Zone N · Zofingen

¹Im Rahmen eines Gestaltungsplans kann der Stadtrat max. zwei zusätzliche Vollgeschosse bewilligen, wenn dadurch eine städtebaulich gute Lösung erreicht wird. Davon ausgeschlossen sind die Wohnzone W2, die Wohn- und Arbeitszone WA2, die Neuquartierzone N sowie die Umgebungsschutzzone US. Gestaltungspläne

²Die Bauten und Freiräume sind gut in das bestehende Umfeld und in die topografischen Verhältnisse zu integrieren. Es ist eine attraktive Gestaltung der Freiräume und Vorplätze mit hoher Aufenthaltsqualität und Bezug zum Strassenraum zu erreichen. Die Freiräume können öffentlich erklärt werden.

³Der Stadtrat kann beim Start der Gestaltungsplanung bezüglich Verfahren und Inhalte, ortsspezifische Vorgaben machen.

⁴Bei grösseren Arealen oder besonderen Rahmenbedingungen kann der Stadtrat Konkurrenzverfahren verlangen.

⁵Die Aufteilung in mehrere Teil-Gestaltungspläne ist zulässig, wenn daraus städtebaulich sinnvoll begründete Einheiten entstehen und mit dem ersten Gestaltungsplan ein Gesamtkonzept über das gesamte Gebiet erstellt wird.

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1In den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebieten sind Höhere Bauten im Rahmen eines Gestaltungsplans möglich. Im Bereich des Umgebungsschutzes der historischen Altstadt ist zu gegebener Zeit die kantonale Denkmalpflege einzubeziehen. Die Beurteilung dieser Gestaltungspläne hat immer über das jeweilige Areal hinauszureichen und das gesamte Quartier zu umfassen. Das Richtprojekt ist aufgrund eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens zu entwickeln. Höhere Bauten in Wohn- und Mischzonen 2Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass Höhere Bauten städtebaulich und verkehrstechnisch geeignet sind und beinhaltet insbesondere - die städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Höheren Bauten, welche Rücksicht auf die nähere Umgebung nimmt, namentlich den Schattenwurf. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 38 m. Zusatzgeschosse gemäss § 4b Abs. 1 sowie Attikageschosse sind nicht zulässig. - die Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr - dass die Abstellplätze, mit Ausnahme der Besucherparkplätze, in unterirdischen oder mehrgeschossigen Sammelgaragen zusammengefasst werden müssen

7 - die erhöhten Anforderungen an die Architektur, wie eine gute Einfügung in den städtebaulichen Kontext, die volumetrische Ausbildung und die Materialisierung - die Volumenverteilung auf einer Parzelle unter Optimierung und Sicherung qualitativ hochwertiger Grün- und Freiräume - den Beitrag des Vorhabens zur Lesbarkeit der städtebaulichen Struktur, namentlich die Akzentuierung wichtiger Strassen- und Sichtachsen - den Beitrag des Vorhabens zu einer guten Ident …

1In dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebiet sind Höhere Bauten möglich. Im Bereich des Umgebungsschutzes der historischen Altstadt ist zu gegebener Zeit die kantonale Denkmalpflege einzubeziehen. Mit einem Fachbericht ist darzulegen, dass eine Höhere Baute städtebaulich an dieser Lage geeignet ist. Die Beurteilung hat immer über das jeweilige Areal hinauszureichen und das gesamte Umfeld zu umfassen. Insbesondere sind folgende Punkte nachzuweisen bzw. zu berücksichtigen: Höhere Bauten in Arbeitszone - eine städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Höheren Bauten, welche Rücksicht auf die nähere Umgebung nimmt. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 30 m. - eine Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr, es dürfen nicht mehr Parkfelder als gemäss VSS 640 281 erstellt werden - der Stadtrat kann verlangen, dass die Abstellplätze in unterirdischen oder mehrgeschossigen Sammelgaragen zusammengefasst werden - eine gute Einfügung in den städtebaulichen Kontext, eine optimale Volumenverteilung und angemessene Materialisierung - einen Beitrag des Vorhabens zu einer guten Identifikation im Umfeld - ein Aussenraumkonzept.

