Art. 73 · Inkraftsetzung

Diese Bau- und Zonenordnung wird mit der Rechtskraft der kantonalen Genehmigung verbindlich. Die Gemeinde publiziert das Datum der Inkraftsetzung gemäss § 6 PBG. Zell, 8486 Rikon, 18. September 2023 (GVB Nr. 2023-3) ------- GEMEINDEVERSAMMLUNG ZELL

Regula Ehrismann Claudia Oswald

Gemeindepräsidentin Gemeindeschreiberin Festgesetzt von der Gemeindeversammlung am 18. September 2023 (GVB Nr. 2023-3) Teilweise Nichtgenehmigung durch die Baudirektion mit Verfügung Nr. KS-0386 / 24 vom 30. April 2025 (Nicht genehmigter Inhalt: Einzonung Schöntal, von der kantonalen Landwirtschaftszone in die Industriezone I sowie der zugehörende Anhang zur GP-Pflicht Schöntal, Rikon) Teilinkraftsetzung per 11. Oktober 2025 (Von der Inkraftsetzung aufgrund eines Rekursverfahrens ausgenommen, sind die Anordnungen, welche das Grundstück Kat.-Nr. 7560 betreffen sowie die Festsetzung der Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet "Am Sunnehang"). 21 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung 5 ANHANG A. ZIELSETZUNGEN ZU GESTALTUNGSPLANPFLICHTEN Allgemeines Im Zonenplan der Gemeinde Zell sind verschiedene Gebiete mit einer Gestaltungsplanpflicht bezeichnet. Die Überlegungen und Absichten, die mit der Gestaltungsplanpflicht zusammenhängen, sind in den nachfolgenden Zielsetzungen festgelegt. Dabei sind vor allem die Schwerpunkte festgelegt, die durch den Gestaltungsplan aufzuzeigen sind. Unabhängig von diesen Zielsetzungen gelten die einschlägigen Bestimmungen des Planungsund Baugesetzes sowie der Bauordnung der Gemeinde Zell. 22 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung GP-Pflicht Metzgerareal, Kollbrunn − Die Waldabstandslinien sind im Rahmen des Gestaltungsplans zu überprüfen und festzusetzen. − Das Gebiet hat eine Dichte von mind. 1.0 AZ aufzuweisen. Es ist eine städtebaulich hochwertige, gestalterisch und landschaftlich sorgfältig eingebettete Bebauung aufzuzeigen. − Das Gebiet wird ab der Bahnhofsstrasse, an der in der Skizze dargestellten Stelle erschlossen. Als Notzufahrt ist zudem der Zugang über die Fuss- und Velowegverbindung offen zu halten. − Es ist ein Gewerbeanteil von mind. 10 % der massgebenden Bruttogeschossfläche (mBGF) nachzuweisen. − Gegenüber der Bahnlinie ist die Einhaltung der massgebenden Lärmgrenzwerte gemäss Lärmschutzverordnung ohne Lärmschutzwände, mittels Landschaftselementen oder architektonischen Lösungen nachzuweisen. − Aus dem Areal ist eine attraktive, grosszügige und öffentliche Fuss- und Velowegverbindung in Richtung Bahnhof vorzusehen. − Es ist aufzuzeigen, wie der Gefährdung durch Überschwemmungen und Massenbewegungen geeignet begegnet werden kann. Skizze Metzgerareal, Kollbrunn 23 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung GP-Pflicht Schöntal, Rikon − Die bauliche Entwicklung erfolgt möglichst mehrgeschossig und flächensparend. Versiegelte Umgebungsflächen werden möglichst effizient geplant. − Der Siedlungsrand ist ökologisch und besonders gut zu gestalten. − Solaranlagen auf den Dächern sind vorzusehen, wo diese nicht als Terrassen genutzt werden − Die Erschliessung des Gebiets erfolgt ab der in der Skizze dargestellten Position. − Es ist aufzuzeigen, wie der (Rest-)Gefährdung durch Überschwemmungen geeignet begegnet werden kann. Skizze Schöntal, Rikon 24 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung GP-Pflicht Am Sunnehang, Rikon − Das Gebiet ist mit einer hochwertigen Bebauung zu entwickeln, welche