Art. 46 · Allgemeines

LSV:
Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften "Altstadt Unterseen" ES III,
Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften "HTI-Areal" ES III,
Überbauungsordnung "Bärenkurve" ES III
Überbauungsordnung "Golfplatz" ES III
Überbauungsordnung "Pferdesportanlage Wyden" ES III Einwohnergemeinde Unterseen / Baureglement 24 Art. 46 LSV. Lärmempfindlichkeitsstufe Sektoren

⁸In den einzelnen Sektoren gelten folgende Bestimmungen: Sektor I (Drei Schweizer) - Entlang Bahnhofstrasse und Hauptstrasse gilt die geschlossene resp. annähernd geschlossene Bauweise. Die zulässige oberirdische Geschossfläche (GFo) beträgt in Sektor I (exkl. Sektor Ia) 5'600 m2. Die parzellenweise Aufteilung der GFo hat im Rahmen einer TeilUeO zu erfolgen. Bauliche Veränderungen bei schützenswerten oder erhaltenswerten Bauten sind frühzeitig mit der Denkmalpflege abzusprechen. - Für Neubauten mit Satteldach gilt im Innenhof (Gebiet Ia) eine Gesamthöhe von 10.50 m, gemessen ab massgebendem Terrain bis Oberkante Dachkonstruktion. Für Flachdachbauten gilt eine Gesamthöhe von 8.00 m bis Oberkante Dachkonstruktion. Für Hauptbauten in Sektor Ia sind nur Flachdächer zugelassen. Im übrigen Sektor haben die Dachformen die bestehende Situation zu berücksichtigen. Die zulässige GFo in Sektor Ia beträgt 1'900 m2. Sektor II (Stedtli-Zentrum) - Die Geschossflächenziffer für oberirdische Bauten beträgt 1.4. Östlich des Fabrikkanals sind 4 Vollgeschosse, westlich des Fabrikkanals 2 Vollgeschosse zugelassen. Die Dachformen haben die bestehende Situation zu berücksichtigen. Sektor III - In Sektor IIIa sind 4 Vollgeschosse mit Flachdach ohne zusätzliches Attika und eine oberirdische Geschossfläche (GFo) von 3'700 m2 zugelassen. Aufgrund des Projektwettbewerbs nach Ordnung SIA 142 gemäss Siegerprojekt „Toris et Dômes“, erhöht sich die zulässige GFo auf 4'500 m2, die Geschosszahl auf

⁵Vollgeschosse, mit einer Gesamthöhenkote von 581.60 m.ü.M, gemessen bis Oberkante Dachkonstruktion. Oberirdische vorspringende offene Gebäudeteile wie Vordächer, Vorund Nottreppen, Windschutzwände, Balkone resp. Loggien und dgl. sind nur innerhalb des Gebäudevolumens zulässig. Technische Aufbauten welche die Gesamthöhenkote überragen wie Lift, Lüftung und dgl. Kamine, sind nicht gestattet. - Die Einfahrt zur Autoeinstellhalle erfolgt ab der Hauptstrasse über die bestehende Zufahrt des Stedtlizentrums. Die Ein- und Ausfahrt zur bestehenden Autoeinstellhalle des Stedtli-Zentrums hat neu direkt ab Hauptstrasse zu erfolgen. Die bestehende Einund Zufahrt ist aufzuheben, der freiwerdende Aussenraum als öffentlicher Fussgängerbereich (Verbindung BahnhofstrasseAltstadt) zu gestalten. Der Hof (Parzelle Nr. 1964) ist bezüglich Gestaltung, Anlieferung und Warenumschlag in die Projektierung miteinzubeziehen. - Die GFo auf den übrigen Parzellen beträgt 2'750 m2. Einwohnergemeinde Unterseen, Geringfügige Änderung ZPP „Stedtli“, Baureglement, Genehmigung, 04.09.2023 4 Genehmigungsvermerke Publikation im Amtsanzeiger vom 16.07.2020 / 20.04.2023 1. öffentliche Auflage vom 17.07.2020 bis und mit 15.08.2020 Einspracheverhandlungen am 26.07.2021 erledigte Einsprachen 1 unerledigte Einsprachen 1 Rechtsverwahrungen 2 2. öffentliche Auflage vom 21.04.2023 bis und mit 22.05.2023 Einspracheverhandlungen am - erledigte Einsprachen 0 unerledigte Einsprachen 1 Rechtsverwahrungen 1 Beschlossen durch den Gemeinderat am 04.09.2023 Namens der Einwohnergemeinde Der Präsident Der Sekretär Jürgen Ritschard Peter Beuggert Bekanntmachung nach Art. 122 Abs. 8 BauV am 09.11.2023 Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt Unterseen, den Der Gemeindeschreiber Peter Beuggert Genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern am Einwohnergemeinde Unterseen Zonenplan- und Baureglementsänderung Zonenplanänderung (mit Richtprojekt) Unterseen, 04. September 2023