8 III. Zonenvorschriften

a)Bauzonen

Massvorschriften

c)15.00

c)5.00

b)8.00

c)18.00

c)6.00

b)10.00

Altstadtzone A III § 10- 12

e)§ 14

9 Legende

a)Bei ausserordentlichen Verhältnissen aufgrund der Parzellierung, bestehender Bauten usw. kann der Stadtrat ausnahmsweise eine tiefere Ausnützungsziffer bewilligen.

b)Für Bauten mit maximal 7.00 m Gebäudehöhe und 12.00 m Firsthöhe reduziert sich der grosse bzw. kleine Grenzabstand auf je 4.00 m (zuzüglich allfälliger Mehrlän …

¹Die Wohn- und Arbeitszonen WA2, WA3 und WA4 sind für Wohnen sowie mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Wohn- und Arbeitszonen WA2, WA3 und WA4

²In Abweichung von der allgemeinen Definition betriebsbedingter Störungen gemäss § 29 sind in der Wohn- und Arbeitszone WA4 nördlich der Altstadt und östlich der Bahnlinie auch grössere Verkaufsläden und Einkaufszentren bis max. 3'000 m² Nettoladenfläche zulässig, die ein erhebliches Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen.

³In den Zonen WA3 und WA4 ist der Neubau freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser nur gestattet, wenn Restflächen oder Baulücken

10 nicht auf sinnvolle Weise mit Mehrfamilienhäusern, gemischten Wohn-/ Gewerbebauten oder anderen verdichteten Gebäudeformen bebaut werden können.

¹Die Neuquartierzone N bezeichnet ein Gebiet mit einer klaren Struktur und einem ausgeprägten Quartiercharakter, bestimmt durch eine gute Nutzungsdurchmischung von Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen. Nicht zulässig sind störende Betriebe des Sexgewerbes wie Bordelle, Sexshops und dgl. Neuquartierzone N

²Neubauten haben sich in das bestehende Quartierbild einzuordnen. Das vorhandene Bebauungsmuster mit einheitlichem Abstand der Hauptgebäude zu den Quartierstrassen ist beizubehalten.

³Die rückwärtigen Hofräume sind nach Möglichkeit begrünt zu erhalten; Klein- und Anbauten sind zugelassen. Der grosse Grenzabstand ist unabhängig von der Ausrichtung der Wohnräume generell auf der Hofseite einzuhalten.

⁴Bei Flachdachbauten mit drei Vollgeschossen sind Attikageschosse ausgeschlossen.

⁵In der Neuquartierzone sind Baugesuche der Stadtbildkommission zur Stellungnahme zu unterbreiten.

¹Die Grabengartenzone GG bezweckt die Erhaltung des zusammenhängenden Grüngürtels um die Altstadt sowie den Schutz des charakteristischen Stadtbildes. Zulässig sind öffentliche Grün- oder private Gartenanlagen. Grabengartenzone GG

²Gehölze und Hecken in der Grabengartenzone dürfen nicht gerodet werden und sind angemessen zu pflegen. Abgänge von Einzelbäumen sind zu ersetzen.

³In dieser Zone dürfen keine Hochbauten erstellt werden. Der Stadtrat kann unterirdische Bauten und Tiefbauten, deren Erstellung im öffentlichen Interesse liegt, ausnahmsweise bewilligen.

⁴Detaillierte Ausführungsbestimmungen werden in einem Reglement gemäss § 48 BNO festgehalten.

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¹Die Naturschutzzone im Wald NSW dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. Dies ist durch eine naturnahe Waldbewirtschaftung sicherzustellen. Naturschutzzone im Wald NSW

²Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt ist, sind die Waldbestände in Naturschutzzonen mit standortgerechten Baumarten und soweit möglich auf natürliche Art zu verjüngen. Totholz (stehendes und liegendes) ist zu belassen und Waldränder sind gestuft zu bewirtschaften mit Kraut- und Strauchschicht. Ferner ist der Baumbestand gemäss dem typischen Waldstandort zu bewirtschaften. Orchideenstandorte sind periodisch auszulichten. Eichenbestände sind zu fördern.

³Die Naturschutzzonen Wald im Martinsgraben, Brunngraben und im Hinter Riedtal umfassen weitgehend natürliche, unverbaute Bachläufe, deren Quellbereiche und nähere Umgebung. Die frei fliessenden Bäche sind unverbaut zu erhalten und die typische bachbegleitende Vegetation ist zu fördern.

⁴In den Buchenbeständen der Naturschutzzonen Wald im Schlossbaan, Steinbruchwald, im Erlenmöösli und bei der Gigerwand sind Altholzinseln mit Nutzungsverzicht ausgeschieden. Der Eichenbestand im Stiftswald ist langfristig zu erhalten.

⁵Im ehemaligen Steinbruch Chuzehöhli sind die früheren Abbauwände als geologischer Aufschluss zu erhalten. Bei der ehemaligen Kiesgrube Munihubel sind die geologischen Aufschlüsse freizulegen und ist der Verbund kleiner Weiher und Feuchtgebiete zu erhalten.

