Zone Z4 · Dübendorf

Das Gemeindegebiet der Stadt Dübendorf wird, soweit es nicht kantonalen oder regionalen Nutzungszonen oder Wald zugewiesen ist, in folgende Zonen eingeteilt: Zonen

Bauzonen

a)Kernzonen

–Kernzone Bahnhofstrasse

K1

–Kernzone Wallisellenstrasse

K2

–Kernzone Oberdorf, Wil, Gfenn, Hermikon,

K3

Dübelstein, Geeren, Gockhausen und Stettbach

b)Zentrumszonen

–Zentrumszone 1 Bahnhofgebiet

Z1

–Zentrumszone 2 Obere Bahnhofstr./Adlerstr.

Z2

–Zentrumszone 3a Überlandstrasse-Süd und Giessen-Nord Z3a

–Zentrumszone 3b Wangen- und Überlandstrasse

Z3b

–Zentrumszone 4 Hochbord

Z4

c)Wohnzonen

–Wohnzone zweigeschossig

W2a

–Wohnzone zweigeschossig

W2b

–Wohnzone zweigeschossig

W2c

–Wohnzone dreigeschossig

W3

–Wohnzone viergeschossig

W4

d)Industrie- und Gewerbezonen

–Industrie- und Gewerbezone 1

IG1 - Industrie- und Gewerbezone 2

IG2

–Industrie- und Gewerbezone 3

IG3 Seite 5

Freihaltezonen, Reservezonen und Landwirtschaftszonen werden nur in dieser Aufzählung erwähnt. Die Bauordnung hat hier nichts Näheres zu regeln. Die zulässige Nutzung der Freihaltezonen ergibt sich aus der Richtplanung und aus den §§ 40 und

⁶²PBG, diejenige der Reservezone aus § 65 PBG, diejenige der Landwirtschaftszone aus Art. 16 RPG Zu Art. 2 Die Abgrenzung von Gebieten mit Zulassung von mässig störenden Gewerben, bzw. Gewerbeerleichterung deckt sich nicht mit der Zonen-abgrenzung (s. BO Art. 20 Abs. 3 und Art. 21). Gewä …

Innerhalb der Bauzonen werden mit räumlich begrenztem Anwendungsbereich folgende Anordnungen festgesetzt: Anordnungen innerhalb der Bauzonen

- Zulassung mässig störenden Gewerbes - Gewerbeerleichterung - Waldabstandslinien - Gewässerabstandslinien - Aussichtsschutz Seite 7 Zu Art. 3 Diese Pläne sind notwendig, da die Anordnungen gemäss Art. 2 in Worten nicht genügend umschrieben werden können. Diese Detailpläne ergänzen den Zonenplan 1:5000. Sie gehen hinsichtlich der durch sie geregelten Belange dem Zonenplan vor.

Die Kernzonenpläne verdeutlichen die Vorschriften für die Kernzonen. Sie regeln genauer, als dies in Worten möglich ist, die Klassierung und die Stellung der Gebäude (PBG §§ 46, 50,66, 262, 67, 263, 75, 203).

Der Ergänzungsplan „Zentrumszone Hochbord“ verdeutlicht die Vorschriften für die Zentrumszone Z4 und legt sie örtlich fest.

Die behördenverbindlichen Pläne und Texte dienen zur Koordination der Folgeplanungen. Seite 8

Es gelten folgende Grundmasse:

Z1 Z2 Z3a Z3b Z4 Ausnützungsziffer, max. 60 % 110% 140% 140% - Baumassenziffer - - - - 7 m3/m2 Freiflächenziffer - - 20% 20% 20%/40%3/ min. Wohnanteil 60%1/ 30% 0% 30%5/ gemäss EP4/

30%2/

max. Wohnanteil - - - 70% gemäss EP4/ Vollgeschosse max. 3 3 frei frei frei Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. 1 1 1 1 0 Gebäudehöhe max.

- - 17m 17m - Gesamthöhe max. - - - - 25m Gebäudelänge max. 45m 80m unbes. 80m6/ unbes. Grenzabstand:

–kleiner min. 5.0m 3.5m 6.0m 6.0m 3.5m

–grosser min. 12.0m 6.0m - - -

–kleiner max. 10.0m 3.5m - - -

–grosser max. 18.0m 13.0m - - - 1/ südlich der Bahnlinie 2/ nördlich der Bahnlinie 3/ bei Hochhäusern (anteilsmässig zur Baumasse Hochhaus, inkl. Sockelbereich im Umfang Hochhausgrundriss) 4/ Ergänzungsplan „Zentrumszone Hochbord“ (vgl. Art. 16b) 5/ Zwischen Überlandstrasse und Bahn gilt kein Mindestwohnanteil. 6/ Bei der Berechnung der maximalen Gebäudelänge werden Fassadenlängen von Gebäuden, deren Gebäudeabstand 7m unterschreitet, zusammengezählt.