–Zonenplan (mit Richtprojekt)

–Baureglement Weitere Unterlage

–Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV Änderungen gegenüber 1. öffentliche Auflage in grün Mst 1 : 600 Raumplanung Entwicklung Städtebau Zone mit Planungspflicht ZPP "Stedtli" Gemischt-Geringfügiges Verfahren nach Art. 122 Abs. 7 BauV Genehmigung 0 6 12 30 m 18 24 www.straussplan.ch Hallerstrasse 54 3012 Bern Die Änderung der baurechtlichen Grundordnung besteht aus Adrian Strauss Tel 031 335 10 10 info@straussplan.ch

2 Legende Zonenplan Festlegungen Perimeter der Änderung Zone mit Planungspflicht ZPP Sektor IIIa Dorfzone DZ Annähernd geschlossene Bauweise Archäologisches Schutzgebiet Schützenswertes Gebäude Erhaltenswertes Gebäude Hinweise Gewässer

3 Ausschnitt Zonenplan ALT vom 31. August 2017 4 4a Westabschluss (1892) 21 4 1993 Schloss 1 m Graben 1793 7 5 1964 (1969) 21b Sektor III Post (1722) 21 9 ZPP "Stedtli" 55 978 23 51 Turbinenhaus ktor I 5a 1274 Ia nnenhof) 47 5b 11 1151 24 294 1 Mühlegässli Fabrikkanal 2 1347 USP "HTI Areal" (Stedtlizentrum) Schloss 1656 1967 838 1966 21c 21a 1761 Kleine Aare IIIa (RUAG) 33 31 29 27 25 1760 1759 1755 1754 1965 1720 43 N b e n

3

4

e s s a r t 6 s t p u a H

4 Ausschnitt Zonenplan NEU 4 4a Westabschluss (1892) 21 4 1993 Schloss 1 m Graben 1793 7 5 1964 (1969) 21b Sektor III Post (1722) 21 9 ZPP "Stedtli" 55 978 23 51 Turbinenhaus ktor I 5a 1274 Ia nnenhof) 47 5b 11 1151 24 294 1 Mühlegässli Fabrikkanal 2 1347 Schloss 1656 1967 838 1966 21c 21a 1761 Kleine Aare IIIa 33 31 29 27 25 1760 1759 1755 1754 1965 1720 43 N b e n

3

4

e s s a r t 6 s t p u a H

5 Richtprojekt Sektor IIIa

(gemäss Bauprojekt Stand 6. Juli 2020) +579.60M.ü.M. +576.60M.ü.M. +577.30M.ü.M. +572.00M.ü.M. +570.00M.ü.M. Posthof +565.11M.ü.M. +577.20M.ü.M. +577.70M.ü.M. +581.60M.ü.M. +569.70M.ü.M. +576.20M.ü.M. +578.50M.ü.M. +575.80M.ü.M. +575.20M.ü.M. Situtionsplan 1:500 Mühlegässli Fabrikkanal Schloss Fabrikgarten +570.70M.ü.M. +565.18M.ü.M. +572.90M.ü.M. +572.90M.ü.M. +571.90M.ü.M. Wendeplatz +569.80M.ü.M. +583.40M.ü.M. +573.10M.ü.M.

