Zone R · Maienfeld

1 Das Baugesetz gilt für das ganze Gebiet der Stadt Maienfeld. Es dient der zielgerichteten räumlichen Entwicklung des Siedlungs- und Landschaftsraums im kommunalen und regionalen Zusammenhang und regelt das Bau- und Planungswesen, soweit die Stadt hierfür zuständig ist. 2 Bei Planungen und bei der Erteilung von Baubewilligungen sind neben den kommunalen Vorschriften die einschlägigen Bestimmungen des eidgenössischen und kantonalen Rechts einzuhalten. Regionale Zusammenarbeit

1 Die Stadt erarbeitet nach Bedarf die für Festlegungen in der Grundordnung hinreichenden Grundlagen für die Raumentwicklung wie Siedlungs- und Landschaftsanalysen, Inventare, Konzepte oder Leitbilder. 2 Die Stadt kann gestützt auf Grundlagen auch Programme zur Umsetzung von Massnahmen eines Raumentwicklungskonzepts oder eines Leitbilds erarbeiten und entsprechende Aktionen durchführen.

7 Behördenorganisation . 1. Baubehörde

1 Baubehörde ist der Stadtrat. 2 Die Baubehörde sorgt für eine professionelle und sachgerechte Erfüllung ihrer Aufgaben innert nützlicher Frist. Sie setzt hierfür Fachleute und geeignete technische Hilfsmittel ein. 3 Die Baubehörde kann ihre Aufgaben und Befugnisse an eine Baukommission oder an das kommunale Bauamt delegieren. 2. Baukommission

1 Die Baubehörde wählt als beratendes Organ eine Baukommission von fünf Mitgliedern. 2 Der Bauchef gehört ihr von Amtes wegen an und präsidiert die Kommission. 3 Die Baukommission bereitet Baugeschäfte für die Baubehörde vor, trifft Entscheide im Rahmen ihrer Befugnisse oder stellt der Baubehörde Antrag. Sie ist beschlussfähig, wenn mindestens 3 Mitglieder anwesend sind. 4 Die Baubehörde kann dieser Kommission Vollzugsaufgaben delegieren, insbesondere die Behandlung und den autonomen Entscheid über Baugesuche und Baueinsprachen. Entscheide der Baukommission können an den Stadtrat weitergezogen werden. 3. Bauamt

1 Die Stadt betreibt ein Bauamt mit eigenen Fachleuten und geeigneter technischer Infrastruktur. 2 Das Bauamt ist für die sach- und fristgerechte Erfüllung aller ihm übertragenen Bau- und Planungsaufgaben verantwortlich. Die Baubehörde regelt diese in einem Pflichtenheft. 4. Bauberatung

1 Die Grundzüge der künftigen Nutzung, Gestaltung, Erschliessung und Ausstattung des Gemeindegebietes können in Richtplänen festgelegt werden. Die Richtpläne bestehen aus Karte und Text und berücksichtigen die regionalen und kantonalen Richtpläne. 2 Die Richtpläne sind für die Organe der Stadt verbindlich, nicht aber für die Grundeigentümer. 3 Die Richtpläne und deren Änderungen unterliegen der Abstimmung durch die Gemeindeversammlung. Vor der Abstimmung werden die Richtpläne während 30 Tagen öffentlich aufgelegt.

III Grundordnung 1. Allgemeines Zuständigkeit

1 Zuständig für Erlass und Änderung von Baugesetz, Zonenplan, Generellen Gestaltungsplänen, Generellen Erschliessungsplänen und Richtplänen ist die Gemeindeversammlung. 2 Die Stadt macht den Erlass von projektbezogenen Planungen von einer angemessenen Kostenbeteiligung der Interessenz abhängig.