sich gut in die angrenzenden Gebiete einfügt. − Die Erschliessung des Gebiets erfolgt ab der Strasse Spiegelacker. Die in der Skizze dargestellte Lage ist richtungsweisend. − Es sind attraktive, öffentliche Fusswegverbindung von mind. 2 m Breite zwischen dem Spiegelacker und Sunnehang sowie in die angrenzenden Quartiere vorzusehen. − Im Gebiet sind attraktive, öffentliche Freiräume für das Quartier zu gestalten. Die Lage und Grösse gemäss der Skizze sind richtungsweisend. Im Bereich der Freiräume sind keine Erschliessungswege des MIV erlaubt. − Entlang der Strasse Spiegelacker und dem öffentlichen Freiraum ist eine Grünachse mit einer strassen- und platzbegleitenden Bepflanzung gemäss der Skizze vorzusehen. − Es ist aufzuzeigen, wie der Gefährdung durch Überschwemmungen geeignet begegnet werden kann. Skizze Am Sunnehang, Rikon 25 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung GP-Pflicht Spiegelstrasse, Rikon − Im Gebiet ist eine dichte und hochwertige Überbauung zu entwickeln. − Die Erschliessung des Gebiets erfolgt ab der Spiegelstrasse. Die in der Skizze dargestellte Lage ist richtungsweisend. − Im Gebiet ist ein attraktiver, öffentlicher Freiraum für das Quartier zu gestalten. Die Lage und Grösse gemäss der Skizze sind richtungsweisend. Im Bereich des Freiraums sind keine Erschliessungswege des MIV erlaubt. − Entlang der Strasse Spiegelacker und dem öffentlichen Freiraum ist eine Grünachse mit einer strassen- und platzbegleitenden Bepflanzung gemäss der Skizze vorzusehen. − Die Gewerbe- und Mischnutzungen sind entlang der Tösstalstrasse, gemäss dem in der Skizze bezeichneten Bereich anzuordnen. Gegenüber der Tösstalstrasse ist die Einhaltung der massgebenden Lärmgrenzwerte nach Lärmschutzverordnung ohne Lärmschutzwände, mittels Landschaftselementen oder architektonischen Lösungen nachzuweisen. − Es sind attraktive, öffentliche Fusswegverbindung von mind. 2 m Breite zwischen der Tösstalstrasse und dem Sunnehang vorzusehen. − Die Gebäudehöhen sind den Hangbereichen entsprechend anzupassen bzw. zu reduzieren. − Es ist aufzuzeigen, wie der Gefährdung durch Überschwemmungen geeignet begegnet werden kann. Skizze Spiegelstrasse, Rikon 26 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung GP-Pflicht Rämismühle Bahnhof, Rämismühle − Im Gebiet ist eine städtebaulich hochwertige Überbauung zu entwickeln. − In den Platzbereichen sind attraktive öffentliche Aufenthaltsbereiche zu schaffen. Die zu den Plätzen orientierten Fassaden sind entsprechend der öffentlichen Nutzung zu gestalten. − Die Erschliessung der Gebiete erfolgt ab den bezeichneten Punkten. Die in der Skizze dargestellte Lage ist richtungsweisend. − Im Gebiet ist ein attraktiver, öffentlicher Freiraum für das Quartier zu gestalten. Die Lage und Grösse gemäss der Skizze sind richtungsweisend. Im Bereich des Freiraums sind keine Erschliessungswege des MIV erlaubt. − Es ist eine attraktiv, öffentliche Fusswegverbindung von mind. 2 m Breite zwischen dem Bahnhofplatz und der Alten Tösstalstrasse vorzusehen. Entlang des Weges ist eine attraktive Grünachse mit einer wegbegleitenden Bepflanzung gemäss der Skizze vorzusehen. − Gegenüber der Tösstalstrasse sowie der Eisenbahnlinie ist die Einhaltung der massgebenden Lärmgrenzwerte nach Lärmschutzverordnung ohne Lärmschutzwände, mittels Landschaftselementen oder architektonischen Lösungen nachzuweisen. − Es ist aufzuzeigen, wie der Gefährdung durch Überschwemmungen geeignet begegnet werden