Zone K · Wohlen (AG)

Geltungsbereich Übergeordnetes

–Bauverordnung vom 25. 5.2011 (BauV)

–Baugesetz vom 19.1.1993 (BauG) Es gilt der Anhang 3. SAR 713.121 SAR 713.100

²Aus der Bauordnung können keine Privatrechte abgeleitet werden. Verhältnis zum Privatrecht Recht BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 2 _______________________________________________________________________________________________________________________ Der Gemeinderat kann gemäss §§ 16 ff Sondernutzungspläne sind ErschliessungsBauG nach Massgabe des öffentlichen dienen zur Orientierung und sind nicht Reproduktionen in kleinerem Massstab oder Gestaltungspläne. rechtsverbindlich.

¹Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein

²Der Kulturlandplan im Massstab 1: 5000 zeigt das Kulturlandgebiet, dessen Zoneneinteilung und die rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan

¹Der Bauzonenplan im Massstab 1:2500 zeigt das Baugebiet, dessen Zoneneinteilung und die SchutzBauzonenplan 1bis In einer Teilkarte zum Bauzonenplan im Massstab 1:5000 werden die Hochwasserschutzzonen und –gebiete dargestellt. 2. PLANUNGSINSTRUMENTE kommunalen Schutzobjekte. vorliegt. objekte.

SondernutzungsBauzonenplan Kulturlandplan Teilkarte zum planung Sondernutzungsplan selber erstellen (vgl. Private können den Entwurf zu einem Interesses weitere Sondernutzungspläne §§ 17 und 21 BauG). erlassen.

²Wenn die zweckmässige Erschliessung und Überbauung auf andere Weise sichergestellt wird, kann auf öffentlich-rechtlicher Vertrag, Arealüberbauung für das den Sondernutzungsplan verzichtet werden (z.B. gesamte Gebiet). BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 3 _______________________________________________________________________________________________________________________ Inventare sind Bestandesaufnahmen. Sie Grundeigentum, werden jedoch für die haben keine rechtliche Wirkung für das Beurteilung von Bauvorhaben beigezogen. Bestehende Richtpläne (Stand 2013):

–Kommunaler Gesamtplan Verkehr

–Freiraumplanung Baugebiet

–Masterplan Ortszentrum Planungsinstrumente haben behördenverbindliche stimmt. Sie sind nicht grundeigentümerverbindlich. Diese

¹Weitere Planungsinstrumente (Richtpläne, Konzepte, Leitbilder) sind zur Orientierung über Planungsziele be-

¹Das Inventar der Schutzobjekte (Inventarblätter, Bericht und Übersichtsplan) beschreibt die erhaltens-

²Das Landschaftsinventar (Plan und Bericht) beschreibt die erhaltenswerten Landschaftsräume und -elemente Richtpläne

²Behördenverbindliche Richtpläne werden nach der Mitwirkung der Bevölkerung durch den Gemeinderat erund/oder informative Inhalte. ausserhalb des Baugebietes. werten Kulturobjekte. lassen.

Weitere Planungsinstrumente Inventare Die Planungsinstrumente (Pläne, Inventare, Konzepte, Leitbilder) können bei der Abteilung Planung, Bau und Umwelt eingesehen werden.

– 4 m 4 m max. Firsthöhe* in der minimaler Grenzabstand

–über Gebäudehöhe 7 m max. Gebäudehöhe und max. Gebäudehöhe und Arealüberbauung (§ 47)

–bis Gebäudehöhe 7 m Nutzungsart Ebene Zone Kernzone Zone Steingasse Spezialzone Bahnhof Süd Wohn-/Gewerbezonen Wohnzonen Gewerbezonen Industriezonen Zone für öffentliche B+A Abkürzung K WG 4 WG 3 WG 2 W 3 W 2 W 1 G I ÖB Weitere Vorschriften § 9 § 10 § 11a § 11 § 12 § 13 § 14 § 15 § 16 § 17 Nutzungsart Gemischte Nutzung Wohnen / mässig störendes Gewerbe Wohnen und nicht störendes Gewerbe Teil A Teil B Gemischte Nutzung Wohnen / mässig störendes Gewerbe Wohnen und nicht störendes Gewerbe Produktion und Dienstleistungen mässig stark störend störend öffentliche Bauten und Anlagen Empfindlichkeitsstufe (§ 68) III III II II III III III II II II III IV II / III max. Ausnützungsziffer (Az) – 0.7 o § 11a 0.85 0.70 0.55 0.70 0.55 0.35 o o o max. Gebäudehöhe und max. Firsthöhe* in der Ebene 16 m 19 m § 10 § 10 10 m 15 m § 11a § 11a 13 m 17 m 10 m 15 m 7 m 12 m 10 m 15 m 7 m 12 m 7 m 11 m o o o o o o max. Gebäudehöhe und max. Firsthöhe* am Hang 16 m 19 m § 10 § 10 10m 15 m § 11a § 11a 13 m 17 m 10 m 15 m 7.5 m 12.5 m 10 m 15 m 7.5 m 12.5 m 7 m 11 m o o o o o o minimaler Grenzabstand

