Zone K · Oberwil (BL)

3.3. Zonenfremde Betriebe in den W- und WG-Zonen Zonenfremde Gewerbebetriebe können weiterbestehen. Eine angemessene Erweiterung ist möglich, sofern die betrieblichen Einwirkungen auf die Nachbarschaft erträglich sind. Auf Antrag des Gemeinderates kann – unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse – bei solchen Erweiterungsbauten von den zonenmässigen Bauvorschriften abgewichen werden. Kommentar: Für Änderungen und Erweiterungen von bestehenden aber zonenfremden Gewerbebauten ist ein ordentliches Baugesuch einzureichen. Der Gemeinderat prüft das Vorhaben im Rahmen des ordentlichen Verfahrens und stellt gegebenenfalls Antrag an die Bewilligungsbehörde. 7 4. NUTZUNGSMASSE IN DEN W- UND WG-ZONEN

5.13. Gebäudelänge Zur Nutzungsziffer zählende Bauten oder Bauteile dürfen ein aus der maximal zulässigen Gebäudelänge (Art. 4.1 - 4.4) gebildetes Quadrat nicht überschreiten. 13 Für Bauten und Bauteile, welche nicht zur Nutzungsziffer gerechnet werden, gilt keine Längenbeschränkung. Sie zählen auch nicht zur Gebäudelänge, wenn sie als Anbauten erstellt werden.

In der Zone W2a muss der Gebäudeabstand gemäss § 91 Abs. 1 RBG eingehalten werden, wenn eines der Gebäude eine Gebäudelänge von mehr als 9.0 m aufweist.1 In der Zone W2b muss der Gebäudeabstand gemäss § 91 Abs. 1 RBG eingehalten werden, wenn eines der Gebäude eine Gebäudelänge von mehr als 12.5 m aufweist.1

Zwischen Gebäuden dürfen nur nutzungsfreie Bauten und Bauteile erstellt werden, deren Gebäudehöhe 3.0 m nicht übersteigen.1 Kommentar: Durch diese Definition der Gebäudelänge können auch abgewinkelte Baukörper erfasst werden.

Dadurch, dass nicht zur Nutzungsziffer zählende Nebenbauten auch nicht zur Gebäudelänge zählen, ergibt sich eine zusätzliche Verdichtungsmöglichkeit. BEISPIEL 2 BEISPIEL 1 maximal zulässige Gebäudelänge maximal zulässige Gebäudelänge A B A B maximal zulässige maximal zulässige Gebäudelänge Gebäudelänge A= Baukörper, welcher zur Nutzungsziffer zählt B= Baukörper, welcher nicht zur Nutzungsziffer zählt

9.1. Bemessung der Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe wird bei Gewerbebauten vom Niveau der angrenzenden Strassenachsen bis zur Oberkante der Dachkonstruktion gemessen.

Der Gemeinderat kann bei Aufschüttungen, grösseren Geländewannen und aus kanalisationstechnischen Gründen usw. Ausnahmen gestatten.

Einzelne höhere Bauten und Bauteile, die aus betrieblichen oder technischen Gründen vorgesehen sind, können vom Gemeinderat gestattet werden, wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden.

11.2. Berechnung der Grünflächenziffer Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Parzellenflächen bzw. Parzellenteile im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind, natürliche Versickerungseigenschaften aufweisen und nicht als Abstellfläche dienen.

Zur anrechenbaren Grünfläche können folgende Flächen einbezogen werden:  Flächen auf unterirdischen Bauten, die mit einer Bodenschicht von mindestens 25 Zentimetern überdeckt und bepflanzt sind;  naturnah gestaltete Wasserflächen;  Parzellenteile, die mit naturnah gestalteten Uferschutzzonen überlagert sind;  die Hälfte von begrünten Dachflächen;  20 m2 für jeden kronenbildenden Baum.

20.4. Öffentliche Beiträge Bei den kantonal geschützten Bauten kann der Staat Beiträge gewähren.

Für kommunal geschützte Bauten liegt die Zuständigkeit bei der Gemeinde. Allfällige Beiträge richten sich nach den Besonderheiten des Objektes. 30 E ÜBRIGE ZONEN UND OBJEKTE 21. ZENTRUMSZONE1 Zugelassen sind Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe.2

Die Nutzungsziffer beträgt 100% (Definition gemäss Art. 5.2). Dachaufbauten auf Flachdächern sind – mit Ausnahme von technischen Aufbauten – nicht zulässig.