kann. Skizze Rämismühle Bahnhof, Rämismühle 27 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung B. RICHTLINIE ZUR BEURTEILUNG DER UMGEBUNGSGESTALTUNG Allgemeines Mit einer Siedlungsentwicklung nach innen werden unter anderem Qualitäten in der Umgebungsgestaltung wichtiger. Entsprechend muss die Umgebungsgestaltung ebenfalls beurteilt werden. Die Richtlinie zur Beurteilung der Umgebungsgestaltung soll dabei sowohl der Bauherrschaft sowie der Bewilligungsbehörde/dem Bauamt wegweisend dienen. In der Richtlinie wird aufgezeigt, welche Punkte beurteilt werden sowie welche Elemente eher positiver bzw. negativer beurteilt werden würden. Vorgehen Beurteilung (Einzelbeurteilung Umgebungselemente) Die Beurteilung erfolgt anhand vier Kriterien. Der Erfüllungsgrad der einzelnen Kriterien wird zwischen 0; «Keine Umsetzung» und 4; «sehr gute Umsetzung» eingeordnet. Resultiert über alle vier Kriterien ein Schnitt von mindestens 2, so kann von einer genügenden Umgebungsgestaltung gesprochen werden. Ungenügende Lösungen in einzelnen Bereichen können so durch eine bessere Gestaltung in anderen Bereichen kompensiert werden. 28 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Beurteilung Einfriedigungen & Mauern Einfriedigungen werden nach den folgenden vier Kriterien beurteilt. Mauern werden anhand der folgenden drei Kriterien, ohne «Visuelle Durchlässigkeit» beurteilt: Länge / Höhe: Vertikales und horizontales Ausmass der Einfriedigungen bzw. Mauer. Grundsätzlich gilt, je höher und länger, desto grösser ist die Abtrennungswirkung. Die Bewertung ist folglich tiefer. Strukturierung: Sorgfältige Gestaltung der Oberfläche, Kombination von miteinander verträglicher Strukturen. Grundsätzlich gilt, je mehr unterschiedliche, nicht miteinander harmonierende, Strukturen vermischt werden, desto unruhiger wirkt die Einfriedigung bzw. Mauer. Die Bewertung ist folglich tiefer. Materialisierung: Einheitliche bzw. sorgfältige Farbgestaltung, natürliche, werthaltige Materialisierung. Grundsätzlich gilt, je natürlicher und einheitlicher die Materialisierung gewählt wird, desto weniger wirkt die Einfriedung als Trennelement bzw. die Mauer als störend. Die Bewertung ist folglich höher. Visuelle Durchlässigkeit: Mass der verbleibenden Einsicht bzw. Stärke der visuellen Abgrenzung. Grundsätzlich gilt, je visuell undurchlässiger, desto stärker wirkt die Einfriedung als Trennelement. Die Bewertung ist folglich tiefer. Beispiele Einfriedigungen & Mauern 29 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Beurteilung Spiel- und Ruheflächen Spiel- und Ruheflächen werden nach folgenden Kriterien bewertet: Lage / Ausrichtung: Attraktive zentrale Lage, gute Besonnung. Grundsätzlich gilt, je zentraler (innerhalb der Überbauung) und sonniger die Flächen gelegen sind, desto häufiger werden sie genutzt. Die Bewertung ist folglich höher. Ausrüstung: Vielfältige, abwechslungsreiche Spielmöglichkeiten (mind. 3), Flächen neben den Geräten für freie Nutzungen. Grundsätzlich gilt, je mehr Spielmöglichkeiten (inkl. freie Flächen) bestehen, desto interessanter ist die Fläche für die Nutzer. Die Bewertung ist folglich höher. Anbindung: Erreichbarkeit über Wege/Plätze von verschiedenen Seiten, Spielbereiche sind von den Wohngebäuden einsehbar. Grundsätzlich gilt, je eingebundener die Spielplätze und Ruheflächen ins Quartier sind, desto häufiger werden sie benutzt. Die Bewertung ist folglich höher. Gestaltung: Materialisierung und Anordnung der