6 C0.1 Atelier - Wohnung 81.2m2 B0.1 3.5 Zimmer Wohnung 77.7m2 B0.2 Atelierraum 36.1m2 A0.1 3.5 Zimmer Wohnung 78.9m2 A0.2 Atelierraum 28.7m2 Eingang C C0.1 EI30 B0.1/.2 W/T Eingang B Ein-/Ausfahrt Einstellhalle Stedtli Eingang A ±0.00 A0.1/.2 W/T EI30 Einstellhalle Gewerbe G0.1 Gewerbefläche 104.3m2 Grundriss Erdgeschoss 1:350

7 C1.3 2.5 Zimmer Wohnung 56.6m2 C1.3 C1.2 C1.1 B1.2 B1.1 A1.3 A1.1 2.5 Zimmer Wohnung 60.1m2 A1.1 A1.2 A1.3 3.5 Zimmer Wohnung 90.8m2 A1.2 2.5 Zimmer Wohnung 61.2m2 Grundriss Obergeschoss 1:350 C1.2 2.5 Zimmer Wohnung 61.2m2 C1.1 3.5 Zimmer Wohnung 88.9m2 B1.2 4.5 Zimmer Wohnung 113.0m2 B1.1 3.5+ Zimmer Wohnung 92.8m2

8 1 Bestand 2 Bestand 3 Bestand 4 Bestand 5 Bestand 6 Bestand

²³PP d avo n 3IV

³PP Mo torräder Abstellplä tze : 8 Bestand 9 Bestand 10 Bestand 11 Bestand 12 Bestand 13 Bestand 14 Bestand 15 Bestand 16 Bestand EI30 17 Bestand -4.00 BF 3.8m2 Schleuse EI30 -3.97 EI30 6% Steigung MPF -3.77 MPF 6% 18 Bestand 19 Bestand Einfahrt 6% Steigung Ausfahrt EI30 -2.95 EI30 EI30 EI30 Fluchttreppenhaus EI30 bestehende Einstellhalle EI30 EI30 Grundriss Untergeschoss U1 1:500 EI30 ne ue Tür e -5.43 Grundriss Untergeschoss U2 1:500 7 Bestand Unterzug h=144cm Unterzug PP neu 20 IV I Unterzug h=144cm Unterzug h=144cm AK bestehende Decke PP neu 21 IV II 22 PP neu Unterzug h= Überzug h= Bis UK Decke Bestand PP neu 23 IV III Unterzug Unterzug h=80cm Unterzug h=80cm -4.03 -3.77 Unterzug h=80cm Unterzug 6% -3.70 Treppenhaus B 21 x 17.70 / 28.0 6% Steigung Revisionsöffnung b=120cm EI30 EI30 EI30 EI30 EI30 EI30 W/T W/T EI30 EI30 -3.70 EI30 EI30 561 .85 EI30 W/T EI30 EI30 EI30 Schliessung besteh ender Zugang 562 .20 562 .20 560 .97

