Zone W2b · Dübendorf

Das Gemeindegebiet der Stadt Dübendorf wird, soweit es nicht kantonalen oder regionalen Nutzungszonen oder Wald zugewiesen ist, in folgende Zonen eingeteilt: Zonen

Bauzonen

a)Kernzonen

–Kernzone Bahnhofstrasse

K1

–Kernzone Wallisellenstrasse

K2

–Kernzone Oberdorf, Wil, Gfenn, Hermikon,

K3

Dübelstein, Geeren, Gockhausen und Stettbach

b)Zentrumszonen

–Zentrumszone 1 Bahnhofgebiet

Z1

–Zentrumszone 2 Obere Bahnhofstr./Adlerstr.

Z2

–Zentrumszone 3a Überlandstrasse-Süd und Giessen-Nord Z3a

–Zentrumszone 3b Wangen- und Überlandstrasse

Z3b

–Zentrumszone 4 Hochbord

Z4

c)Wohnzonen

–Wohnzone zweigeschossig

W2a

–Wohnzone zweigeschossig

W2b

–Wohnzone zweigeschossig

W2c

–Wohnzone dreigeschossig

W3

–Wohnzone viergeschossig

W4

d)Industrie- und Gewerbezonen

–Industrie- und Gewerbezone 1

IG1 - Industrie- und Gewerbezone 2

IG2

–Industrie- und Gewerbezone 3

IG3 Seite 5

Freihaltezonen, Reservezonen und Landwirtschaftszonen werden nur in dieser Aufzählung erwähnt. Die Bauordnung hat hier nichts Näheres zu regeln. Die zulässige Nutzung der Freihaltezonen ergibt sich aus der Richtplanung und aus den §§ 40 und

⁶²PBG, diejenige der Reservezone aus § 65 PBG, diejenige der Landwirtschaftszone aus Art. 16 RPG Zu Art. 2 Die Abgrenzung von Gebieten mit Zulassung von mässig störenden Gewerben, bzw. Gewerbeerleichterung deckt sich nicht mit der Zonen-abgrenzung (s. BO Art. 20 Abs. 3 und Art. 21). Gewä …

Entlang der Bahnhofstrasse sind die Bauten auf die bestehenden Baufluchten zu stellen. Seite 27

Zu Art. 19 Mit Ausnahme der Ausnützungsziffern wurden die Grundmasse der bisherigen Vorschriften übernommen. Der Charakter der einzelnen Zonen soll beibehalten werden. Die maximalen Grenzabstände können nur bei Arealüberbauungen erreicht werden, wo gemäss Art. 28 BO die Beschränkung der Gebäudelänge wegfällt. Die Zulassung von Gewerbe wird gebietsweise geregelt (PBG §§ 49, 52 ff., 250 ff).

.

Zu Art. 20 Die Wohnzone W2b soll den bisherigen Einfamilienhauscharakter dieser Zone beibehalten. Zur Wohnnutzung gehören auch Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen, solange sie in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (PBG § 52 Abs. 1).

Es ist sinnvoll, in den Wohnzonen nicht störende Gewerbe in beschränktem Umfang zuzulassen, da auch in Wohngebieten z.B. Läden, Ateliers oder Praxen angesiedelt sein sollen, deren Umfang über die in der reinen Wohnnutzung enthaltenen Arbeitsräume hinausgeht (PBG § 52 Abs. 3, BO Art. 36). Mässig störende Gewerbe werden in den zentrumsnahen Gebieten zugelassen, welche schon heute eine stark gemischte Nutzung mit entsprechenden Betrieben aufweisen und die auch von anderen Immissionen (Strassen, Bahn, etc.) vorbelastet sind (PBG § 52 Abs. 3). Seite 28 2.3 Wohnzonen

Es gelten folgende Grundmasse: Grundmasse

W2a W2b W2c W3 W 4

a)Ausnützungsziffer max.

30 %     30 %       45 %     65 %     80 %
b) Vollgeschosse max.
2            2             2           3            4

c)Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max.

1 1 1 1 1

d)Gebäudelänge max. 30m 30m 30m 45m 45m

e)Grenzabstände Grundabstand kleiner min.

4,5m 4,5m 4,5m 5,0m 6,0m grosser min.