Aufgrund der Lage des Areals im Mittelpunkt des Ortszentrums gelten hier besonders hohe Anforderungen an die Gestaltung der Bauten und deren Umgebung. Der Gemeinderat kann hierzu Weisungen erlassen.

Neu- und Umbauten dürfen nur aufgrund eines rechtskräftigen Quartierplanes erstellt werden.

Auf kleineren Arealen kann der Gemeinderat Neu- und Umbauten ausnahmsweise von der Quartierplanpflicht entheben, wobei in solchen Fällen der ursprüngliche Richtplan RP64 richtungsweisend ist.

Kleinere, für das Ortsbild unbedeutende Neu- und Umbauten unterliegen nicht der Quartierplanpflicht. Kommentar: Die Zentrumszone umfasst die Areale der ehemaligen Richtplanung 1964, welche weiterhin richtungsweisend für Um- und Neubauten bleibt. Bei besseren Lösungen kann jedoch von dieser Richtplanung abgewichen werden. Die Praxis hat gezeigt, dass für kleinere Bauvorhaben die Durchführung von Quartierplanungen zu aufwendig und wenig effizient ist. Daher besteht die Möglichkeit, kleinere Areale aus der Quartierplanpflicht zu entlassen. Die Wahrung der öffentlichen In …

25.2. Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan Der Gemeinderat kann in Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen und sofern es besondere Verhältnisse rechtfertigen, den zuständigen kantonalen Amtsstellen in den W- und WG-Zonen Ausnahmen von den Zonenvorschriften wie die Bebauungs- und Nutzungsziffer, der Gebäudelänge, der Fassaden-, Gebäude- und Sockelgeschosshöhe beantragen, wenn Grundstücksflächen von zusammen mindestens 2’000 m2 nach einheitlichem Plan überbaut werden.2

Der Plan legt u.a. die Situierung, kubische Erscheinung, Material- und Farbwahl der Überbauung sowie die Umgebungsgestaltung, Parkierung und interne Erschliessung fest.

In Abweichung von den Zonenvorschriften kann der Gemeinderat die Erhöhung der Nutzungsmasse bis zu den nachfolgend aufgeführten Werten beantragen, wobei jedoch kein Anspruch auf eine Erhöhung erhoben werden kann.2 Zone Nutzungsziffer* Bebauungsziffer * Gebäudelänge Fassadenhöhe Gebäudehöhe W2a + 5% + 5% 0 0 0 W2b + 5% + 2% + 5 m + 3 m + 3 m WG2a + 5% 0 + 5 m + 3 m + 3 m WG2b + 5% 0 0 + 3 m + 1 m W3 + 5% + 5% + 10 m 0 0 WG3 + 5% + 5% 0 0 0

*Erhöhung in Prozentpunkten

Ausnahmen können nur beantragt werden, wenn die Überbauung in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene und die Umgebungsgestaltung gute Qualitäten aufweist. Der Gemeinderat kann solche Ausnahmebebauungen der kantonalen Arealbaukommission vorlegen.2

1 entspricht Ziffer 22 des bisherigen Reglements. 2 geändert durch Beschluss der Geme …

25.3. Quartierplanungen Die Aufstellung von Quartierplänen ist grundsätzlich in jeder Bauzone auf dafür geeigneten Arealen möglich. Quartierpläne können von den ordentlichen Zonenvorschriften abweichende Bestimmungen enthalten.

Besondere Beachtung ist folgenden Kriterien zu schenken:  der Wohnqualität;  den Auswirkungen auf die Nachbarschaft;  dem Ortsbild;  dem Landschaftsbild;  der Kapazität der Erschliessungsanlagen;  der Abfallbewirtschaftung.

Verfahren und Inhalt richten sich nach § 37 ff RBG.1

25.5. Parkplätze Die Ermittlung der notwendigen Abstellplätze erfolgt nach der kantonalen Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Parkplätze für Personenwagen und Velos/Mofas.

Ist die Schaffung des erforderlichen Parkraumes auf privatem Areal nicht möglich, so hat die Bauherrschaft der Öffentlichkeit zweckgebundene Ersatzabgaben zu entrichten.

Bei neuen Bebauungen innerhalb der W-, WG- und K-Zonen mit mehr als zwölf Stammplätzen ist für diese die Erstellung von Einstellhallen obligatorisch.

