Art. 14bis · Bau- und Nutzweise, Gestaltung

¹Die Quartiererhaltungszone bezweckt die Erhaltung und zeitgemässe Erneuerung in sich geschlossener Bebauungen von hoher Siedlungsqualität.

²Die Nutzweise der Quartiererhaltungszone entspricht jener der Wohnzonen. Nichtstörende Betriebe sind zulässig, soweit ihre Gesamtfläche 1/3 der zulässigen Gesamtnutzfläche nicht überschreitet. Sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen sind nicht erlaubt. In den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten sind mässig störende Betriebe ohne anteilsmässige Beschränkung gestattet.

³Bezüglich Geschosszahlen, Fassadenhöhen und -längen sowie Abständen gegen aussen gelten die Regelungen der Zonen W2/35 (für Q I), W2/45 (für Q II) und W3/55 (für Q III), inklusive Erleichterungen für Arealüberbauungen.

⁴Die bestehenden Bauvolumen dürfen um-, aus- und wiederaufgebaut werden. Für Auf- und Ergänzungsbauten darf das bestehende oberirdische Bauvolumen (1. Nov. 1997) um max. 20% vergrössert werden. Isolationsverbesserungen der Aussenwände und des Daches sowie offene Überdachungen und Balkone werden hierfür nicht angerechnet. Erweiterungen haben der Wohn- und Arbeitsplatzqualität sowie energetischen Verbesserungen zu dienen. Für weitergehende Veränderungen ist die Erstellung eines Gestaltungsplanes erforderlich. Fassaden Fenster Dächer Grundsätze 11 — Nutzweise Grundmasse Bauliche Veränderungen

⁵Zusätzlich sind Klein- und Anbauten im Sinne von § 273 PBG gemäss Art. 41 Abs. 2 sowie Tiefgaragen, die das massgebende Terrain nicht mehr als 0,5 m überragen, gestattet.

⁶Bei baulichen Veränderungen müssen die Einheitlichkeit der Bebauung sowie eine gute Gesamtwirkung von Bauten, Anlagen und Umschwung gewährleistet sein. Von den bestehenden Flachdächern abweichende Bedachungen sind nur zulässig, wenn die für das Quartier typische kubische Erscheinungsform gewahrt bleibt. Die an Arealüberbauungen gestellten Anforderungen müssen erfüllt bleiben. Die Qualität der Umgebungsgestaltung darf nicht beeinträchtigt werden.

B. Zentrumszone Klein- und Anbauten, Tiefgaragen Gestaltung, Einordnung Grundmasse Grundmasse

¹Vollgeschosse max. 4 Anrechenbares Dach- oder Attikageschoss max. 1 Anrechenbares Untergeschoss max. 1* Ausnützungsziffer max. 90% Grünflächenziffer min. 25% Grundabstände:

–klein min. 4,5 m

–gross min 9,0 m** Gebäudelänge max. 50,0 m Fassadenhöhe max. 16,0 m Gebäudebreite max. 28,0 m Mehrlängenzuschlag allseits 1/5 der Mehrlänge max. 5,5 m zuschlagsfreie Fassadenlänge 18,0 m 12 — * nur für gewerbliche Nutzung ** nur für Bauten mit Wohnungen

²Bezüglich der Messweise der Grundabstände gilt Art. 12 Abs. 2. Nutzweise

¹In der Zentrumszone sind zulässig: Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, mässig störende Gewerbe und öffentliche Bauten. Nutzweise

²Im unüberbauten Teil der Zentrumszone sind reine Wohnnutzungen nicht gestattet. Von der gesamten anrechenbaren Fläche in Vollgeschossen ist mindestens 1/3 gewerblich zu nutzen.

³Nutzungsumlagerungen zwischen mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück sowie zwischen einzelnen benachbarten Parzellen sind zulässig. Bauweise

¹Die geschlossene Überbauung ist zulässig.

²Gegenüber der Zone Oe dürfen Neubauten, bis auf eine Tiefe von 20 m ab Zonengrenze, max. eine Fassadenhöhe von 11,4 m aufweisen.