–bis Gebäudehöhe 7 m

–über Gebäudehöhe 7 m 4 m 4 m 4.0 m 5.5 m § 11a § 11a 4 m 6 m 4 m 7 m 4.0 m 5.5 m 4 m 4 m 4 m 6 m 4 m 4 m 4 m

–o o o o o o Mehrlängenzuschlag ab Zuschlag (§ 43) 18 m o –

–18 m o 18 m o 18 m 18 m 18 m 18 m 18m 18 m Zuschlag zum Grenzabstand:1/4 der Mehrlänge, max.4 m o o o o o o max. Gebäudelänge – – – – 60 m 60 m 60 m 60 m 40 …

Quartiererhaltungszone "Wehrli" Vorschriften Zusätzliche Begriff Zweck vgl. auch § 65 BNO Umgebungsgestaltung teile gestattet, wenn dadurch ein guter Übergang zu fluchten zu entsprechen. Zu den Vorgärten zählen

d)Arealüberbauungen sind nur am Rand dieser Ortsdie gestalteten Grünflächen, nicht jedoch Abstellder Fläche zwischen den Strassen- und Fassadenplätze, auch wenn sie begrünt werden. den angrenzenden Gebieten entsteht. BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 19 _______________________________________________________________________________________________________________________ Bei Bauvorhaben ist frühzeitig Kontakt mit der Abteilung Planung, Bau und Umwelt aufzunehmen.

³Der Charakter der Fabrikbauten der ehemaligen Bleicherei ist zu bewahren. An die bestehende Struktur Areal der Villa Isler

²Der Charakter des Gartens und der Annexgebäude der kantonal geschützten Villa Isler ist zu bewahren. heutigen Nutzgartens auch Ergänzungsbauten. Für Strassenabstände können. reduziert werden, wenn die Umbauten und Ersatzbauten sind zulässig, im Bereich Umbauten sowie Ersatzbauten sind zulässig und die

¹Die im Bauzonenplan bezeichneten Ensembleschutzzonen sind den Bauzonen überlagerte Zonen. Die angepasste Um-, Ersatz- und Ergänzungsbauten sind der neu erstellen Wagenrainstrasse in die Steingasse. Steingasse 45 und 47 prägen den Einmündungsbereich Ensembles sind wichtige kulturgeschichtliche Zeugen Die beiden alten und markanten Wohngebäude des Ökonomiegebäudes Bünzstrasse 7 und des Ersatz- und Ergänzungsbauten ist ein Wet …

LandschaftsschutzTrockenstandorte Rütermoos Pufferzone Aufschüttungen, Ablagerungen), Aufforstungen sowie Landschaft in ihrem Aussehen und in ihrer Eigenart. Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen,

¹Die Landschaftsschutzzonen sind der Landwirtschaftszone überlagerte Zonen. Sie dienen der Erhaltung der weitere Eingriffe, welche dem Schutzzweck zuwiderlaufen, sind verboten. Verbot von Bauten, TerrainveränderunAufforstungen gen und zonen Zweck BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 27 _______________________________________________________________________________________________________________________ Gemeinderat Wohlen verfügt am 11.5.1992. Zu beachten ist das Schutzzonenreglement für die Grundwasserfassung Eichholz, vom

3.2.5 Naturschutzobjekte Die Festsetzung der im Kulturlandplan eingetragenen stehen der Zustimmung des Baudepartementes sowie Grund- und Quellwasserschutzzonen richtet sich nach der eidg. und kantonalen Gewässerschutzgesetzgebung. der Bewilligung durch den Gemeinderat. Sie können

³Kleinere Terrainveränderungen und landwirtschaftliche Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, untersind, dem Ziel der Schutzzone nicht widersprechen und bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen Nutzung

²Die landwirtschaftliche Nutzung im bisherigen Umfang wird gewährleistet. Die Schutzmassnahmen richten sich nach den bekeine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegensonderen Reglementen. stehen.