2. Zonenplan A. Allgemeines Festlegungen

1 Die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen richten sich, soweit in der KRVO Vorschriften über Begriffe und Messweisen fehlen, nach dem Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen sowie der IVHB (Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe). 2 Liegt ein Grundstück in verschiedenen Bauzonen, sind Nutzungsziffern und Grenzabstände in jeder Zone für die dort gelegenen Gebäudeteile einzuhalten. Im Übrigen gelten die Vorschriften der Zone, in welcher der grössere Teil des Gebäudes liegt. 3 Bei Gebäuden mit überdurchschnittlicher und förderungswürdiger Energieeffizienz werden folgende Abweichungen von der Regelbauweise gewährt: Minergie (Stand Baubewilligungserteilung): Erhöhung der AZ 5 % Minergie P (Stand Baubewilligungserteilung): Erhöhung der AZ 10 % 4 Im Quartierplan können folgende Abweichungen von der zonengemässen Regelbauweise festgelegt werden, wenn damit ein haushälterischer Umgang mit dem Boden bei guter Wohn- und Gestaltungsqualität erreicht wird: 1. Die Grenz- und Gebäudeabstände auf Grundstücken im Quartierplangebiet können nach architektonischen Kriterien frei festgelegt werden. Gegenüber Nachbargrundstücken ausserhalb des Quartierplangebiets gelten in jedem Fall die Grenz- und Gebäudeabstände der Regelbauweise. 2. Die Gebäudelängen und der Zusammenbau mehrerer Baukörper können nach architektonischen Kriterien frei festgelegt werden. 3. Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, kann die Berechnung der Fassaden- und Gesamthöhen ab neuem Terrain vorges …

1 Für den Abbruch und Wiederaufbau rechtmässig erstellter Gebäude innerhalb der Bauzonen gilt das Hofstattrecht im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen. 2 Werden rechtmässig erstellte Gebäude, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, zerstört oder ganz oder teilweise abgebrochen, dürfen sie ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauweise in ihrer bisherigen Lage und Ausdehnung wieder aufgebaut werden, wenn die bestehende oder beabsichtigte neue Nutzung dem Zonenzweck entspricht, keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch für den Wiederaufbau innert drei Jahren nach Zerstörung beziehungsweise zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird. Geringfügige Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung sind gestattet, wenn dadurch der bisherige Zustand verbessert wird und keine überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen. 3 Ein Anspruch auf das Hofstattrecht besteht nur, wenn das Ausmass der alten Baute vor dem Abbruch oder spätestens sechs Monate nach der Zerstörung im Einvernehmen mit der Baubehörde durch den zuständigen Nachführungsgeometer festgehalten wird. 4 Besondere Zonenbestimmungen betreffend Ersatzbauten, Gefahrenzonen, Schutzanordnungen des Generellen Gestaltungsplans, Baulinien und Baugestaltungslinien sowie Abstandsvorschriften gegenüber Kantonsstrassen gehen dem Hofstattrecht vor.

11 Zonenschema

1 Geschlossene Bauweise liegt vor, wenn mindestens drei selbständige Gebäude entlang einer Strasse oder Gasse durch seitliches Zusammenbauen zu einer Häuserzeile vereinigt werden. Neue geschlossene Bauweise wird nur nach den Vorgaben des Generellen Gestaltungsplanes oder im Rahmen von Quartiergestaltungsplänen bewilligt. 2 Bei geschlossener Bauweise sind seitlich keine Grenzabstände einzuhalten. Der rückwärtige Grenzabstand richtet sich nach dem Zonenschema. Gegenüber Strassen und Gassen ist ein Grenzabstand zwischen 0.00 m bis 2.50 m einzuhalten; der Stadtrat legt im Einzelfall den Abstand entsprechend der Lage der Nachbargebäude fest. Die Länge der einzelnen Häuserreihen wird durch die Strassenzüge begrenzt. 3 Bei bestehenden Häuserzeilen bleibt die geschlossene Bauweise seitlich und in der Tiefe auf zusammengebaute Gebäudeseiten oder freistehende Brandmauern beschränkt. Bei neuer geschlossener Bauweise oder Erweiterung einer bestehenden ist der seitliche Zusammenbau in der Tiefe im Generellen Gestaltungsplan, im Quartiergestaltungsplanoder bei der Begründung der Grenzbaurechte festzulegen. 4 Bei geschlossener Bauweise wird der Abbruch eines Gebäudes nur bewilligt, wenn gleichzeitig die Bewilligung für einen Neubau erteilt wird oder die Nichtüberbauung der Parzelle im öffentlichen Interesse liegt. Baulücken, die durch Brand oder andere Elementarereignisse entstehen, sind innerhalb von 3 Jahren zu schliessen

