Zone Z4 · Embrach

Zoneneinteilung Das Gemeindegebiet wird, soweit es nicht von Waldareal oder übergeordneten Nutzungszonen erfasst ist, in folgende Zonen eingeteilt: Bauzonen  Kernzonen

–2-geschossig K2

–Betzental KB  Quartiererhaltungszonen

- Quartiererhaltungszone 2
Q2
- Quartiererhaltungszone 4

Q4  Zentrumszonen

–Zentrumszone 4 Z4  Wohnzonen

–Wohnzone 2 A1 W2A1

–Wohnzone 2 A2 W2A2

–Wohnzone 2 B W2B

–Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2 WG2

–Wohnzone 3 W3

–Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 3 WG3

–Wohnzone 4 W4  Gewerbe- und Industriezonen

–Gewerbezone G

- Industriezone A
IA
- Industriezone B

IB  Zone für öffentliche Bauten OeB  Erholungszonen

- Erholungszone A
EA
- Erholungszone B
EB
- Erholungszone C

EC  Kommunale Freihaltezone F  Reservezone R Seite 5 von 19

Empfindlichkeitsstufen Für die Nutzungszonen gelten, gestützt auf die Art. 43 Abs. 1 und 44 der Lärmschutzverordnung, folgende Empfindlichkeitsstufen (ES): Zone ES Kernzone K2 III Kernzone KB III Quartiererhaltungszone Q2 II Quartiererhaltungszone Q4 II Zentrumszone Z4 III Wohnzone W2A1 / W2A2 II Wohnzone W2B II Wohnzone W3 II Wohnzone W4 II Wohnzone gemäss § 52 Abs. 3 PGB mässig störendes Gewerbe zulässig III Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2 III ** Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 III Gewerbezone III Industriezone IA IV Industriezone IB IV Zone für öffentliche Bauten OeB II * Erholungszone EA III Erholungszone EB III Erholungszone EC III Freihaltezone F --- *) Einzelne Parzellen oder Parzellenteile mit ES III gemäss Eintrag im Zonenplan. **) Bei Neubauten mit lärmempfindlichen Räumen ist innerhalb des im Zonenplan bezeichneten Gebietes die Einhaltung des Planungswertes mit gestalterischen oder baulichen Massnahmen sicherzustellen. Seite 7 von 19 II. Zonenvorschriften A1 Kernzone K2

Sonderbauvorschriften für die Quartiererhaltungszone Q4

¹Die Quartiererhaltungszone Q4 kann alternativ zu den Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung nach den Sonderbauvorschriften gemäss Art. 26 Abs. 1 bis 6 überbaut werden. Soweit die Sonderbauvorschriften keine anders lautenden Bestimmungen enthalten, gelten die Vorschriften der Quartiererhaltungszone Q4 sowie alle weiteren in Zusammenhang mit dieser Zone stehenden materiellen Bauvorschriften.

²Die Sonderbauvorschriften ermöglichen eine Verdichtung nach innen, verbunden mit dem Erhalt der vorhandenen Wohn- sowie der städtebaulichen Qualität im Zusammenhang mit der gesamten Quartiererhaltungszone Q4.

³Die Sonderbauvorschriften können beansprucht werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

a)Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung sind besonders gut zu gestalten sowie zweckmässig auszustatten und auszurüsten.

b)Das Bebauungskonzept ist in einem Gestaltungsplan gemäss §§ 83 ff. PBG festzuhalten.

c)Der Gestaltungsplan im Sinne von lit. b darf den Rahmen der Bau- und Zonenordnung, insbesondere Sonderbauvorschriften und Arealüberbauungsvorschriften, nicht überschreiten.

⁴Wo eine zweckmässige und ortsbaulich gute Unterteilung des Gebietes möglich ist, können mehrere Gestaltungspläne aufgestellt werden. Diese können zeitlich getrennt festgelegt werden.

⁵Grundmasse für die Sonderbauvorschriften und der dazugehörenden Gestaltungspläne in der Quartiererhaltungszone Q4: Gesamthöhe max. m 16.50 Gebäude- und Gesamtlänge max. m unbeschränkt Baumassenziffer max. m³/m² 3.7 Grundabstan …

Zweck Die Zentrumszone Z4 dient der Schaffung eines Zentrums für Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen für das Embrachertal.

Grundmasse

¹Zone Z4 Gesamthöhe max. m 16.50 Gebäudelänge max. m 50.00 Baumassenziffer max. m³/m² 4.5 Grünflächenziffer min. % 15 Grosser Grundabstand min. m 10.00 Kleiner Grundabstand min. m 5.00

²Die Aufteilung der Nutzung auf Attika-, Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens frei wählbar.

Geschlossene Überbauung

¹Die geschlossene Überbauung ist in der Zentrumszone Z4 zulässig.

²Vorbehalten bleibt die Zugänglichkeit für die öffentlichen Dienste zu den rückwärtigen Gebäuden und Gebäudeteilen. Die hierfür erforderlichen Durchgänge sind sicherzustellen.

Arealüberbauung

¹Arealüberbauungen sind in den Zonen W2B, WG2, W3, WG3, W4 und Z4 zulässig.

²Die Mindestarealfläche beträgt 4'000 m².

³Der Baumassenzifferzuschlag beträgt 15 % gegenüber der zonengemässen Ziffer.

⁴Für die Abstände innerhalb der Arealüberbauung gelten die Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes. Die zonengemässe Gebäudelängenbeschränkung gilt nicht. Die Fassadenhöhe bzw. Gesamthöhe darf um 3.00 m erhöht werden, mit Ausnahme der im Zonenplan speziell gekennzeichneten Bereiche der Wohnzone W2B. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten.

⁵Im Übrigen gelten die Bauvorschriften für die Regelüberbauung.