Mehrlängenzuschlag Grenzabstand, BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 36 _______________________________________________________________________________________________________________________ minimalen Schutzabstände zwischen abstände. Gemäss § 20 Abs. 4 ABauV Gegenüber Mehrfamilienhäusern ist der Brandschutz erhältlich, aus der u.a. die Zu beachten sind das Brandschutzgesetz (siehe BauV, Anhang 3) gelten Gebäude bauungen wie Reihenhäuser gehören nicht eine Vollzugshilfe für den allgemeinen gauischen Versicherungsamt in Aarau ist Gebäudeabstand einzuhalten. Zulässig ist nur die ungleiche Verteilung der Grenzmit vier und mehr Wohneinheiten als Mehrund die Brandschutzverordnung. Beim Aarfamilienhäuser. EinfamilienhausüberFeuerpolizeiliche Anforderungen: Gebäuden ersichtlich sind. dazu. und die Sicherheit nicht beeinträchtigt werden. Der sofern die Wohnhygiene, die Zufahrtsverhältnisse und

¹Grenz- und Gebäudeabstände können mit einem Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben wernicht aber der Gebäudeabstand eingehalten werden,

²Für einen Neubau muss gegenüber bestehenden Bauten lediglich der vorgeschriebene Grenzabstand den, sofern die Wohnhygiene, die Zufahrtsverhältnisse

³Der Gemeinderat kann zur Beurteilung der Wohnhygiene einen Besonnungsnachweis verlangen. Vertrag ist mit dem Baugesuch einzureichen. die Sicherheit nicht beeinträchtigt werden.

Arealüberbauungen Abstand gegenüber dem Kulturland parkplätze, sind in unterirdischen Sammelgaragen eine vorteilhaftere Lösung erlauben, ist auch eine vorzusehen. Sofern Arealgrösse und Überbauungsart Bestehende Bauten können miteinbezogen werden,

b)Die Pflichtabstellplätze, ausgenommen die Besuchersofern die Überbauung als Ganzes den Anforderunoberirdische, überdeckte Parkierung möglich. gen genügt. BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 38 _______________________________________________________________________________________________________________________ Zu beachten ist § 47 Abs. 2 BauG, wonach in solchen Fällen Dienstbarkeitsverträge Gegenüber den Nachbarparzellen gelten die zonengemässen Abstände und Mehreinzureichen sind. längenzuschläge. 3.00 m erhöht werden, wenn dadurch eine Verbesserung der Siedlungsqualität erzielt wird. Bei können gemäss § 8 BNO (Tabelle) um höchstens

a)Die zonengemässe Ausnützung kann gemäss § 8

³Es gelten folgende Erleichterungen gegenüber der zonengemässen Grundordnung:

b)Die zonengemässen Gebäude- und Firsthöhen

c)Arealinterne Grenz- und Gebäudeabstände (auch bei Erhöhungen gilt ein um die Mehrhöhe vergrösserter

d)Die zonengemässen Gebäudelängen können überMehrfamilienhäusern) können reduziert werden. Grenzabstand gegenüber Nachbarparzellen. BNO (Tabelle) erhöht werden. schritten werden. BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 39 _______________________________________________________________________________________________________________________ Für Er …

Ausrichtung von Aussenwände Nachisolation Wohnungen

¹In Räumen, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, beträgt die lichte Mindesthöhe 2.30 m. Diese Höhe ist in Dachräumen auf einer Fläche von mindestens 5 m2 einzuhalten. Die Mindesthöhe darf durch kleinere technisch bedingte Bauteile unterschritten werden. Der bäude mit kleineren Raumhöhen Abweichungen zuGemeinderat kann bei Anbauten an bestehende Gelassen. Mindestmasse bei

–Raumhöhe Neubauten BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 42 _______________________________________________________________________________________________________________________ Für die gewerblichen Raummasse sind die Gemäss § 18 BauV gelten Gebäude mit vier und mehr Wohneinheiten als Mehrkantonalen und eidg. Erlasse zu beachten. familienhäuser. jedes weitere Zimmer 1 m2 zusätzlich geschaffen destens 4 m2 Fläche für eine 1-Zimmerwohnung und für Abweichungen sind bei besonderen Verhältnissen betragen. Die Fenster müssen über dem Erdreich liegen kann die Fensterfläche (Lüftungsöffnung) bis auf 1/15

³Die Fensterfläche von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen hat wenigstens 1/10 der Bodenfläche zu Wohnräume

²Die Mindestfläche von Wohn- und Schlafräumen beträgt 10 m2. und direkt ins Freie führen. Bei Dachflächenfenstern a) Arbeitsräumen, wenn durch entsprechende künstliche Belichtung und Belüftung einwandfreie VerIn Mehrfamilienhäusern müssen Nebenräume von minder anrechenbaren Bodenfläche reduziert werden. hältnisse geschaffen werden; b) schutzwürdigen Bauten. zulässig, insbesondere bei werden.

