie durch unterirdische Anbauten überschrit­ ten werden.

²Erker, Risalite und Balkone dürfen sich nicht über mehr als die Hälfte, Erker alleine sich nicht über mehr als einen Drittel der Fassadenbreite erstrecken. bb) vor Strassenlinien * § 18 *

¹Vor Strassenlinien sind oberirdische Bauteile, die nicht ausschliesslich der Ausstattung und Verzie­ rung der Gebäudewände d …

¹Auf der Hofseite darf die zulässige Gebäudetiefe durch Balkone und überdeckte Terrassen über­ schritten werden.

²Die vorragende Fläche der Balkone darf 10% der zulässigen anrechenbaren Bruttogeschossfläche nicht übersteigen. Sie darf 5% nicht übersteigen, wenn die hinter der Baulinie liegende Grundstücks­ fläche zu mehr als 50% überbaut ist. Flächen, die in einer Höhe von weniger als 2 m durch Balkone überlagert werden, gelten als überbaut.

³Zur hinteren Grundstücksgrenze ist ein Abstand von 6 m einzuhalten. 6 Bau- und Planungsgesetz 730.100 II.3.c) Beschränkungen

1 … * 2 … * II.5. Dachgestaltung

¹Wenn sich aus anderen Vorschriften keine Einschränkungen ergeben, darf die Dachform innerhalb des zum Bauen zur Verfügung stehenden Raumes unter der Dachprofillinie frei gewählt werden. Das erste Dachgeschoss darf vertikale Fassadenflächen mit einer maximalen Höhe von 3,5 m aufweisen. Ab dieser Höhe ist eine maximale Dachneigung von 60° bis zum Dachfirst zulässig. *

²Wenn nichts anderes vereinbart ist, müssen Quergiebel und Dachaufbauten über dem obersten zuläs­ sigen Vollgeschoss zu den Nachbargrenzen einen Mindestabstand von 0,5 m einhalten. Die Summe ih­ rer Frontflächen darf auf keiner Gebäudeseite grösser sein als ein Rechteck von 60 cm Höhe und der Länge der Fassade. *

³Dacheinschnitte für Terrassen und Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. Dacheinschnitte für Terrassen müssen gegen vorne offen in Erscheinung treten und im Einklang mit der darunter liegenden Fassade stehen. * 4 … * 8 Bau- und Planungsgesetz 730.100 II.6. Beschränkungen des Projektierungsspielraumes

¹Die Bauflucht von Gebäuden muss durch die an der Baulinie stehenden Teile der Gebäudewände do­ miniert werden. Vor oder hinter der Baulinie liegende Gebäudeteile müssen sich in die Fassaden ein­ ordnen.

²Wenn Emissionen nicht ausreichend begrenzt werden können, kann eine Bauweise angeordnet wer­ den, die ihre Ausbreitung hindert.

³Wenn nicht bis an die seitliche Grundstücksgrenze gebaut wird, muss der Abstand dazu mindestens 3 m betragen.

⁴Der zur bestimmungsgemässen Nutzung nötige Lichteinfall auf bestehende Gebäude im gleichen Baublock muss gewahrt bleiben. * B.III. Andere Bebauungen § 29 *

¹Ausserhalb des Blockrandbereichs gelten die Vorschriften für Randbebauungen mit folgenden Ab­ weichungen: a) Die Bebauung ist zulässig, soweit die hinter der Baulinie liegende Grundstücksfläche noch nicht zu 50% überbaut ist. Werden Teile der Freifläche im Blockrandbereich über­ baut, ist die Bebauung ausserhalb des Blockrandbereichs in dem zur Einhaltung von 50% Freifläche nötigen Umfang zu beseitigen. b) Sämtliche Gebäudeteile müssen einen Grenzabstand einhalten, der mindestens ihrer halb­ en Höhe entspricht und nicht kleiner als 6 m sein darf. Die Höhen werden von der für die Wandhöhe massgebenden Linie aus bestimmt. An Wegen ohne Baugrenzen sind die Ab­ stände zur Wegmitte einzuhalten. c) Zu Bauten auf dem gleichen Grundstück müssen keine Abstände eingehalten werden. d) Dachgeschosse müssen auf mindestens zwei parallelen Seiten der Gebäude oder Gebäu­ deteile und auf allen Seiten, deren Länge die zulässige Gebäudetiefe im Blockrandbereich übersteigt, zurückgeset …