Besucher-Parkplätze sind frei zugänglich anzuordnen und zu bezeichnen. Kommentar: Können ausnahmsweise auf dem privaten Areal keine oder nicht genügend Parkplätze geschaffen werden, so sind für die nicht erstellten Parkplätze Ersatzabgaben zu leisten. Siehe dazu „Reglement über die Ersatzabgabe für fehlende Abstellplätze“. Unter neuen Bebauungen werden sowohl funktionell zusammengehörige Einfamilienhausals auch Mehrfamilienhaus-Bebauungen verstanden. Besucherparkplätze sind als solche zu bezeichnen und dauerhaft zu erhalten. Sie dürfen nicht vermietet werden.

25.8. Dachaufstockungen in einheitlichen Siedlungen1 Grenzbaurecht Für die bestehenden und im Zonenplan mit einer speziellen Signatur bezeichneten Überbauungen ist die geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Bei Dachaufstockungen gelten die notwendigen Grenzbaurechte als erteilt.

Gestaltung Dachaufstockungen müssen sich gut ins Siedlungsbild einordnen. Sie sind nach Möglichkeit gleichzeitig über der ganzen Häuserzeile resp. Häusergruppe zu realisieren. Werden Dachaufstockungen zeitlich gestaffelt realisiert, so haben sich alle Aufstockungen hinsichtlich ihrer Art und Gestaltung der ersten anzupassen.

Im Interesse des Ortsbildes kann der Gemeinderat für die jeweiligen Überbauungen, oder einzelne Teile davon, Gestaltungskriterien aufstellen. Der Gemeinderat ist befugt, Einsprache gegen ein Baugesuch zu erheben, wenn eine Verunstaltung des Orts- und Siedlungsbildes zu erwarten ist.

Vor Eingabe des ersten Baugesuches ist ein Gestaltungskonzept für die gesamte Überbauung oder Häuserzeile vorzulegen. Das Konzept wird von den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern in Zusammenarbeit mit der Gemeinde entwickelt. Das Gestaltungskonzept ist Grundlage zur Beurteilung der Baugesuche für Dachaufstockungen. Kommentar: Diese Bestimmung regelt das Vorgehen bei Dachaufstockungen innerhalb der im Zonenplan bezeichneten Siedlungen, damit frühzeitig Fragestellungen hinsichtlich des Erscheinungsbildes und der Grenzbaurechte befriedigend gelöst werden können. 26. ADMINISTRATIVE BESTIMMUNGEN2

26.4. Rechtskraft Dieses Reglement, samt den zugehörigen Zonenplänen Siedlung und Dorfkern, tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft. 37 G BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNGEN

Gemeindeversammlung

Regierungsrat

10. Juni 1993
RRB Nr. 502 vom 1. März 1994
16. Juni 1994
RRB Nr. 2534 vom 18. Oktober 1994
21. März 1996
RRB Nr. 1740 vom 25. Juni 1996
16. September 1999
RRB Nr. 1497 vom 18. Juli 2000

7. April 2005

RRB Nr. 1427 vom 13. September 2005

14. Juni 2016

RRB Nr. 1723 vom 6. Dezember 2016 An der Gemeindeversammlung vom 10. Juni 1993 beschlossen. Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft mit Beschluss Nr. 502 vom 1. März 1994 genehmigt. Oberwil, 10. Juni 1993 GEMEINDERAT OBERWIL

Der Präsident: Die Verwalterin:

R. Mohler G. Schaub Geändert durch Beschluss der Gemeindeversammlung vom 16. Juni 1994. Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft mit Beschluss Nr. 2534 vom 18. Oktober 1994 genehmigt. Oberwil, 16. Juni 1994 GEMEINDERAT OBERWIL

Der Präsident: Die Verwalterin:

R. Mohler G. Schaub Geändert durch Beschluss der Gemeindeversammlung vom 21. März 1996. Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft mit Beschluss Nr. 1740 vom 25. Juni 1996 genehmigt. Oberwil, 21. März 1996 GEMEINDERAT OBERWIL

Der Präsident: Die Verwalterin:

R. Mohler G. Schaub 38 Geändert durch Beschluss der Gemeindeversammlung vom 16. September 1999. Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft mit Beschluss Nr. 1497 vom 18. Juli 2000 genehmigt. Oberwil, 16. September 1999 GEMEINDERAT OBERWIL

Der Präs …