Ausstellungsgelände Zweiradabstellplätze, Ein- und Ausfahrten für Motorfahrzeuge Kinderwagen § 44 Abs.2 BauV, Gestaltung zeugen und/oder Kinderwagen zu rechnen ist, sind genügend grosse, leicht zugängliche Abstellflächen bereitzustellen. BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 46 _______________________________________________________________________________________________________________________ schüre der Schweiz. Beratungsstelle für Die Spiel- und Erholungsanlagen werden Unfallverhütung enthalten (www.bfu.ch >> Die "sicherheitstechnischen Anforderungen Erholungsanlagen umfassen Sitzplätze, im Umgebungsplan gemäss § 69 BNO ausan Kinderspielplätze" sind in einer BroPflanzgärten, Parkanlagen, usw.. Kinderspielplätze). gewiesen.

³Die Benützungsmöglichkeit und der Unterhalt der Spiel- und Erholungsanlagen sind im Grundbuch mässiger Lage auf privatem Grund anzulegen. Deren stalten. Die Kinder sollen die Spielplätze möglichst

²Die Spielplätze sind nach den neuesten Erkenntnissen über kindergerechte Wohnumfelder und den verGrundfläche muss mindestens 15% der dem Wohnen

¹Bei Mehrfamilienhäusern sind der Gemeinschaft dienende Spiel- und Erholungsanlagen an zweckschiedenen Altersgruppen entsprechend auszugeunbeaufsichtigt erreichen und benützen können. dienenden Bruttogeschossfläche betragen. anzumerken.

Substanzschutz Schutzobjekte Gebäude mit Kommunale ist. Bei Einhaltung der Schutzziele sind Anbauten und die Errichtung zusätzlicher Kellerräume zulässig. Der Gemeinderat bewilligt eine wesentliche Umgestaltung und ausnahmsweise auch den Abbruch, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Erhaltung unzumutbar ist. BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 49 _______________________________________________________________________________________________________________________ Beratung

⁸Für Renovationen und Umbauten der Schutzobjekte vermittelt der Gemeinderat eine kostenlose Beratung.

⁵Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Gebäude mit Volumenschutz sind in ihrem Volumen zu erhalten. Sie dürfen abgebrochen werden, sofern die Erstellung von das Ortsbild mindestens gleichwertige Lösung entsteht. Aus Gründen der Verkehrssicherheit kann eine geringfügige Ersatzbauten gesichert ist. Ersatzbauten sind an gleicher massen kann abgewichen werden, wenn dadurch eine für Stelle wieder zu errichten. Von den bisherigen Aussen-

⁶Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte sind geschützt und dürfen nicht beseitigt

⁷Der Gemeinderat kann die zonenfremde Umnutzung von geschützten Gebäuden bewilligen, wenn die dauernde Erhaltung nur so sichergestellt werden kann Beiträge

⁹Der Gemeinderat gewährt in begründeten Fällen Beiträge für schutzbedingte Mehraufwendungen der und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. werden. Sie sind angemessen zu unterhalten Standortverschiebung verlangt werden. Eigentümer. Geschützte Kultu …

Hinterlassenschaften Antennenanlagen Mobilfunkanlagen Archäologische Schutzobjekte Kantonale

–Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, die für technische Zwecke reserviert sind

–Gewerbezonen - Industriezonen BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 51 _______________________________________________________________________________________________________________________

–die privaten Bereiche wie Gärten und bäuden mit Wohnungen werden in der Die Aussenraumgestaltung ist in einem

–die Kollektivbereiche wie Aufenthalts-, Erholungs- und Spielbereiche, welche die Erschliessungsbereiche überlagern

–die Bepflanzung; Gegen Nachbargrundstandteil der Baueingabe ist. Bei GeUmgebungsplan aufzuzeigen, welcher BeRegel folgende Elemente ausgeschieden:

–die Erschliessungsbereiche Vgl. auch §§ 42 und 57 BNO stücke gilt § 88 EGZGB. Terrassen können

¹Die Umgebungsgestaltung bildet einen Bestandteil des Bauprojektes. Versiegelte Flächen sind auf das Nötige zu beschränken. Der Gemeinderat erlässt, wo es die Umstände erfordern, besondere Auflagen in der

²Die Umgebungsarbeiten inklusive Bepflanzung sind sofort nach Fertigstellung der Bauten auszuführen und

¹Durch Brand oder andere Elementarereignisse zerstörte Gebäude müssen innert 6 Monaten ganz abgemüssen spätestens 1 Jahr nach Bezug der Baute abgeBaubewilligung. schlossen sein. tragen werden.