¹Wenn Bebauungspläne nichts anderes bestimmen und die Art der Nutzung keine Abweichungen er­ fordert, beträgt die Höchsthöhe der Gebäude 40 m.

²Am Zonenrand ist der Lichteinfallswinkel der Nachbarzone einzuhalten.

³Baulinienüberschreitungen zur Erweiterung des nutzbaren Raumes sind unzulässig. 11 Bau- und Planungsgesetz 730.100

⁴Über öffentlichen Strassen und Wegen und über den zur Erschliessung nötigen Zufahrten sind Dach­ vorsprünge erst von einer Höhe von 4,5 m an zulässig. Ihre Ausladung darf 1,0 m nicht übersteigen. Dachvorsprünge über Nachbargrundstücken sind unzulässig. 2.II. Zonen 6 und 5

¹In den Zonen 6 und 5 gelten die Vorschriften für die Zonen 5a, 4, 3 und 2 mit folgenden Abweichun­ gen: a) Die zulässige Bruttogeschossfläche entspricht der zulässigen Grundfläche der Vollge­ schosse und eines 1,5 m hinter die Baulinie zurückgesetzten Dachgeschosses. b) Wenn Nutzungspläne oder besondere Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, ist die ganze Grundstücksfläche überbaubar. c) Die zulässige Geschossfläche über dem obersten Vollgeschoss entspricht der für die Nut­ zungsberechnung massgebenden Dachgeschossfläche. d) Gebäude, die nicht an die Grundstücksgrenze gebaut werden, müssen einen Mindestab­ stand von 3 m dazu einhalten. Ausgenommen sind eingeschossige Bauten und Anbauten, die den Vorschriften über das Bauen ausserhalb des Blockrandbereichs in den Zonen 5a, 4, 3 und 2 entsprechen.

e)* Die Höhe der Gebäudewände darf 20 m in der Zone 6 und 18 m in der Zone 5 nicht über­ steigen. f) Die Gebäudehöhe ist auf 25 m in der Zone 6 und auf 24 m in der Zone 5 begrenzt. g) In der Zone 5 darf die Höhe von Gebäudeteilen auf der Strassenseite höchstens 4 m grös­ ser sein als ihr Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie. In der Zone 6 gilt diese Be­ schränkung, wenn die Gebäudehöhen auf der gegenüberliegenden Strassenseite ebenfalls durch den Baulinienabstand beschränkt werden. 2.III. Stadt- und Dorfbild-Schutzzone

¹In der Stadt- und Dorfbild-Schutzzone sind die nach aussen sichtbare historisch oder künstlerisch wertvolle Substanz und der entsprechende Charakter der bestehenden Bebauung zu erhalten. Fassaden, Dächer und Brandmauern dürfen nicht abgebrochen werden.

²Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist nur zulässig: a) wenn keine Beeinträchtigung von historisch oder künstlerisch wertvoller Substanz eintritt oder ausnahmsweise, wenn deren Rekonstruktion gewährleistet ist; b) wenn überwiegende öffentliche Interessen den Abbruch erfordern.

³Mit dem Abbruch darf erst begonnen werden, wenn die unverzügliche Durchführung der Bauarbei­ ten, die den Abbruch bedingen, gesichert ist.

