Zone W2/25 · Erlenbach

Zoneneinteilung Das nicht von übergeordneten Zonen, Wald und Gewässern erfasste Gemeindegebiet wird folgenden Zonen und Empfindlichkeitsstufen (ES) zugeordnet: Bauzonen

ES

–Kernzone K II / III

–Wohnzonen - Wohnzone zweigeschossig W2A/20 II - Wohnzone zweigeschossig W2B/20 II - Wohnzone zweigeschossig W2/25 II - Wohnzone zweigeschossig W2/30 II - Wohnzone zweigeschossig W2/35 II - Wohnzone dreigeschossig W3/60 II - Wohnzone zweigeschossig

mit Gewerbeerleichterung WG2/35 III - Wohnzone dreigeschossig

mit Gewerbeerleichterung WG3/60 III - Wohnzone viergeschossig

mit Gewerbeerleichterung WG4/70 III

–Gewerbezone, Handels- und Dienstleistungsgewerbe zugelassen G III

–Zone für öffentliche Bauten OeB II / III

–Erholungszone E II / III Freihaltezone F - 6

7 WEGLEITUNG UND BEGRÜNDUNG

BAU- UND ZONENORDNUNG zu Art. 2

Grundmasse

a)Zonen W2A/20 W2B/20 W2/25 W2/30 W2/35 W3/60

b)Ausnützungsziffer 20% 20% 25% 30% 35% 60%

c)Vollgeschosse 2 2 2 2 2 3

d)Dachgeschosse 2 1) 2 1) 2 1) 2 1) 2 1) 1

e)nutzbare Untergeschosse 1 2) 1 2) 1 2) 1 2) 1 1 2)

f)Gebäudelänge max. 25 m 25 m 25 m 25 m 30 m 35 m g)

h)Gebäudehöhe max. 6.5 m 7.5 m 7.5 m 7.5 m 8.0 m 10.5 m

i)max. Dachneigung bei erreichter Gebäudehöhe (a. T.) 45° 45° 45° 45° 45° 45°

k)grosser Grundabstand 9 m 3) 9 m 3) 9 m 3) 8 m 3) 8 m 3) 9 m 3)

l)kleiner Grundabstand 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m

m)Mehrlängenzuschlag 1/4 der Mehrlänge über 16 m, max. 4 m

n)Empfindlichkeitsstufe II II II II II II

–Wohnzonen

1In den Zonen W2A/20, W2B/20 und W2/25 ist der Betrieb eines Gewerbes nur im Sinne von § 52 Abs. 1 PBG zulässig. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II.

–Arbeitsräume in Wohnungen § 52 Abs. 1 PBG Dem Wohnen werden auch Arbeitsräume zugerechnet, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur Wohnfläche stehen. Nutzweise

2In den Zonen W2/30, W2/35 und W3/60 ist nicht störendes Gewerbe zulässig. Mindestens die Hälfte der Gesamtnutzfläche (vgl.

BZO) muss zu Wohnzwecken genutzt werden. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II.

–Gewerbezulässigkeit in Wohnzonen § 52 Abs. 3 PBG Eine baurechtliche Definition des Begriffes "nicht störend" besteht nicht. Massgeblich ist die Entscheidungspraxis des Regierungsrats und des Verwaltungsgerichts. (Beispiele für nicht störendes Gewerbe: Bäckerei, Schuhmacher, Coiffeur, Ateliers für technische und grafische Berufe, Praxisräume, Quartierläden, Gaststätten, Lagerräume ohne grossen Umschlagverkehr etc.; Beispiele für mässig störendes Gewerbe: Schreinerei, Sägerei, Zimmerei, mechanische Werkstätten, gewerbliche Garagen, Spenglerei etc.) 3Als nicht störend gelten Betriebe und Nutzungen, welche einerseits zur Ausstattung eines Wohnquartieres gehören oder welche anderseits die Wohnqualität der Quartiere nicht schmälern.

4In den Zonen W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 ist die Nutzung der Untergeschosse zu Wohn- und Arbeitszwecken nur dort gestattet, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich anfallen. 18

19 WEGLEITUNG UND BEGRÜNDUNG

BAU- UND ZONENORDNUNG

2.3 Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung

zu Art. 17

1Terrassenhäuser sind in den Zonen W2/25, W2/30, W2/35 und WG3/60 zulässig.