Einwirkungen, Lärmschutz die geeignet sind, Lärmeinwirkungen bei

–übrige Einrichtungen und Massnahmen,

–lärmabgewandte Anordnung der lärmoffenem Fenster abzuschirmen (Balkonbrüstungen, Glasverkleidungen usw.)

–Stellung und Gestaltung der Bauten Die Lärmarchitektur umfasst: empfindlichen Räume BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 53 _______________________________________________________________________________________________________________________ Die Empfindlichkeitsstufen und die Höhe der Grenzwerte sind in der Lärmschutzverordnung (LSV) geregelt. Entlang K 362 Waltenschwilerstrasse 10 m für Parz. Nr. 3690,

3360 und 269 Entlang K 363 Büttikerstrasse

10 m für Parz. 444

Freiämterstrasse

-- Abweichung zu den Bauzonenvorschriften (vgl. In den nachfolgend aufgelisteten und im Bauzonenplan bezeichneten Gebieten gilt infolge Lärmvorbelastung in

ab Strassenaxe Strassen-Nummer Strassennamen

Aufstufung

Bremgarterstrasse 20 - 30 m Entlang K 127 Villmergerstrasse 30 m

Zentralstrasse

-- Entlang K 124 Farnstrasse

30 m

Anglikerstrasse

20 m

Jurastrasse

--

Kapellstrasse

30 m

Kirchenrain

30 m Entlang K 266 Dottikerstrasse

-- Entlang K 252 Bullenberg

--

Lärmvorbelastung Empfindlichkeitsstufen, Entlang SBB

Gebiete mit überschrit-

tenem Alarmwert Entlang K 383 Niederwilerstrasse 20 m BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 54 _______________________________________________________________________________________________________________________ gefahrenzone 1

²In der Hochwassergefahrenzone 1 ist der Gefährdungssituation angemessen Rechnung zu tragen. Potentiell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu 1:5000, einer Teilkarte zum Bauzonenplan festgelegt. Sie dienen dem Schutz von Personen, Bauten und gefährdete Gebiet sind in der Hochwasserschutzkarte sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer gefahrenzone 2

³In der Hochwassergefahrenzone 2 sind sensible Bauten und Anlagen wie schwer evakuierbare oder grosse Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht unterirdische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, reichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Anlagen vor Schädigungen durch HochwasserGebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte, sind ausZweck

¹Die den Grundnutzungszonen überlagerten Hochwassergefahrenzonen und das übrige hochwasserereignisse. zulässig.

a Hochwasserschutz HochwasserHochwasserPotentiell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu reichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. lässig. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte, sind auspublikumsintensive Einrichtungen, Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte nicht zusichern. BNO Wohlen / 8. Mai 2006 / Teilrevision 4. November 2013 Hinweise 55 _______________________________________________________________________________________________________________________

⁵Im Gestaltungsplan Jacob Isler ist aufzuzeigen, wie der Gefährdungssituation durch Bünz und Guggibach Baugesuch entsprechende Massnahmen zur Bauherrschaft nachweist, welche Schutzmassnahmen Allgemeines

⁷Als massgebliche Überprüfungs- und Projektierungs– grundlagen gelten namentlich der aktuelle Stand der Schadenminimierung nachzuweisen. In der Regel sind Baubewilligungsbehörde kann verlangen, dass die Restgefährdung

⁶In Gebieten mit Hochwasser-Restgefährdung gilt die Selbstdeklaration der Schutzmassnahmen. Die Massnahmenplanung, welche auf der Abteilung gefährdetes Gebiet

⁴Wer in einer Hochwassergefahrenzone oder im übrigen hochwassergefährdeten Gebiet baut, hat im

⁸Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch die Massnahmen auf das hundertjährige Hochwasser Gefahrenkarte und des Ereigniskatasters sowie die Planung, Bau und Umwelt eingesehen werden können. Rechnung getragen wird. HQ100 auszurichten. vorgesehen sind. Übriges hochwasserGestaltungsplan G …