10,0m 10,0m 10,0m 12,0m 15,0m Grundabstand + Mehrlängenzuschlag Art. 33) kleiner max. erforderl. 8,0m 8,0m 8,0m 10,0m 12,0m grosser max. erforderl. 16,0m 16,0m 16,0m 18,0m 22,0m

f)Gebäudehöhe max. 7,5m

¹In der Zone W2b ist nur Wohnnutzung zugelassen.

²In den Zonen W2a, W2c, W3 und W4 sind nicht störende Gewerbe sowie Betriebe für die Quartierversorgung zugelassen, wobei der Anteil der gewerblich genutzten Flächen an den Gesamtnutzflächen eines Gebäudes in den Zonen W2c, W3 sowie W4 höchstens 20 % und in der Zone W2a höchstens 30 % betragen darf. zugelassen.

³In den im Zonenplan besonders bezeichneten Gebieten sind mässig störende Gewerbe zugelassen. Nutzweise Seite 29 Zu Art. 21 In Gebieten mit Gewerbeerleichterung gelten erhöhte Gewerbeanteile und Abstandserleichterungen für gewerbliche Erdgeschossbauten. Über den Immissionsgrad sagt diese Bestimmung nichts aus. Die Erleichterung kann für nicht störende oder für mässig störende Gewerbe gelten. Gebiete mit Gewerbeerleichterung sind dort ausgeschieden, wo infolge der Immissionen die Wohnlage nicht ideal ist und wo infolge der günstigen Verkehrslage eine gewerbliche Entwicklung begünstigt werden soll. (vgl. auch BO Art. 36).

Die Festlegung einer Freiflächenziffer in Gebieten mit Gewerbeerleichterung soll sicherstellen, dass trotz der kleineren Abstände und allfälligen Zufahrten und Hofflächen eine angemessene Grünfläche erhalten bleibt, die auch das Wohnen in diesen gemischten Zonen noch angenehm macht (PBG § 254 ff.).

Zu Art. 22 In den Hanglagen der Zonen W2a und W2b soll das Quartierbild nicht durch massiv in Erscheinung tretende Untergeschosse und Abgrabungen beeinträchtigt werden. Dazu dienen die Beschränkung der Gebäudehöhe und das Abgrabungsverbot (Art.

¹⁹BO, …

In den Hanglagen der Zonen W2a und W2b sind Abgrabungen nicht zulässig. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Abgrabungen untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden. Gestaltung Seite 31

Zu Art. 23 In der Industriezone ist die Begrenzung der Baukubatur durch Baumasse statt Ausnützungsziffern zweckmässig, da sehr unterschiedliche Geschosshöhen vorkommen und die Summe nutzbarer Geschossflächen deshalb einen eher zufälligen Wert ergäbe. (PGB §§ 49, 56 ff., 250 ff.)

Mit der Festsetzung einer Freiflächenziffer wird erreicht, dass nicht alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden.

Innerhalb der maximalen Gebäudehöhe ist die Anzahl der Vollgeschosse frei. Unter Vorbehalt der Einhaltung der Baumassenziffer kann ein nutzbares Dachgeschoss errichtet werden.

Zu Art. 24 Die Lage und die heutige Nutzung bringen es mit sich, dass die Industrie- und Gewerbezone in Dübendorf für die Ansiedlung stark störender Betriebe nicht geeignet sind. Seite 32 2.4 Industrie- und Gewerbezone IG

2.4.1 Gemeinsame Bestimmungen

¹Die zonengemässen Gebäudelängenbeschränkungen gelten nicht.

²Es ist ein zusätzliches Vollgeschoss gestattet, ausser in den Zonen W2a, W2b und im Gebiet Flugfeldquartier Innenbereich (W4).

³Werden die Anforderungen des jeweils gültigen MINERGIE®-Standards bei sämtlichen Gebäuden eingehalten, wird ein Ausnützungsbonus von 10% der zonengemässen Ausnützung gewährt.

⁴Werden die Anforderungen des jeweils gültigen MINERGIE-P-Standards bei sämtlichen Gebäuden eingehalten, wird ein Ausnützungsbonus von 20% der zonengemässen Ausnützung gewährt.

⁵Die Ausnützungszuschläge von Abs. 3 und Abs. 4 sind nicht kumulierbar. Massvorschriften Ausnützungsbonus