9 +16.00OK Dachrand +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M. +12.2554. Obergeschoss 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Wh+g12.255 4.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg +9.2753. Obergeschoss 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg+9.275 4.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg +6.2952. Obergeschoss 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg+6.295 4.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg +3.3151. Obergeschoss 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg+3.315 4.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg ±0.00+E56rd5g.6e0s cMh.oüs.Ms . Arkade AtelierC EingangC ±0.00VeloraumC AtelierB EingangB AtelierA EingangA VeloraumA EEiinngstaenllghalle EGienwgaenrbge -3.701T.r eUpnpteenrgheasucshoss -3.70-3.77 -3.97 -3.70-3.77 6% 6% -2.95 Lager Gewerbe Fluchttreppenhaus 6% -3.35 Best. Parking Längsschnitt A-A 1:500 +16.00 OK Dachrand +12.255 +12.255 4. Obergeschoss 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg 4.5 Zi. Whg +9.275 +9.275 3. Obergeschoss 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 4.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg +6.295 +6.295 2. Obergeschoss 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 4.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg +3.315 +3.315 1. Obergeschoss 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg 4.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg Erdgeschoss +565.60 M.ü.M. ±0.00 ±0.00 Gewerbefläche 3.5 Zi. Whg 3.5 Zi. Whg Atelier Whg -2.95 Kellerraum C 1. Untergeschoss Treppenhaus -3.70 -3.70 Haustechnik 2 Kellerraum C Kellerraum B Längsschnitt B-B 1:500 +583.40 OK Dachrand +16.00 +12.255 +12.255 4. Obergeschoss 4.5 Zi. Whg OK Kamin Bestand ca +575.50 +9.275 +9.275 3. Obergeschoss 4.5 Zi. Whg

+572.90 +6.295 +6.295 2. Obergeschoss 4.5 Zi. Whg +3.315 +3.315 1. Obergeschoss 4.5 Zi. Whg +567.38 Erdgeschoss +565.60 M.ü.M. +0.025 ±0.00 ±0.00 OK Park +565.18 Torisgang Atelierwohnung +565.09 OK Terrain +563.51 -2.95 1. Untergeschoss -3.70 -3.70 -3.70 Aufschüttung Kellerraum C Querschnitt C-C 1:500 +16.00 OK Dachrand +12.255 +12.255 4. Obergeschoss +12.28 3.5 Zi. Whg +9.275 +9.275 3. Obergeschoss +9.30 3.5 Zi. Whg +6.295 +6.295 2. Obergeschoss +6.32 3.5 Zi. Whg +3.315 +3.315 1. Obergeschoss +3.34 3.5 Zi. Whg 2.5 Zi. Whg Erdgeschoss +565.60 M.ü.M. +0.025 ±0.00 3.5 Zi. Whg -2.95 1.Untergeschoss -2.95 -2.95 Kellerraum C Querschnitt D-D 1:500 +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M. Haustechnik 1 Best. Parking +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M. +577.70 +577.20 +570.00 Terrain Neu Gew. Terrain Best. Parking +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M.

10 +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M. Nordfassade 1:500 +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M. Ostfassade 1:500 +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M. Südfassade 1:500 +16.00 Max. Kote gem. Gestaltungsplan +581.60 M.ü.M.

Westfassade 1:500

11 GENEHMIGUNGSVERMERKE Publikation im Amtsanzeiger vom 16.07.2020 / 20.04.2023 1. öffentliche Auflage vom 17.07.2020 bis und mit 15.08.2020 Einspracheverhandlungen am 26.07.2021 erledigte Einsprachen 1 unerledigte Einsprachen 1 Rechtsverwahrungen 2 2. öffentliche Auflage vom 21.04.2023 bis und mit 22.05.2023 Einspracheverhandlungen am - erledigte Einsprachen 0 unerledigte Einsprachen 1 Rechtsverwahrungen 1 Beschlossen durch den Gemeinderat am 04.09.2023 Namens der Einwohnergemeinde Der Präsident Der Sekretär Jürgen Ritschard Peter Beuggert Bekanntmachung nach Art. 122 Abs. 8 BauV am 09.11.2023 Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt Unterseen, den Der Gemeindeschreiber Peter Beuggert Genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern am

Gemeinde Unterseen

Kanton Bern GENEHMIGUNG

Einwohnergemeinde Unterseen

Revision Gemeindebaureglement: Beschränkung von Zweitwohnungen und gewerbsmässig touristisch genutzten Wohnungen