b) Begriffe und Messweisen Ausnützungsziffer

1 Die Ausnützungsziffer berechnet sich als Verhältniszahl von Nettogeschossfläche zur anrechenbaren Landfläche. Als Nettogeschossfläche gilt die Summe aller anrechenbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen ohne Aussenmauern. 2 Im Untergeschoss werden für Wohn- und Arbeitszwecke ausbaubare Räume angerechnet, soweit sie mehr als 2.00 m über das massgebende Terrain hinausragen. Im Dachgeschoss werden für Wohn- und Arbeitszwecke ausbaubare Räume angerechnet, soweit die lichte Höhe mindestens 1.60 m beträgt. 3 Bei Gebäuden, bei denen nicht die Geschoss- und Wohnfläche erfasst werden kann, wie beispielsweise Hallen, Säle, Gewerbebauten, wird pro 3.00 m Fassadenhöhe ein Geschoss berechnet und die zugehörige Nettogeschossfläche ermittelt.

13 4 Nicht gewerbliche Einstellräume für Motorfahrzeuge, offene Erdgeschosshallen, offene Dachterrassen und Balkone werden nicht in die Ausnützungsziffer eingerechnet. 5 Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Grundstücksfläche innerhalb der Bauzonen. Landflächen, die mit einer Baulinie belegt sind, werden ebenfalls in die Berechnung der Ausnützungsziffer einbezogen. 6 Wird von einem überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, so darf die neue Parzelle nur soweit überbaut werden, dass die Ausnützungsziffer über das Ganze gerechnet eingehalten wird. 7 Das Festlegungsverfahren des Hofstattrechtes richtet sich nach Art. 12 Abs.3. Nutzungsübertragung

1 Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie (siehe Anhang). Für die Bestimmung der Fassadenhöhe ist bei Giebeldachbauten, Pultdachbauten und ähnliche Dachformen die traufseitige Fassadenhöhe massgebend, bei Flachdachbauten die jeweils höchste Fassade. 2 Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. 3 Bei gegliederten Bauten wird die Fassaden- und die Gesamthöhe für jeden Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- und Rücksprung von mindestens 3.0 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht. 4 Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Bei Abgrabungen sind die Gesamt- sowie die Fassadenhöhe vom neu gestalteten Terrain zu messen.

14 Gebäudelänge, Mehrlängenzuschlag

1 Ein Anspruch auf die Höchstmasse in der Kern- und Dorfzone besteht nicht. Vorbehalten bleiben Art. 20 bis Art. 24 und Art. 41 - 42. 2 Bei Zusammenbau mehrerer Bauten, die eine klare Fassadengliederung aufweisen, kann die zulässige Gebäudelänge um 10.0 m überschritten werden. 3 Fassadenhöhe und Gesamthöhe ab Niveaulinie der ö …

1 Es gelten folgende Definitionen und Masse für: 1. An- und Kleinbauten

–max. Fassadenhöhe: 3.0 m

–max. Gesamthöhe: 5.0 m

–max. Grundfläche: 42 m2

–keine Wohn- und Arbeitsräume 2. Unterniveaubauten (Skizze siehe Anhang)

–max. Durchschnittsmass b über dem massgebenden oder abgegrabenen Terrain: 0.6 m

–max. Mass f über dem massgebenden oder abgegrabenen Terrain: 2.5 m.