–Ermächtigung zur Regelung

PBG

–Ausnützung §§ 254, 255, 259 PBG

b) Ausnützungsziffer 20% 20% 25% 30% 35% 60%

PBG Arealüberbauungen sollen gute ortsbauliche und gestalterische Lösungen ermöglichen, welche allenfalls gegen Bestimmungen der Regelbauweise verstossen können. Dafür haben sie erhöhten Anforderungen zu genügen. Zulässigkeit Bedingungen - W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/35, WG2/35 4‘000 m² - W3/60, WG3/60, WG4/70

6‘000 m² 2Für Arealüberbauungen mit Dach- oder Attikageschossen gilt unabhängig von der Dachform ein Ausnützungszuschlag von einem Zehntel der zonengemässen Ausnützungsziffer. Weitere Erleichterungen sind ausgeschlossen. 3Für Arealüberbauungen mit Flachdächern ohne Attikageschosse gelten folgende besondere Bedingungen: Zone maximale Gebäudehöhe maximale Gebäudelänge maximale Ausnützungsziffer W2A/20 7.50 m 30 m 31% W2B/20 8.50 m 30 m 31% W2/25 8.50 m 30 m 38% W2/30 8.50 m 30 m 46% W2/35 8.50 m 35 m 54% W3/60 11.50 m 40 m 84% WG2/35 9.00 m 35 m 54% WG3/60 11.50 m 45 m 84% WG4/70 14.50 m 50 m 92%

Zone maximale Gebäude-

W2A/20 7.50 m 30 m 31%

W2B/20 8.50 m 30 m 31%

W2/25 8.50 m 30 m 38%

W2/30 8.50 m 30 m 46%

W2/35 8.50 m 35 m 54%

W3/60 11.50 m 40 m 84%

WG2/35 9.00 m 35 m 54%

WG3/60 11.50 m 45 m 84%

WG4/70 14.50 m 50 m 92%

zu Art. 47

PBG Art. 36 Abs. 2 BZO sprengt bezüglich der Geschosszahl die Regelbauweise, weshalb besondere Vorschriften nötig sind. Andererseits ist zu beachten, dass auch bei Einhaltung der Regelbauweise terrassiertes Bauen möglich ist. Die Zulassung von Terrassenhäusern, welche die Masszahlen der Regelbauweise überschreiten, beschränkt sich zweckmässigerweise auf Zonen in ausgesprochenen Hanglagen, wobei die empfindlichen Gebiete ausgeschlossen sind. Zulässigkeit 2Diese dürfen in den Zonen W2/25, W2/30 und W2/35 drei Stufen, in der Zone WG3/60 vier Stufen, jeweils zusätzlich einer Stufe für ein Garagegeschoss als Untergeschoss aufweisen. Dabei darf in Schnitt und Fassaden die zonengemäss zulässige Gebäudehöhe nirgends überschritten werden. Anzahl Stufen

3Die oberste Stufe ist als Flachdach ohne Attikageschoss auszubilden und ist nicht anrechenbar. Es gilt eine um 5% erhöhte Ausnützungsziffer. Anrechenbarkeit Ausnützung

4Der Winkel der Abstufung darf nicht mehr als 35° a. T. betragen. Abstufung

5Die einzelnen Stufen sind auch seitlich um mindestens 0.5 m zu staffeln und dürfen keine geschlossenen Seitenwände aufweisen. Bei der Gestaltung der Terrassen und Brüstungen sowie der Umgebung ist für eine gute Begrünung zu sorgen. Gestaltung

3.3 Aussichtsschutz zu Art. 50

PBG

–Messweise §§ 21, 22 ABV

–Vorbehalten bleibt das nachbarliche Näherbaurecht gemäss § 270 Abs. 3 PBG

In den Zonen W2A/20, W2B/20 und W2/25 gilt der grosse GrundabGrosser Grundabstand stand auf zwei Seiten, und zwar gegen den See und gegen Süden. In den übrigen Zonen gilt er auf der Längsfassade see- oder südseits.

zu Art. 29