C. Wohnzonen Bauweise Grundmasse Grundmasse 13 — 1 W1/30 W2/30 W2/35 W2/45 W3/55 Vollgeschosse max. 1 2* 2 2 3 Anrechenbare Dachgeschosse max.

1 1 1 2 2 Anrechenbares Attikageschoss

1 1 1 1 1 Anrechenbares Untergeschoss max.

1 * * * * Ausnützungsziffer max. 30% 30% 35% 45% 55% Grenzabstände min.: kleiner Grundabstand 4,0 m 4,0 m 4,5 m 5,0 m 6,0 m grosser Grundabstand 8,0 m 8,0 m 9,0 m 10,0 m 12,0 m Gebäudelänge max. 20,0 m** 20,0 m** 32,0 m 35,0 m 40,0 m Fassadenhöhe max. 5,0 m 7,5 m 7,5 m 7,8 m 11,0 m

5,5 m*** 8,1 m**** Mehrlängenzuschlag ¼ der Mehrlänge, höchstens 5,0 m Zuschlagsfreie Fassadenlänge

20,0 m 20,0 m 20,0 m 18,0 m 16,0 m * siehe Art. 19 Abs. 2 ** siehe Art. 19 Abs. 3 *** in speziellen Lagen in Gutenswil gemäss Planbezeichnung **** am Huzlenhang gemäss Planbezeichnung

²Bezüglich der Messweise der Grundabstände gilt Art. 12 Abs. 2. Bauweise

¹Die geschlossene Überbauung ist bis zur maximal zulässigen Gebäudelänge gestattet, wenn die Gebäude gleichzeitig erstellt werden oder an ein bestehendes Gebäude angebaut wird.

²In der Zone W2/30 ist das zweite Vollgeschoss in Hanglagen von mehr als 10° alter Teilung nur als anrechenbares Untergeschoss zulässig. In der Zone W2/35 ist ein anrechenbares Untergeschoss gestattet. Dieses darf jedoch höchstens zu 1/3 für Wohn- und Arbeitszwecke genutzt werden. Es darf nicht mehr in Erscheinung treten als nicht anrechenbare Untergeschosse gemäss § 293 PBG. In den Zonen W2/45 und W3/55 ist bei Verzicht auf ein Vollgeschoss ein anrechenbares Untergeschoss zulässig.

³Bei guter Gliederung der Gebäude durch einen Versatz der Fassaden von wenigstens einem Drittel der Gebäudebreite und der halben Geschosshöhe erhöht sich die maximale Gebäudelänge auf 25,0 m.

⁴Die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden müssen zusammengerechnet werden, sofern der Gebäudeabstand ein Mass von 7,0 m unterschreitet.

⁵In den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten sind Hauptgebäude mit Flachdächern unzulässig. Bauweise 14 — Nutzweise

¹In den Wohnzonen W1/30, W2/30 und W2/35 dürfen nichtstörende Betriebe eingerichtet werden, soweit ihre Gesamtfläche 1/4 der zulässigen Gesamtnutzfläche nicht überschreitet.

²In den Wohnzonen W2/45 und W3/55 sind nichtstörende Betriebe zulässig, soweit ihre Gesamtfläche 1/3 der zulässigen Gesamtnutzfläche nicht überschreitet.

³In allen Wohnzonen, in denen lediglich nichtstörende Betriebe gestattet sind, sind sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht erlaubt. Nutzweise

⁴In den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig. Ihr Anteil an der anrechenbaren Nutzfläche ist nicht beschränkt.