⁴Um-, Aus- und Neubauten sind nur zulässig, wenn keine nach aussen sichtbare historisch oder künst­ lerisch wertvolle Substanz beeinträchtigt wird. Sie haben sich an die historischen Baufluchten, Brand­ mauern, Geschosszahlen und Dachformen zu halten. Die zuständige Behörde kann Ausnahmen zulas­ sen, namentlich solche, die zur Schaffung von Wohnraum oder zur Ausübung von Handel und Gewer­ be sowie zur Gewährleistung eines zeitgemässen Wohnstandards oder zur Einhaltung umweltrechtli­ cher und energetischer Standards erforderlich sind, sofern der historische oder künstlerische Charakter der bestehenden Bebauung nicht beeinträchtigt wird. * 4bis Sorgfältig in die Dächer resp. Fassaden integrierte Solaranlagen sind zulässig bei Gebäuden und Anlagen ausserhalb der historischen Ortskerne von Basel, Bettingen und Riehen. * 4ter Die Schutzzone Bäumlihof und die Schutzzone auf der St. Chrischona wer …

¹In der Stadt- und Dorfbild Schonzone darf der nach aussen sichtbare historische oder künstlerische Charakter der bestehenden Bebauung nicht beeinträchtigt werden; insbesondere sollen Baukubus und Massstäblichkeit gewahrt bleiben.

²Abweichungen vom Baukubus und von der Massstäblichkeit sind anzuordnen, wenn sie durch den nach aussen sichtbaren historischen oder künstlerischen Charakter der bestehenden Bebauung geboten sind, und zuzulassen, wenn ein öffentliches Interesse an ihrer Beibehaltung fehlt oder das private In­ teresse an der Abweichung überwiegt.

³Ferner können Ausnahmen von den gesetzlichen Vorschriften zugelassen werden, wenn die Verwei­ gerung für die Eigentümerin oder den Eigentümer eine unzumutbare Härte darstellen würde.

⁴Weder durch Abweichungen noch durch Ausnahmen darf der im Strassenbild sichtbare historische oder künstlerische Charakter der bestehenden Bebauung beeinträchtigt werden.

⁵Für bauliche Änderungen gelten im übrigen die Vorschriften derjenigen Zone, die durch die Ge­ schosszahl der zugelassenen Bebauung bestimmt wird. 2.V. Zone für Nutzungen im öffentlichen Interesse

¹Gebäude müssen zu Kantons- oder Gemeindegrenzen einen Abstand von mindestens 2 m einhalten. § 46a * Dokumentation unterirdischer Anlagen

¹Die Grundeigentümerschaft ist verpflichtet, unterirdische Anlagen, die sich unterhalb des untersten Gebäude- oder Geschossteils befinden und dauerhaft im Erdreich verbleiben, nach Lage und Anzahl zu dokumentieren.

²Zu den dokumentationspflichtigen unterirdischen Anlagen zählen insbesondere: a) Erdwärmesonden; b) technische Anlagen; c) tiefliegende Trageelemente wie Spundwände, Anker, Pfähle und dergleichen; d) bauliche Massnahmen zur Erdbebenertüchtigung; e) Bohrungen; f) Sicherungselemente und Sicherungsmassnahmen.

³Die Dokumentation ist der zuständigen Behörde auf deren Aufforderung hin herauszugeben. Der Re­ gierungsrat regelt das Nähere dazu in der Verordnung. 5. Abschnitt: Benutzung von Nachbargrundstücken 5.I. Durch Bauten 5.I.1. Bedingungen

¹Scheidemauern von Gebäuden dürfen zur Hälfte auf das Nachbargrundstück gestellt werden, a) wenn auf beiden Seiten Randbebauungen zulässig sind, b) wenn sie die Grenze nicht um mehr als 20 cm überschreiten.

²Fundamente unterhalb des ersten Untergeschosses dürfen die Nachbargrenze bis zu 30 cm über­ schreiten. 15 Bau- und Planungsgesetz 730.100

³Eine Entschädigung für die Beanspruchung des fremden Bodens ist nicht geschuldet.

⁴Die Parteien können die Errichtung von Grenzvorrichtungen und weiterer Bauten auf der Grenze ver­ einbaren, an denen sie gemeinsam interessiert sind. 5.I.2. Kostenaufteilung