Gemeindebaureglement

Die Revision Gemeindebaureglement Zweitwohnungen und gewerbsmässig touristisch genutzte Wohnungen umfasst:

–Änderung Gemeindebaureglement

Weitere Unterlagen:

–Erläuterungsbericht

–Hinweisplan

Legende: blau – Änderungen aufgrund Beschluss Gemeindeversammlung gegenüber 1. Öffentlicher Auflage grün – formelle Korrektur (im vorliegenden Dokument keine)

24. Juni 2024 Einwohnergemeinde Unterseen 2 Gemeindebaureglement (GBR) Impressum Auftraggeber: Gemeinde Unterseen

Auftragnehmerin:

Syntas Solutions AG, Worbstrasse 180, 3073 Gümligen Telefon 031 311 89 70 www.syntas.ch, info@syntas.ch

Bearbeitung:

Daniela Kämpf, Didier Rickenbacher und Andreas Oestreicher Revision Gemeindebaureglement: Beschränkung von Zweitwohnungen und gewerbsmässig touristisch genutzten Wohnungen Einwohnergemeinde Unterseen 3 Gemeindebaureglement (GBR) E Zonen- und Gebietsvorschriften VI.1 Beschränkung von Zweitwohnungen und gewerbs-

mässig touristisch genutzten Wohnungen

Artikel 60.1

¹Für die Definition der Begriffe Erstwohnung und Zweitwohnung ist das Zweitwohnungsgesetz des Bundes (ZWG; SR 702) massgebend. Definition

²Die Umnutzung von Räumlichkeiten aller Nutzungsarten zu gewerbsmässig touristisch genutzten Wohnungen gilt als baubewilligungspflichtige Umnutzung. Baubewilligungspflichtige Umnutzung

³Bei Neu- und Erweiterungsbauten sowie Umnutzungen ist mindestens folgender Anteil der GFo, die der Wohnnutzung gewidmet ist, der Erstwohnungsnutzung vorbehalten (minimaler Erstwohnungsanteil; EWA): Erstwohnungsanteil (EWA)

a)50% 30% in der Dorfzone,

b)50% 30% im Wirkungsbereich der UeO Nr. 1 ʺAltstadtʺ,

c)50% 30% im Wirkungsbereich der UeO Nr. 4 ʺBärenkurveʺ,

d)50% 30% im Wirkungsbereich der UeO Nr. 6 ʺSpielmatteʺ, ausgenommen die darin bezeichnete Wohnzone W3,

e)50% 30% im Wirkungsbereich der USP „Gurbe“, ausgenommen die darin bezeichnete Wohnzone W2 sowie die Zone für öffentliche Nutzung,

f)50% 30% in der ZPP ʺStedtliʺ,

g)50% 30% in der ZPP ʺBahnhofstrasseʺ,

h)70% 50% in den übrigen Nutzungszonen,

i)bei Grundstücken, welche mehr als einer Bauzone zugewiesen sind, gelten die Bestimmungen jener Zone, welche flächenmässig den grössten Anteil ausmacht.

⁴In folgenden Wirkungsbereichen wird kein EWA festgelegt: Spezialfälle

a)in den Wirkungsbereichen der UeO Nr. 14 ʺCampingplatz Jungfrauʺ, UeO Nr. 15 ʺCampingplatz Lazy Ranchoʺ, UeO Nr. 16 ʺCampingplatz Hobbyʺ, UeO Nr. 17 ʺNeuhaus-Manorfarmʺ sowie im Wirkungsbereich des USP ʺGelber Brunnen-Bätterichʺ,

b)in Nutzungszonen, in welchen Wohnnutzung nicht erlaubt ist bzw. nur Wohnraum für das betriebsnotwendige Personal zur Verfügung steht,

c)im Sektor 1 der UeO Nr. 27 ʺEichzun-Lehnzunʺ.