D. Wohn- und Gewerbezonen Grundmasse Grundmasse 1 WG2/45 WG3/55 Vollgeschosse max. 2 3 Anrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 Anrechenbares Attikageschoss max. 1 1 Anrechenbares Untergeschoss max. 1* 1* Ausnützungsziffer max. 45% 55% Grenzabstände min.:

–kleiner Grundabstand 4,5 m 5,0 m

–grosser Grundabstand 9,0 m 10,0 m Gebäudelänge max. 28,0 m** 35,0 m** Für Bauten mit gewerblicher Nutzung max. 40,0 m 50,0 m Fassadenhöhe max. 8,1 m 11,4 m Mehrlängenzuschlag ¼ der Mehrlänge, höchstens 5,0 m Zuschlagsfreie Fassadenlänge 20,0 m** 18,0 m

* nur für gewerbliche Nutzung 15 — ** nur für Bauten mit Wohnungen

²Bezüglich der Messweise der Grundabstände gilt Art. 12 Abs. 2. Geschlossene Überbauung In den Wohnzonen WG2/45 und WG3/55 ist die geschlossene Überbauung bis zur maximal zulässigen Gebäudelänge gestattet, sofern an ein bestehendes Gebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird. Geschlossene Überbauung Nutzweise In den Wohnzonen WG2/45 und WG3/55 sind – neben Wohnnutzungen – auch Büros, Handels-, Dienstleistungs- und gewerbliche Betriebe nicht störender und mässig störender Art zulässig. Nutzweise E. Industriezonen Grundmasse

Ia Ib Ic Baumassenziffer max. m3/m2 4,5 7,0 9,0 Grünflächenziffer min.*** 10% 10% 10% Grenzabstand min. 3,5 m 3,5 m 3,5 m Fassadenhöhe max. 13,5 m 17,5 m** 21,5 m Gesamthöhe max. 17,0 m 21,0 m** 25,0 m Gebäudelänge max. 60,0 m - - Gebäudebreite max. 30,0 m - - Grundmasse

* In den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten Zürcherstrasse

und Tolacher ist die Gesamthöhe gemäss Art. 40 beschränkt.

** Im Zonenplan speziell bezeichneten Gebiet Grabenwis-Zimikon ist die grösste Höhe auf 16,0 m beschränkt (bis 10,0 m hinter Baulinie gemäss Quartierplan).

*** vorbehalten bleibt Art. 35 Abs. 4. 16 — Bau- und Nutzweise

¹Gegenüber anderen als Industriezonen sind die Grenzabstände der jeweilig anstossenden Zone einzuhalten.

²In den Industriezonen sind – neben industriellen und gewerblichen Betrieben der Produktion und der Güterverteilung – auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen. Von dieser Regelung ausgenommen ist das Gebiet Haufländer/Hard, wo Handels- und Dienstleistungsbetriebe nicht zulässig sind.

³Einkaufszentren und Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2 000 m2 sind nur in den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten zulässig. Bauweise Nutzweise Einkaufszentren

⁴In den Zonen Ia und Ib sind höchstens mässig störende, in der Zone Ic stark störende Betriebe zulässig. Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, werden stark störenden gleichgestellt.

⁵Handel und Lagerung von Fahrzeug- und Maschinenoccasionen ausserhalb geschlossener Gebäude sind lediglich in Industriezonen gestattet. In allen übrigen Bauzonen sind sie ausgeschlossen. Davon ausgenommen sind kleinere Ausstellflächen bei Fahrzeug- oder Maschinen-Werkstätten, wobei der Werkstattbetrieb das Hauptgewerbe bilden muss (max. 15 Autoabstellplätze bzw. 200 m2 für Handel und Lagerung pro Betrieb, exkl. Fahrzeuge in Bearbeitung). Fahrzeugund Maschinen- Occasionen (3) Geschlossene Überbauung 1 … (3)

²In den Industriezonen ist die geschlossene Überbauung gestattet.

F. Zone für öffentliche Bauten Geschlossene Überbauung 17 — Bauweise

¹Für Bauten in der Zone für öffentliche Bauten gelten bezüglich Grenzabstände und Geschosszahl gegenüber Grundstücken in einer Wohnzone die Vorschriften der jeweils angrenzenden Zone bis auf eine Tiefe von 12 m ab Zonengrenze. Im Übrigen gelten nur die Baubeschränkungen des Planungs- und Baugesetzes.

