Zone G · Obersiggenthal

Mehrwertausgleich

¹Wird mit der aktuellen Zonenplanrevision oder einer späteren Teilrevision Land von einer Nichtbauzone einer Bauzonen zugewiesen (Einzonung) oder erfährt ein Gründstück eine erheblich grössere bauliche Nutzungsmöglichkeit (Umzonung von Spezialzone Gärtnerei oder von Grünzone in Wohnzone), hat der Grundeigentümer der Gemeinde einen Mehrwertausgleich zu entrichten.

²Der Mehrwertausgleich errechnet sich aus der Differenz der Verkehrswerte der eingezonten oder umgezonten Fläche vor und nach der Ein- oder Umzonung. Dabei zu berücksichtigen sind insbesondere auch die voraussichtlichen Kosten der Herbeiführung der Baureife (parzellenexterne Erschliessung, gemäss § 4 BNO vorgeschriebene Gestaltungsplanung, notwendige Landumlegung), soweit die betreffende Fläche noch nicht baureif ist. Vom so errechneten Mehrwert sind 25% als Ausgleichszahlung geschuldet.

³Der Mehrwertausgleich wird vom Gemeinderat wenn möglich frühzeitig mit dem Grundeigentümer vertraglich vereinbart, andernfalls nachträglich mittels Verfügung festgelegt. Die Verkehrswerte und Abzugskosten werden gemäss Abs. 2 bezogen auf den Zeitpunkt der Rechtskraft der Ein- oder Umzonung, unabhängig vom tatsächlich realisierten Mehrwert, geschätzt.

⁴Die Ausgleichszahlung ist vom Eigentümer im Zeitpunkt der Rechtskraft der Ein- oder Umzonung geschuldet. Die Zahlung wird für die ganze ein- oder umgezonte Fläche innert 30 Tagen nach einem Verkauf oder Teilverkauf oder bei einer Überbauung oder Teilüberbauung vor Baubeginn, spätestens aber nach 6 Jahren ab Rech …

¹Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: Bauzonen Nutzungsziffern Fassadenhöhe 1) Gesamthöhe Grenzabstand klein gross Empfindlichkeitsstufe Zonenvorschriften Wohnzone W2 AZ 0,4 8 m 11 m 4 m 8 m II § 11 Wohnzone W3 AZ 0,6 11 m 14 m 4 m 8 m II § 11 Wohnzone W4P W4Plus AZ 0.8 * 13 m * 14 m 6 m 12 m II § 12 Wohn- und WG2 Gewerbezone AZ 0,5 8 m 12 m 4 m 6 m III § 13 Wohn- und WG3 Gewerbezone AZ 0,7 11 m 15 m 4 m 6 m III § 13 ZentrumsZZ1 zone 1 AZ 1.5 ** 20 m ** --- 6 m --- III § 14 ZentrumsZZ2 zone 2 --- 11 m 15 m 4 m --- III § 14 WG3 WG3 Oederlin § 15 § 15 § 15 § 15 § 15 III § 15 Gewerbezone G GZ 0,15 10 m x x --- III § 16 Dorfzone DZ --- (8 m) (13 m) x --- III § 17 Zone öffentliche OEB Bauten und Anlagen --- x x x --- II / III § 18 Zone für Sport SF und Freizeit --- x x x --- III § 19 Grünzone GR --- --- --- --- --- III § 20 Spezialzone SG Gärtnerei x 7 m x x --- III § 21 * Gestützt auf Wettbewerb und Gestaltungsplan ist eine AZ bis 1.2 sowie eine Fassadenhöhe bis max. 45 m zulässig, wenn die Kriterien gemäss § 4 Abs. 2 BNO erfüllt sind. ** Gestützt auf einen Wettbewerb und Gestaltungsplan ist eine AZ bis 1.8 sowie eine Fassadenhöhe bis 40 m zulässig, wenn die Kriterien gemäss § 4 Abs. 2 BNO erfüllt sind. 1) Messweise Fassadenhöhe: . für Schrägdächer gilt traufseitige Fassadenhöhe . für Flachdächer gilt talseitige Fassadenhöhe, wo massgebendes Terrains steiler als 10% . für Flachdächer mit an der Fassadenlinie hochgezogenem Attikageschoss entspricht die Fassadenhöhe der Gesamthöhe, wenn massgebendes Terrain flacher als 10% und wenn das ob …

¹Die Gewerbezone G ist für mässig störendes Gewerbe bestimmt. Wohnungen sind nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal und bis max. 200 m2 Geschossfläche gestattet.