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⁶Die Orchideenstandorte i …

¹Die im Kulturlandplan bzw. Bauzonenplan bezeichneten trockenen Magerwiesen (Trockenwiesen und nährstoffarme Feuchtwiesen) sind als Lebensräume für seltene, gefährdete Pflanzen- und Tierarten geschützt, zu erhalten und zu fördern. Zone Magerwiese

²Der charakteristische Pflanzenbestand von Magerwiesen (Trockenwiesen, nährstoffarme Feuchtwiesen) ist durch eine extensive Bewirtschaftung als Schnittwiese oder in bewilligten Fällen als Weide sicherzustellen.

³Düngung, Pestizideinsatz, Beweidung, Aufforstung, Umbruch oder andere Veränderungen, welche die Zusammensetzung der Magerwiesen beeinflussen, sind nicht gestattet.

⁴Innerhalb aller Magerwiesen inkl. derjenigen in der Bauzone sind keinerlei Bauten zulässig.

d)Überlagerte Schutzzonen

¹Die im Bauzonenplan mit einer schwarz punktierten Linie ausgeschiedene Umgebungsschutzzone US umfasst das empfindliche und für den Schutz des Altstadtbildes massgebende Umfeld. Umgebungsschutzzone US

²In der Umgebungsschutzzone US kann gemäss BNO gebaut werden, sofern dadurch das Stadtbild nicht beeinträchtigt wird. Nötigenfalls stellt der Stadtrat ergänzende Bedingungen bezüglich Gebäudestellung, Dachform, Farbgebung usw. auf.

³In der Umgebungsschutzzone ist im Rahmen eines Gestaltungsplanes höchstens ein zusätzliches Vollgeschoss zulässig, sofern dadurch eine städtebaulich bessere Gesamtlösung erreicht werden kann. Im Rahmen einer Arealüberbauung dürfen die zonengemässen Gebäudeund Firsthöhen nicht überschritten werden.

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⁴In der Umgebungsschutzzone sind Baugesuche der Stadtbildkommission zur Stellungnahme zu unterbreiten.

¹Für Mehrfamilienhäuser und Arealüberbauungen sind auf privatem Grund, abseits von Strassen sowie an gut besonnter und windgeschützter Lage gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltbereiche anzulegen. Deren Grundfläche muss mindestens 15 % der dem Wohnen dienenden anrechenbaren Geschossfläche betragen. Bastel- und Gemeinschaftsräume sowie gedeckte Hallen ohne Verkehrsfunktionen können flächenmässig angerechnet werden. Die Zweckbestimmung dieser Flächen ist dauernd zu erhalten. Gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsbereiche

²Die gemäss Abs. 1 verlangten Flächen können für mehrere Liegenschaften gemeinsam geplant und erstellt werden. Die gesamte Spielund Aufenthaltsfläche darf dadurch nicht vermindert werden. Die Benützungsmöglichkeit und der Unterhalt sind durch Grunddienstbarkeiten sicherzustellen.

³Lassen die örtlichen Verhältnisse die Bereitstellung genügender Spiel- und Aufenthaltsbereiche nicht zu oder erweisen sich die Kosten als unzumutbar, sind die Grundeigentümer verpflichtet, in angemessener Nähe entsprechenden Ersatz zu schaffen oder angemessene Beiträge an Erstellung, Unterhalt und Betrieb öffentlicher Spiel- und Aufenthaltsbereiche zu leisten.

⁴Bei der Planung und Ausführung von Kinderspielplätzen sind die einschlägigen Normen und Richtlinien zu beachten. VI. Schutzvorschriften

¹Bei der Ausübung von Eigentumsrechten, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, sind alle übermässigen Einwirkungen auf benachbarte Grundstücke und die weitere Umgebung zu vermeiden. Einwirkungen

²Der Stadtrat kann in lärmbelasteten Gebieten im Sinne der Vorsorge weitere zumutbare gestalterische Massnahmen zur Verringerung der Lärmeinwirkungen fordern, selbst wenn die im Umweltschutzrecht des Bundes definierten Anforderungen erfüllt sind. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, welche elementare Regeln des Lärmschutzes missachten sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind. Ergänzende Lärmschutzmassnahmen

¹Wer in hochwassergefährdetem Gebiet baut, hat im Baugesuch darzulegen, dass er mit dem Projekt die erforderlichen Massnahmen zur Gefahrenbehebung und Schadenminimierung getroffen hat. Die Schutzmassnahmen sind abhängig von der vorgesehenen Nutzung. Sie sind in der Regel auf das hundertjährliche Hochwasser HQ100 auszurichten. Hochwassergefährdetes Gebiet

²Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gelten namentlich die Gefahrenkarte, der Ereigniskataster, die Schutzdefizitkarte sowie die Massnahmenplanung.

³Der Stadtrat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. So weit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern, kann er weitergehende Massnahmen verlangen oder Bauvorhaben untersagen.

29 VII. Vollzug und Verfahren