²Beim Kultur- und Sportzentrum Gries darf die Zone für öffentliche Bauten südwestlich der Usterstrasse (Kat. Nr. 4853) ausschliesslich als zusätzlicher, behelfsmässiger Parkplatz bei Veranstaltungen genutzt werden. Gebäude sind nicht zulässig. Bauweise

³Bezüglich der Beschränkung der grössten Höhe im Gebiet Tolacher/Herenweg gilt Art. 40. G. Erholungszone Nutzweise, Abstände

¹In der Erholungszone Eh sind Nutzungen sowie Bauten und Anlagen zulässig, sofern sie den Festlegungen der kommunalen Richtplanung entsprechen.

²Gegenüber privaten Grundstücken sind die Grenzabstände und Mehrlängenzuschläge der betreffenden Zone einzuhalten. Im Übrigen gelten die Abstandsvorschriften gemäss PBG. Nutzweise, Abstände

³In der Erholungszone im Gebiet Seewadel/Gries ist die Anlage von Sport- und Spielplätzen, inkl. Clubhaus, sowie eines zugehörigen Parkplatzes gestattet. Gegenüber dem Naturschutzgebiet Eichacher auf der Parzelle Kat.-Nr. 7702 ist eine Pufferzone im Sinne einer Naturschutzumgebungszone zu schaffen und zu unterhalten. Der Bau von Fusswegen innerhalb dieser Parzelle bleibt vorbehalten. Seewadel, Gries Bauweise

¹In den im Zonenplan speziell bezeichneten Familiengartenarealen sind Gartenhäuser und Schöpfe im Sinne von § 18 Abs. 1 BBV II zugelassen, wenn ihre Grundfläche 10 m2, ihre Fassadenlänge mit Einschluss von Pergolen 6 m und ihre Höhe 3 m nicht übersteigen.

²Behelfsmässige Bauten und Anlagen sowie das dauernde Aufstellen von Wohnwagen und dergleichen sind verboten.

III. Besondere Institute der Bau- und Zonenordnung

A. Hochhäuser Bauweise 18 — Zulässigkeit Hochhäuser sind nur in der Zone Ic zugelassen. Zulässigkeit B. Arealüberbauungen Zulässigkeit

¹In den Zonen W2/35 und WG2/45 sind Arealüberbauungen nur in den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten gestattet. In den Zonen Z, W2/45, W3/55 und WG3/55 sind Arealüberbauungen im Sinne von § 69 f. PBG überall zugelassen.

²In den Zonen W2/35, W2/45 und WG2/45 ist eine Arealfläche von 4 000 m2 und in den Zonen Z, W3/55 und WG3/55 von 5 000 m2 erforderlich. Zulässigkeit Besondere Vorschriften Die Ausnützungsziffern erhöhen sich um einen Zehntel.

Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände können bis auf die kantonalrechtlichen Mindestmasse herabgesetzt werden.

Gegenüber Grundstücken ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Grenzabstände einzuhalten.

Die maximalen Gebäudelängen dürfen wie folgt erhöht werden:

In der Zone W2/35 bis auf max. 38 m In den Zonen W2/45 und WG2/45 bis auf max. 42 m In den Zonen W3/55 und WG3/55 bis auf max. 50 m In den Zonen Z bis auf max. 60 m

Die Vollgeschosszahlen dürfen wie folgt erhöht werden: Besondere Vorschriften 19 —

max. Fassadenhöhen Zone Z auf max.

⁶Geschosse 22,5 m Zonen W2/45 auf max.

³Geschosse 11,0 m Zone WG2/45 auf max.

³Geschosse 11,4 m Zonen W3/55 auf max.

⁴Geschosse 14,0 m Zonen WG3/55 auf max.

⁴Geschosse 14,7 m

In der Zone W2/35 und in den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten der Zone W2/45 in Gutenswil darf die Vollgeschosszahl nicht erhöht werden. C. Aussichtsschutz Aussichtsschutz Von den im Zonenplan mit Aussichtsschutz bezeichneten Lagen ist die Aussicht entsprechend den Angaben in den Ergänzungsplänen Gugel, Huzlen und Egg zu bewahren. Die angegebenen horizontalen und vertikalen Sektoren sind von Gebäuden, Bauten, Mauern sowie Bäumen und Sträuchern freizuhalten.