c) Zonenvorschriften Wohnbauzonen Kernzone

1 Die Kernzone ist für Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe bestimmt. Landwirtschaftsbetriebe sind zulässig. 2 In der Kernzone soll die bestehende Siedlungsstruktur (Lage, Stellung und Gliederung) und Bauweise (Material, Form und Farbgebung) erhalten und ergänzt werden. Wo Baugestaltungslinien fehlen, bestimmen die bestehenden Baufluchten die Lage der Bauten. 3 Werden an einem Strassenzug einzelne Baulücken geschlossen oder bestehende Bauten ersetzt oder umgebaut, dürfen die Fassaden- und Gesamthöhen der benachbarten Bauten nicht überschritten werden. In andern Fällen gelten die Fassaden- und Gesamthöhen gemäss Zonenschema.

15 4 Wesentliche Veränderungen bestehender Strassenzüge sowie von Plätzen und Hofräumen dürfen nur aufgrund eines Quartiergestaltungsplanes bewilligt werden. 5 Die Kernzone ist in die Altstadtzone und die Anpassungszonen B und C unterteilt. Altstadtzone

1 Neu-, Um- und Anbauten sind hinsichtlich Lage und Stellung, äusseren Abmessungen und Gliederung, Form und Farbgebung sowie in den wesentlichen konstruktiven Grundelementen den für die Umgebung typischen Bauten anzupassen. Neue Elemente sind nur zulässig, wenn sie die Grundstruktur des Gebäudes wahren und sich gut in das bestehende Gebäude und die Umgebung einfügen. 2 Die Stadtmauer und die zugehörigen Befestigungsbauten sowie Brunnen sind zu erhalten. Hofräume und der Baumbestand sind möglichst zu bewahren. 3 Abgehende Bäume sind nach Möglichkeit zu ersetzen. Anpassungszone B (AZ = 0.1/0.25/0.35/0.45/0.50)

1 Die Dorfzone ist für Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie Landwirtschaftsbetriebe bestimmt. 2 Neubauten, Umbauten und Erweiterungen bestehender Bauten haben sich bezüglich Stellung, Proportionen, Dachform und Gestaltung in die bestehende Siedlung einzufügen.

16 Wohnzone

1 Die Wohnzone ist für Wohnzwecke bestimmt. Dienstleistungs- und Produktionsbetriebe sind zulässig, sofern sie aufgrund ihrer optischen Erscheinung und ihrer Auswirkungen auf Raum, Umwelt und Erschliessung in ein Wohnquartier passen. 2 Werden Wohnsiedlungen oder Mehrfamilienhäuser erstellt, wesentlich umgebaut oder erweitert, sind auf privatem Grund besonnte und vor dem Verkehr geschützte Kinderspielplätze sowie Kehrichtsammelstellen zu erstellen. 3 In der Wohnzone W4 muss die Grünfläche (inkl. bepflanzte Hofunterkellerungen) mindestens 30% der Grundstücksfläche betragen. Mit dem Baugesuch ist ein Bepflanzungsplan einzureichen. Gemischte Zone

1 Die gemischte Zone ist für Wohnbauten und mässig störende Gewerbe- und Landwirtschaftsbetriebe bestimmt. Hotelzone

1 Die Hotelzone ist für Gastgewerbebetriebe bestimmt. Verkaufslokale und andere gewerbliche oder kulturelle Gebäude und Anlagen sowie Personalwohnungen sind zulässig. 2 Als Gastgewerbebetriebe gelten Gaststätten, traditionelle Hotels, Motels, GarniHotels und Pensionen. Apparthotels sind nicht zulässig. 3 Der Grenzabstand kann bis auf 3 m reduziert werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass die entsprechende Parzelle für den Car- und Lastwagenverkehr erschlossen ist.

Industrie- und Gewerbezone Industrie- und Gewerbezone