²Verkaufsnutzungen bis 500 m2 Nettoladenfläche pro Gebäude sind zulässig, sofern sie kein übermässiges Verkehrsaufkommen erzeugen.

³Nicht zugelassen sind flächenintensive Grosslagerbauten, -plätze und Logistikbetriebe ohne einen angemessenen Anteil Arbeitsplätze.

⁴Gegenüber der Abgrenzung zum Kulturland ist ein ortsbaulich klarer Abschluss mit einer Bepflanzung von mehrheitlich standortgerechten einheimischen Bäumen und Sträuchern vorzunehmen. Gewerbezone G

¹Zulässig sind der Gärtnerei und dem Gartenbau dienende, mässig störende Bauten wie Treibhäuser, Büros, Werkstätten, Abstellräume und betriebsnotwendige Wohnungen. Innerhalb der Spezialzone Gärtnerei Oberfeld dürfen Verkaufsnutzungen bis max. 3’000 m2 Nettoladenfläche angelegt werden.1 Spezialzone Gärtnerei SG

¹Fassung gemäss Entscheid Verwaltungsgericht vom 7. August 2015

BNO Obersiggenthal vom 19.03.2014 11

²Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

³Die Bauten und Anlagen sind gut ins Landschafts- und Ortsbild einzupassen. Der Gemeinderat kann im Rahmen der Baubewilligung besondere Auflagen für die Bepflanzung und die Einpassung ins Landschafts- und Ortsbild machen. 3.2 Landwirtschaftszonen

¹Wer in der Hochwassergefahrenzone baut, hat im Baugesuch darzulegen, dass er mit dem Projekt die erforderlichen Massnahmen zur Gefahrenbeseitigung und Schadenminimierung getroffen hat. In der Regel sind die Massnahmen auf das hundertjährliche Hochwasser HQ100 auszurichten. Im Falle einer Fliesstiefe von mehr als 50 cm im HQ300 auf das dreihundertjährliche Hochwasser. Als massgebend gelten namentlich die Gefahrenkarte, der Ereigniskataster, die Schutzdefizitkarte und die Massnahmenplanung. Die Unterlagen können auf der Bauverwaltung eingesehen werden. Hochwasserschutz / Hochwassergefährdetes Gebiet

BNO Obersiggenthal vom 19.03.2014 14

²In der Hochwassergefahrenzone ist der Gefährdungssituation angemessen Rechnung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fenster, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährdete Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterirdische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig.

³In Gebieten ohne ausgewiesenes Defizit (Restgefährdung) oder ausserhalb der Untersuchungsgebiete der Gefahrenkarten Hochwasser kann die Baubewilligungsbehörde verlangen, dass die Bauherrschaft nachweist, welche Massnahmen zum Schutz vorgesehen sind.

⁴In Hang- und Muldenlagen ist der Gefährdung durch Oberflächenabfluss angemessen Rechnung zu tragen.

⁵Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauher …

Hochstammbäume

¹Die im Natur- und Heimatschutzplan bezeichneten Hochstammobstgärten sind in ihrem Bestand im Wesentlichen zu erhalten (Anhang 4). Sie sind Lebensraum vieler Vögel und anderer Tierarten und wichtige Bestandteile des Landschafts- und Ortsbildes. Wo möglich sollen neue Hochstammkulturen und Einzelbäume angepflanzt werden.

²Feldobstbäume sind nach Möglichkeit zu erhalten.

