Art. 8 · Zone Bahnhofareal

¹Mit der Zone Bahnhofareal werden folgende allgemeine Ziele verfolgt:

a.die ortsbauliche Aufwertung des Bahnhofareals zu einem Quartier mit hoher Siedlungs- und Freiraumqualität sowie sehr hoher Aufenthaltsqualität unter Berücksichtigung der geschützten Bauten im Bahnhofareal;

b.eine durchmischte, aufeinander abgestimmte Nutzweise mit Wohnen und Arbeiten sowie publikumsorientierten Nutzungen an geeigneten Lagen;

c.die gute Erreichbarkeit des Bahnhofareals für alle Nutzerinnen und Nutzer.

²Die Zone Bahnhofareal ist für maximal mässig störende Betriebe wie Ladengeschäfte, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, bahnbetriebliche Bauten und Anlagen sowie für Wohnungen bestimmt. Logistik- und produktionsunabhängige Lagerbetriebe sind nicht zulässig.

³In der Zone Bahnhofareal sind kleine Verkaufsnutzungen bis zu einer Nettoladenfläche von 500 m2 zulässig. Zu § 8 Abs. 3-5 (Arbeitsnutzungen Zone Bahnhofareal): Die Definition der Nettoladenfläche wird dem Begriff „Verkaufsfläche“ der VSS-Norm SN 640 281 gleichgesetzt. Als anrechenbare Flächen gelten somit alle dem Kunden zugänglichen Flächen inklusive Flächen für Gestelle, Auslagen, usw., aber ohne Flächen für die Verkehrserschliessung, Sanitärräume, etc.

⁴Innerhalb der Zone Bahnhofareal muss die Arbeitsnutzung gesamthaft mindestens 20 % der zu realisierenden anrechenbaren Geschossfläche betragen.

⁵Festgelegte Anteile für die gewerbliche Nutzung können innerhalb der Zone Bahnhofareal frei übertragen werden, sofern der zu übertragende Anteil auf den an der Nutzungsübertragung beteiligten Grundstücken rechtlich gesichert ist.

⁶Die Zone Bahnhofareal unterliegt der Gestaltungsplanpflicht. Mit dem Gestaltungsplan sind folgende Ziele zu erfüllen:

a.die funktionale und ortsbauliche Einbindung des Areals in das Siedlungsmuster der Gemeinde Wettingen;

b.die ortsbauliche Aufwertung des Bahnhofareals und die Schaffung überdurchschnittlich gut gestalteter öffentlicher Räume mit sehr hoher Aufenthaltsqualität und zugehörigen Infrastrukturen;

c.die sukzessive Umwandlung des heutigen Entwicklungsgebiets in ein dichtes, lebendiges und nachhaltiges Quartier mit 14252_05A_210607_BNO.doc

12 Hinweise

Bau- und Nutzungsordnung (BNO) hoher Siedlungs- und Freiraumqualität;

d.die Ermöglichung von vielfältigen, aufeinander abgestimmten Nutzungen, einschliesslich Wohnnutzung sowie publikumsbezogenen Nutzungen an Passantenlagen;

e.die Realisierung einer dem Ort angemessenen und ökonomischen Bebauung von hoher ortsbaulicher und architektonischer Qualität in Abstimmung mit den geschützten Einzelobjekten und den Anforderungen der Umweltschutzgesetzgebung; f. eine verkehrlich vorzügliche Gesamtlösung durch höchstmögliche Benutzung der öffentlichen Verkehrsmittel und des Fuss- und Veloverkehrs durch alle Nutzungsgruppen;

g.die optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie die Schaffung von optimalen Voraussetzungen für einen benutzerfreundlichen Fuss- und Veloverkehr;

h.die Voraussetzungen für eine schrittweise Realisierung.

⁷Vor der öffentlichen Auflage des Gestaltungsplans kann mit den Grundeigentümern gestützt auf § 38bis Abs. 2 ein verwaltungsrechtlicher Vertrag abgeschlossen werden, mit welchem sich diese insbesondere verpflichten, die öffentlichen Erschliessungsanlagen und öffentlichen Infrastrukturen vollständig zu finanzieren und die davon betroffenen Grundstücksflächen entweder unentgeltlich abzutreten oder daran Dienstbarkeiten unentgeltlich einzuräumen.

⁸Bauwillige Grundeigentümer haben beim Gemeinderat vor Planungsbeginn die Grundlagen und Hinweise anzufordern, die für die Planung und Projektierung der einzelnen Bauten und Anlagen zu berücksichtigen sind. Gestützt auf diese Grundlagen und Hinweise haben bauwillige Grundeigentümer dem Gemeinderat eine Konzeptstudie zur Beurteilung vorzulegen. Die Studie hat insbesondere Aufschluss über die vorgesehene Volumetrie und Setzung der Baukörper, die Nutzweise, die Freiraum- und Erschliessungskonzeption sowie über die beabsichtigte Mobilitätsbewältigung zu geben.

⁹Der Gemeinderat beurteilt die Konzeptstudie im Hinblick auf die Einhaltung der Gestaltungsplanvorgaben und die Berücksichtigung der Grundlagen und Hinweise. Diese Beurteilung erfolgt unter Beizug der Ortsbildkommission. Im Ergebnis seiner Beurteilung teilt der Gemeinderat den bauwilligen Grundeigentümern mit, ob die Gestaltungsplanvorgaben erfüllt 14252_05A_210607_BNO.doc

13 Hinweise

Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und die Grundlagen und Hinweise ausreichend berücksichtigt sind. Er teilt den bauwilligen Grundeigentümern zudem mit, ob zur Gewährleistung einer hohen ortsbaulichen und architektonischen Qualität eines Bauprojekts ein qualitätssicherndes Verfahren durchzuführen ist.

¹⁰Mit einem qualitätssichernden Verfahren sind die in den Absätzen 1 und 6 formulierten Ziele sicherzustellen. Wird auf die Durchführung eines qualitätssichernden Verfahrens verzichtet, setzt der Gemeinderat für die Beurteilung eines Bauprojekts die Ortsbildkommission ein.

¹Mit der Zone Landstrasse werden folgende allgemeinen Ziele verfolgt: Zone Landstrasse: Allgemein

–lebendige Vielfalt mit Qualität;

–hohe Aufenthaltsqualität;

–Stärkung und Belebung des Zentrums;

–gute Erreichbarkeit für alle;

–hoher Wiedererkennungswert.

²Die Zone ist für maximal mässig störende Betriebe wie Ladengeschäfte, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie für Wohnungen bestimmt. Es soll eine durchmischte Nutzweise mit Wohnen und Arbeiten geschaffen und so die Attraktivität der Landstrasse gefördert werden. Zu § 8bis (Zone Landstrasse, Allgemein): § 8 BauV Zu § 8undecies Abs. 2 (Weitere Anforderungen): Zu berücksichtigen sind auch die für die Zone Landstrasse geltenden Planungsgrundsätze gemäss § 3 bis. Zu § 8undecies (Gestaltungspläne in der Zone Landstrasse):

§ 8undecies

²In diesem Gebiet haben Gestaltungspläne insbesondere die folgenden Anforderungen sicherzustellen:

³Sofern diese Anforderungen erfüllt sind,

⁴Der Gemeinderat kann zur Gewährleistung der erhöhten Anforderungen die Durchführung eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens verlangen. 14252_05A_210607_BNO.doc

20 Hinweise

Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Zu § 9 (Dorfzone):