einzelnen Elemente innerhalb des Spielplatzes oder der Ruhefläche, spannende Landschaftselemente, Bepflanzung von Rückzugsorten. Grundsätzlich gilt, je abwechslungsreicher die Flächen gestaltet sind, desto attraktiver ist die Fläche, weshalb sie öfters benutzt wird. Die Bewertung ist folglich höher. Beispiele Spiel- und Ruheflächen 30 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Beurteilung Gartenbereiche Gartenbereiche werden nach folgenden Kriterien bewertet: Versickerungsfähigkeit: Retentionsflächen, sickerfähige Flächen ohne Unterbauten, wenig verdichtet etc. Grundsätzlich gilt, je wasserdurchlässiger grosse Flächen der Gartenbereiche sind, desto weniger Wasser fliesst oberflächig ab. Die Bewertung ist folglich höher. Klimaregulierung: Einflüsse auf das Mikroklima (Feuchtigkeit, Hitze, Frischluft, Luftbahnen etc.). Grundsätzlich gilt, je mehr Gartenbereiche Ausgleichsmöglichkeiten für Wetterextreme (Hitze, Niederschlag etc.) bieten, desto klimaregulierender sind sie. Die Bewertung ist folglich höher. Nutzungsvielfalt: Möglichkeiten zur Aneignung verschiedener Bereiche (Beurteilung vor allem bei grossen Überbauungen vorgesehen). Grundsätzlich gilt, je vielfältiger die Gartenbereiche genutzt werden können, desto häufiger werden sie benutzt und wertgeschätzt. Die Bewertung ist folglich höher. Biodiversität: Diversität der Pflanzen und Strukturen für vielfältige Lebensräume der Fauna und Flora. Grundsätzlich gilt, je diverser die Gartenbereiche gestaltet sind, desto mehr ökologisch wertvolle (Klein-)Lebensräume können geschaffen werden. Die Bewertung ist folglich höher. Beispiele Gartenbereiche 31 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Vorgehen Beurteilung Gestaltungspläne & Arealüberbauungen An die Umgebungsgestaltung von Gestaltungsplänen bzw. Überbauungen auf Grundlage eines Gestaltungsplans & Arealüberbauungen werden erhöhte Anforderungen gestellt. Aufgrund der höheren Ausnützung sollen ebenso höhere Qualitäten in der Umgebung geschaffen werden. Die Möglichkeit grosse, zusammenhängende Umgebungsräume zu gestalten, soll genutzt werden. Die vielfältigen Ansprüche an solche grossen Projekte können jedoch dazu führen, dass bei einzelnen Punkten der Umgebung Abstriche gemacht werden müssen (z. B. kann eine sinnvolle Bepflanzung durch eine unterirdische Parkierungsanlage erschwert werden). − Die Beurteilung der Umgebungsgestaltung von Gestaltungsplänen & Arealüberbauungen erfolgt anhand der vier Pflichtkriterien «Lage/Ausrichtung, Spiel- und Ruheflächen», «Ausrüstung, Spiel- und Ruheflächen», «Biodiversität, Gartenbereiche» und «Nutzungsvielfalt, Gartenbereiche» sowie den vier bestbeurteilten weiteren Kriterien der drei Themenbereichen. − Aufgrund der grossen Bedeutung der Umgebungsflächen bei grossen Überbauungen ist ein höherer Beurteilungsdurchschnitt von 2.5 erforderlich. Beispiel Beurteilung Überbauung 32 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung C. REDUKTIONSGEBIETE ABSTELLPLÄTZE FÜR MOTORFAHRZEUGE Die Reduktionsgebiete ermöglichen eine Reduzierung des gemäss Art. 69 Abs. 1 ermittelten Grenzbedarfs bis auf das in Art. 69 Abs. 3 festgelegte Mindestmass. Kommen Grundstücke in verschiedenen Reduktionsgebieten zu liegen, so ist das Reduktionsgebiet im grösseren Grundstücksteil anzuwenden. Reduktionsgebiete Kollbrunn 33 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Reduktionsgebiete Rikon 34 Gemeinde Zell Bau- und Zonenordnung Reduktionsgebiete Rämismühle-Zell 35