⁵Der Gemeinderat kann im Falle des erbrechtlichen Eigentumsübergangs einer Erstwohnung, unter zweckmässigen Auflagen Ausnahmen gewähren, wenn der Erwerber oder Benützer der Wohnung besonders enge und schutzwürdige Beziehungen zur Gemeinde nachweist und keine öffentlichen Interessen verletzt werden. Ausnahmen Einwohnergemeinde Unterseen 4 Gemeindebaureglement (GBR) In anderen besonderen Fällen, wie vorübergehender Veränderung des Aufenthaltsortes aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen und dergleichen, kann der Gemeinderat befristet Ausnahmen gestatten.

⁶Der minimale EWA ist für jedes Gebäude selbständig einzuhalten. Er ist im Grundbuch einzutragen. EWA-Umsetzung

⁷In den im Zonenplan bezeichneten Wohnzonen sowie in folgenden Wirkungsbereichen ist es nicht zulässig, der Wohnnutzung gewidmete Flächen (Erst- und Zweitwohnungen) kurzzeitig, zu vermieten. Einschränkung der kurzzeitigen touristischen Vermietung - ZPP ʺEigermatteʺ 2. Teilgebiet: im Teilgebiet mit Bestimmungen der Wohnzone, - ZPP ʺWeissenaustrasseʺ, - ZPP ʺBreiteʺ: im Teilgebiet mit Bestimmungen der Wohnzone, - ZPP ʺDorfmatteʺ 2. Teilgebiet, - ZPP ʺUnderem Bärg IIʺ, - ZPP ʺBrandwegʺ, - UeO Nr. 6 ʺSpielmatteʺ: in der im Überbauungsplan festgelegte Wohnzone W3, - UeO Nr. 8 ʺEigermatteʺ, - UeO Nr. 10 ʺWellenacher-Rychegarteʺ: in den im Überbauungsplan gekennzeichneten Baufeldern Wohnen ʺWʺ, - UeO Nr. 13 ʺUnderem Bärg Iʺ, - USP ʺGurbenʺ: in der im Überbauungsplan festgelegte Wohnzone W2, - USP ʺGoldeyʺ: in der im Überbauungsplan festgelegten Wohnzonen W2 und W3. In den übrigen Zonen ist die kurzzeitige Vermietung unter Vorbehalt allfällig notwendiger bau- und gastgewerberechtlicher Bewilligungen zulässig. Als kurzzeitig gilt eine Vermietung, wenn sie weniger als 3 Nächte beträgt. Ausgenommen davon sind Campingplätze, Hotel- und Ferienhauszonen.

⁸Für alle vor dem 17.01.2019 bestehenden und rechtmässig bewilligten Zweitwohnungen sowie für Wohnungen, die im Sinne von Abs. 7 bereits vor diesem Datum kurzzeitig touristisch vermietet wurden, gilt die Besitzstandsgarantie im Umfang von Art. 11 ZWG. Besitzstandsgarantie

⁹Der Gemeinderat erlässt die zum Vollzug dieser Vorschriften notwendigen Ausführungsbestimmungen. Ausführungsbestimmungen

¹⁰Die Gemeinde führt ein Verzeichnis über den aktuellen Stand von Zweitwohnungen. Im Baugesuch ist anzugeben, welche Wohnungen als Erstwohnungen gelten. In der Baubewilligung sind die Erstwohnungen mit einem Kontrolle Einwohnergemeinde Unterseen 5 Gemeindebaureglement (GBR) Zweckentfremdungsverbot, das vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken ist, zu belegen. Die Bauverwaltung ist befugt, die zum Vollzug nötigen Informationen und Auskünfte von den Grundeigentümern einzufordern sowie auf die dahingehenden Daten der Einwohnerkontrolle zuzugreifen. Die Bauverwaltung und die Einwohnerkontrolle führen über die Einhaltung der Erstwohnungsanteile periodisch Kontrollen durch, mit denen sie die Baupolizeibehörde beauftragt. H Widerhandlungen, Übergangs- und Schlussbestimmungen