Z1 Zentrumszone Bahnhofgebiet

Z2 Zentrumszone Obere Bahnhofstrasse/Adlerstrasse

Z3a Zentrumszone Überlandstrasse-Süd und Giessen-Nord

Z3b Zentrumszone Wangen- und Überlandstrasse

Z4 Zentrumszone Hochbord Seite 21 Zu Art. 16a Übersteigt die AZ 140% respektive eine diesem Mass entsprechende Baumassenziffer, so wird die Integration der Wohnnutzung vor erhöhte Anforderungen gestellt. Deshalb wird der Nachweis verlangt, dass …

¹In der gesamten Z4 ist der Grenzbau mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn gestattet.

²An die im Ergänzungsplan bezeichneten Eckpunkte mit Anbaupflicht ist beidseitig jeweils mit einer Anbaulänge von mindestens 15 m anzubauen. An die Linien mit Anbaupflicht ist auf einer Anstosslänge von mindestens 80% anzubauen. Es besteht ein Anordnungsspielraum von maximal 1.00 m. Gebäudevorsprünge dürfen nicht über die Baulinien hinausragen. Im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens kann von der Anbaupflicht abgewichen werden, wenn Hochhäuser erstellt oder wenn dadurch städtebaulich bessere Lösungen erzielt werden.

³Es sind die jeweiligen, im Ergänzungsplan bezeichneten minimalen und maximalen Wohnanteile einzuhalten. Der Wohnanteil berechnet sich anhand des Bauvolumens über dem gewachsenen Boden. Folgende Nutzungen sind von den Bestimmungen zum minimalen Wohnanteil ausgenommen:

–Bildung (z.B. Schulen)

–Begegnung (z.B. Versammlungszentren)

–Kultur (z.B. Konzertsaal)

–Sport (z.B. Sporthalle)

–Nutzungen im Bereich Hochspannungsleitung (Bereich 40 m beidseits Anlagenachse)

⁴In den im Ergänzungsplan bezeichneten Bereichen sind in der ersten Raumtiefe des Erdgeschosses publikumsorientierte Nutzungen zu realisieren. Dieses Erdgeschoss hat eine Bruttogeschosshöhe (OK fertig Boden bis OK fertig Boden) von mindestens 4.5 m aufzuweisen. Die Höhenlage des Erdgeschosses ist so anzusetzen, dass die Zugänge von der Strasse stufenlos erreicht werden können. Bestandesbauten sind von der Vorschrift ausgenommen. Wohnnutzung in der Zone Z3 Ergänzend …

¹Hochhäuser sind in der Zentrumszone Z4, in der Industrie- und Gewerbezone IG3 (Hochbord), im Gebiet zwischen Chriesbach und Glatt, für welches die Gestaltungsplanpflicht gilt, und an der Kreuzung Wangenstrasse/Weidstrasse (Knoten Parkway) in der Industrie- und Gewerbezone lG4 zulässig.

²Für die Gebiete gemäss Abs. 1 ist die zonengemässe max. Gebäude- resp. Gesamthöhe aufgehoben. Für den im Ergänzungsplan "Zentrumszone Hochbord" bezeichneten Hochhausbereich West beträgt die maximal zulässige Gesamthöhe für Hochhäuser 60.0 m.

³In der Zentrumszone Z4 erfolgt der Nachweis der Verträglichkeit von Hochhäusern gemäss dem Teilrichtplan Zentrumszone Hochbord im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens.

⁴An der Kreuzung Wangenstrasse/Weidstrasse (Knoten Parkway) in der Industrieund Gewerbezone lG4 beträgt die maximal zulässige Gesamthöhe für Hochhäuser 40.0 m. Hochhäuser Seite 51

Zu Art. 39a Die GP-Pflicht gemäss § 48 Abs. 3 PBG stellt grundsätzlich eine noch ausstehende planungsrechtliche Festlegung dar, d.h. es beschlägt die planungsrechtliche Baureife des Gebiets. Die Beurteilung, ob sich die Verwirklichung eines Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche Festlegung - wie beispielsweise die Pflicht zur Erstellung eines Gestaltungsplans gemäss § 48 Abs. 3 PBG - nachteilig auswirken würde, ist einzelfallweise zu prüfen.