D. Baumschutz, Begrünung Flachdächer, Grünflächenziffer Aussichtschutz Baumschutz, Begrünung Flachdächer, Grünflächenziffer

¹In den im Zonenplan bezeichneten Bereichen ist der vorhandene Bestand an Bäumen und Sträuchern zu schonen und bei Abgang zu ersetzen.

²Werden die Grundstücksnutzung sowie Erschliessungsmassnahmen durch die Erhaltung des Baum- und Strauchbestandes übermässig erschwert, können unter Wahrung nachbarlicher und öffentlicher Interessen Abweichungen von Abs. 1 gestattet werden.

³Flachdächer sind – soweit sie nicht als Terrassen benützt werden – angemessen zu begrünen.

⁴Aufgrund spezifischer örtlicher Verhältnisse (z.B. Ortsbildschutz, Erschliessung von Drittgrundstücken) kann eine Unterschreitung der gemäss Art. 9 Abs. 6 (Kernzone) und Art. 24 (Industriezone) geforderten, minimalen Grünflächenziffer bewilligt werden. Baumschutz 20 — Begrünung Flachdächer Grünflächenziffer E. Terrassenhäuser Terassenhäuser

¹Terrassenhäuser und ähnliche Bauformen sind in den Zonen W2/35 und W2/45 gestattet; sie unterliegen nicht den Einschränkungen der Bauordnung über die Geschosszahl und das Zusammenbauen.

²Die Geschosse sind so zu versetzen, dass der Winkel in der Hangneigung nicht mehr als 30° alter Teilung beträgt. Die einzelnen Stufen sind seitlich zu staffeln und dürfen keine geschlossenen Seitenwände aufweisen.

³Es sind maximal 5 Stufen zulässig, wobei maximal 2 Geschosse senkrecht übereinander liegen dürfen.

⁴In beiden Zonen ist ein sichtbares Untergeschoss für Garagen gestattet; dabei muss in Abweichung von Abs. 2 durch Zurückversetzen von der untersten Stufe oder in anderer Weise der Eindruck einer vertikal durchlaufenden Fassade wirkungsvoll vermieden werden.

F. Strassen- und Wegabstände Terassenhäuser 21 — Strassen- und Wegabstände

¹Unterirdische Bauten haben bei fehlenden Baulinien oder Baubegrenzungslinien einen Abstand von 3,5 m gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen einzuhalten. Bei Vorliegen von besonderen Verhältnissen kann die Baubehörde nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen von diesen Mindestabständen abweichen.

²Bei Staatsstrassen ist die kantonale Fachstelle zuständig.

G. Fahrzeugabstellplätze Strassenund Wegabstände Fahrzeugabstellplätze Für die Zahl der notwendigen Fahrzeugabstellplätze ist die Parkplatz-Verordnung massgebend. Fahrzeugabstellplätze H. Aussenantennen Aussenantennen Empfangsanlagen, auch solche die in keiner Richtung 0,8 m überschreiten, sind an ortsbaulich wichtigen Hausfassaden sowie auf Hausdächern, welche das Ortsbild prägen, nicht zulässig.

IV. Weitere Bestimmungen

Art. 39b (1) Kommunaler Mehrwertausgleich

¹Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird eine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) erhoben.

²Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 2'000 m2.

³Die Mehrwertabgabe beträgt 25% des um Fr. 100'000 gekürzten Mehrwerts.

Art. 39c (1) Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements verwendet. Aussenantennen Kommunaler Mehrwertausgleich 22 — Flugsicherheit Für alle Bauten und Anlagen sind die im Rahmen der Flugsicherheitsvorschriften bestehenden Auflagen und Vorschriften des Bundesamtes für Militärflugplätze in Dübendorf bezüglich der maximalen Höhenbestimmungen zu berücksichtigen und einzuhalten.