Zone W3 · Elsau

Zonen Das Gemeindegebiet wird, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist, in folgende Zonen eingeteilt und den nachstehenden Lärm-Empfindlichkeitsstufen (ES) zugeordnet: 1. Bauzonen Zone ES Kernzone K III Kernzone Fulau K Fu III Kernzone Oberschnasberg K OS III Wohnzonen

–eingeschossige Wohnzone W1 II

–zweigeschossige Wohnzone W2A II

–zweigeschossige Wohnzone W2B II

–dreigeschossige Wohnzone W3 II Gewerbezonen

–Gewerbezone I GI III

–Gewerbezone II GII III

–Gewerbezone III GIII III Zone für öffentliche Bauten Oe II / III 2. Freihalte- und Erholungszonen Freihaltezone F III Erholungszone E III 3. Reservezone R Bau- und Zonenordnung Elsau vom 28. November 2025 Seite 1

Grundmasse Grundmasse Es gelten folgende Grundmasse: W1 W2A W2B W3

a) Ausnützungsziffer max. % 20 35 40 55
- Erweiterungsbonus 5 5
gemäss Art. 54
- Arealüberbauung 10 10 10

gemäss Art. 61

b)Geschosse

Untergeschosse 1 1 1 1
Vollgeschosse 1 2 2 3
Dachgeschosse 1 1 2 2
Attikageschosse 1 1 1 1

c)Grenzabstände kleiner Grundabst. min. m 5 4 4 5 grosser Grundabst. min. m 10 8 8 10

d)Gebäudelänge max. m 30 30 40 50

e)Fassadenhöhe (traufseitig) 7.5 7.5 8.1 11.4 max. m

Arealüberbauungen Zulässigkeit 1Arealüberbauungen sind zulässig in den Zonen W2A, W2B und W3. Arealfläche 2Die minimale Arealfläche hat zu betragen:

–Zone W2A min. 4000 m2

–Zone W2B min. 6000 m2

–Zone W3 min. 8000 m2

Massvorschriften 1Die Ausnützungsziffern sind gegenüber der Regelüberbauung um 10 % erhöht. 2Innerhalb der Arealüberbauung gelten die kantonalrechtlichen Abstandsbestimmungen. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten. 3Für Arealüberbauungen in der Wohnzone W2B gelten zusätzlich folgende Bedingungen:

–Die Vollgeschosszahl darf auf drei erhöht werden.

–Wird die Anzahl Vollgeschosse auf drei erhöht:

–ist nur ein Dach- oder Attikageschoss zulässig.

–gelten die zonengemässen Abstände der Wohnzone W3.

–Beträgt die maximal zulässige Gebäudelänge 50 m.

–Beträgt die maximal zulässige traufseitige Fassadenhöhe 11.4 m. 4Die maximal zulässigen Gebäudelängen betragen:

–Zone W2A max. 50 m

–Zone W2B max. 60 m

–Zone W3 max. 70 m

Bau- und Zonenordnung Elsau vom 28. November 2025 Seite 16 3.2 Aussichtsschutz

Rietwiesen

¹Für das Gebiet „Rietwiesen“ hat der Gestaltungsplan die gesamte, mit der Gestaltungsplanpflicht überlagerte Fläche, zu umfassen. Eine Etappierung zusammenhängender Überbauungen im Rahmen der minimalen Fläche für Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 (8000 m2) ist zulässig.

²Gesamthaft gilt eine Mindestausnützung von 75 %. Bauliche Dichte

³Gesamthaft gilt ein minimaler Wohnanteil von 90 % der zulässigen anrechenbaren Geschossflächen. Nutzweise

⁴Die Vollgeschosszahl darf auf vier erhöht werden. Wird die Anzahl Vollgeschosse auf vier erhöht: Massvorschriften - ist nur ein Attikageschoss zulässig, - beträgt die maximal zulässige traufseitige Fassadenhöhe 14.7 m.

⁵Zusätzlich gelten folgende Anforderungen: Anforderungen - Der Gestaltungsplan sichert die Entwicklung einer qualitativ hochstehenden Wohnüberbauung und eine zweckmässige Erschliessung mit attraktiven Verbindungen für den Fuss- und Veloverkehr. - Die Gestaltung des Freiraums hat eine hohe Qualität aufzuweisen. - Der Lärmschutz (Einhaltung der Planungswerte) muss gewährleistet sein. - Im Gestaltungsplangebiet müssen Bauten so gebaut und ausgerüstet werden, dass mindestens 30 % des zulässigen Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit erneuerbaren Energien gedeckt werden. - Die Störfallrisiken müssen tragbar sein. Bau- und Zonenordnung Elsau vom 28. November 2025 Seite 18