Im Gebiet Sonnenberg werden die massgebenden Grenzwerte der Lärmschutzverordnung überschritten, so dass deren Einhaltung mit einem Gestaltungsplan nachgewiesen werden muss.

Die E …

¹Für die im Zonenplan speziell bezeichneten Gebiete ist ein Gestaltungsplan zu erarbeiten.

²Im Gebiet Sonnenberg ist mit dem Gestaltungsplan die Einhaltung der Planungswerte nach Lärmschutzverordnung nachzuweisen.

³Für die Zone Z4 im Gebiet Hochbord sind mit dem Gestaltungsplan nachzuweisen: - Die Einhaltung der städtebaulichen Prinzipien und der Gestaltungsgrundsätze des Teilrichtplans "Zentrumszone Hochbord" für Bebauung und Gestaltung der Freiräume - Die Bewältigung des Verkehrsaufkommens - Die Einhaltung der Pegelwerte gemäss Art. 16b in den im Ergänzungsplan bezeichneten Gebieten - Die Berücksichtigung der Anforderungen an die Störfallvorsorge in dem im Ergänzungsplan bezeichneten Gebiet - Die Erfüllung der Anforderungen an Arealüberbauungen

⁴Für den Gestaltungsplan Bahnhof Nord gelten folgende Ziel- und Bebauungsvorgaben: - hohe Qualität und gute Integration der Bauten und Freiräume in das bestehende Umfeld und in die topografischen Verhältnisse - in der ersten Bautiefe an der Bürglistrasse sind, mit Ausnahme des Einmündungsbereichs zur Alpenstrasse, maximal 3 Vollgeschosse mit einem Dachgeschoss zulässig. Es gilt kein max. Wohnanteil. - entlang der Überlandstrasse gilt keine max. Gebäudelänge.

⁵Für den Gestaltungsplan Eingangstor Wangenstrasse gelten folgende Ziel- und Bebauungsvorgaben: - Anordnung von publikumsorientierte Nutzungen und Dienstleistungen im Erdgeschoss - benutzerfreundliche und attraktive Gestaltung der Vorplätze mit hoher Aufenthaltsqualität und Bezug zum Strassenraum - Setzung eine …

¹Diese Bauordnung tritt nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung auf den vom Stadtrat zu bestimmenden Zeitpunkt in Kraft. Der Stadtrat ist berechtigt, den Regierungsrat um eine sachlich oder örtlich partielle Genehmigung zu ersuchen und die Bauordnung sachlich oder örtlich beschränkt in Kraft zu setzen.

²Auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens wird die Bauordnung vom 27. Januar 1986 mit den seitherigen Änderungen im Umfang der Inkraftsetzung dieser Bauordnung aufgehoben. Grundsatz Bisheriges Recht Seite 55

Sachregister Art.

A Abbruch von Gebäuden in den Kernzonen 10 Abstandsvorschriften 31-35 Abstand am Zonenrand in den Industrie- und Gewerbezonen 25 Abstände in den Kernzonen 9 Abweichungen vom bisherigen Gebäudeprofil in den Kernzonen 5,6 Allgemeine Erscheinung der Bauten in den Kernzonen 8 Anteil der gewerblich genutzten Fläche in den Zonen W2, W3 und W4 20, 21 Arealfläche bei Arealüberbauungen 27 Arealüberbauungen 27-29 Ausnützungsbonus bei Arealüberbauungen im Minergie-Standard 28 Ausnützungsverschiebung bei Arealüberbauungen 29 Ausnützungsziffer in der Zentrumszone 16

–in den Wohnzonen 19

–bei Gewerbeerleichterung in den Zonen W2, W3 und W4 21

–im landschaftlich empfindlichen Gebiet 22

–bei Bürogebäuden in den Industrie- und Gewerbezonen 23 Aussichtsschutz 30 Aussichtsschutzpläne 3

B Baubereiche in den Kernzonen 7 Baumassenziffer in den Industrie- und Gewerbezonen 23 Besondere Gebäude 35 Bestehende, nicht bezeichnete Gebäude in den Kern …