BNO Obersiggenthal vom 19.03.2014 16

¹Die im Bauzonenplan rot bezeichneten und im Anhang 5 aufgelisteten Gebäude von kommunaler Bedeutung sind von kulturhistorischem, baugeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz, das heisst in der Grundstruktur, der Fassadengliederung und ihrer wertvollen historischen Oberfläche, geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen, zerstört oder in ihren wesentlichen Grundzügen verändert werden. Sie sind gebührend zu unterhalten. Erweist sich bei Gebäuden die vollständige Erhaltung als unzumutbar, kann eine bauliche Veränderung oder ausnahmsweise ein Abbruch vom Gemeinderat bewilligt werden. Gebäude mit Substanzschutz

BNO Obersiggenthal vom 19.03.2014 17

²Sämtliche bauliche Massnahmen an diesen Objekten sind - in Ergänzung zu § 17 Abs. 6 BNO auch Änderungen am Innenausbau - bewilligungspflichtig.

³Die Gemeinde fördert die Erhaltung und Pflege kommunal geschützter Objekte gemäss den Richtlinien des kommunalen Naturund Heimatschutzreglements durch Beiträge an die Mehrkosten infolge der Unterschutzstellung.

BNO Mehrlängenzuschlag / Berechnung

Der Mehrlängenzuschlag wird berechnet aus der gesamten Gebäudelänge abzüglich

1. 16 m Gebäudelänge gemäss § 51 Abs. 1 BNO

2. Der Länge der zurückversetzten Gebäudeteile (a), die unter einem Winkel von 45° nicht geschnitten werden

3. Der Tiefe der Fassadenrücksprünge (b)

4. Fassadennische, deren Rücksprung (x) nur dann einmal in Abzug gebracht werden darf, wenn die Tiefe mehr als 2 m und die Breite (y) mehr als 4 m misst. (Balkonnischen können nicht in Abzug gebracht werden)

Anhang BNO Obersiggenthal vom 19.03.2014 I Anhang 2

Schutzzonen

Naturschutzzonen, § 27 BNO

Nr Flurname Parzelle Nr. Plan 1 Nuechtel

KLP 2 Schlund

KLP 3 Egelsee, Kirchdorf

KLP 4 Schürmatt West, Kirchdorf

KLP 6 Habermehler-Guggebüeli-RütiRussenschanz KLP 7 Hagwis

KLP 8 Husebuck

KLP 9 Schürmatt Ost, Kirchdorf

KLP 10 Reckenberg

KLP Magerwiesen, § 28 BNO

Nr Flurname Parzelle Nr. Plan 101 Böschung Himelrich

720, 721, 722, 723
KLP
729, 730, 731, 732,

733, 734 KLP 102 Böschung Häldeli West 103 Böschung Häldeli Ost 739 KLP 104 Böschung Häldeli 3331 KLP 105 Böschung Riedweg 745, 752, 753, 754 KLP 106 Böschung Neuwis 1181, 1204, 1207, KLP 107 Böschung Guet 2414, 2415, 2416, 2417, 2418, 2892, KLP 108 Cholacher 1573 KLP

Anhang BNO Obersiggenthal vom 19.03.2014 II Anhang 3

Überlagerte Schutzzonen

Landschaftsschutzzonen, § 29 BNO

Nr Flurname Parzelle Nr. Plan 141 Unterreckenberg

KLP 142 Schnürmatt / Telle

KLP 143 Böndler / Homberg

…

¹Der Gemeinderat beurteilt im ganzen Gemeindegebiet die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild und in die Landschaft nach folgenden Kriterien:

a)Stellung (Firstrichtung),

b)Grösse der Baukuben,

c)Wirkung im Strassenraum und in der Landschaft,

d)Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse,

e)Dachform, Dachneigung,

f)Fassadengliederung,

g)Materialwahl, Farbe,

h)Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigung.

²Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherrschaft:

a)zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, DachaufOrtsbildgestaltung sichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;

b)Vorschläge zur besseren Einordnung fordern;

c)in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen;

d)die Verbesserung oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist;

e)die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.