Wohlen bei Bern

Das Baugesuch ist im kantonalen Übermittlungssystem eBau auszufüllen und zu übermitteln (Art. 10 Abs. 1 BewD); zu unterzeichnen von Bauherrschaft, Projektverfassenden und (bei Bauten auf fremdem Boden) der Grundeigentümerschaft (Art. 10 Abs. 2 BewD). Pflichtinhalt abschliessend in Art. 11 BewD: Beteiligte inkl. der für die baupolizeiliche Selbstdeklaration verantwortlichen Person, Bauparzelle mit Koordinaten und Nutzungszone, Zweck, Hauptdimensionen, Konstruktionsart, Materialien sowie Art und Farbe von Fassaden und Bedachung, Baukosten inkl. Eigenarbeiten, Zufahrt. Anzugeben ist zudem, ob ein Baudenkmal, ein archäologisches Objekt oder ein Objekt des besonderen Landschaftsschutzes betroffen ist (Art. 11 Abs. 2 BewD). eBau ist seit 01.03.2022 kantonsweit obligatorisch.

Trotz eBau-Obligatorium ist das Verfahren hybrid: die Gesuchsunterlagen mit den Plänen sind zusätzlich in zweifacher Papierausfertigung, datiert und unterzeichnet, bei der Gemeinde einzureichen; diese sind rechtlich massgebend, weitere Doppel können verlangt werden (Art. 10 Abs. 6 BewD). Auch bei der Auflage gilt: «Massgebend sind die physischen Unterlagen» (Art. 28 Abs. 3 BewD). Das Gesuch ist erst vollständig, wenn auch die Papierdoppel vorliegen.

Im vermessenen Kantonsgebiet auf Grundlage aktueller Daten der amtlichen Vermessung zu erstellen; Richtigkeit und Aktualität bestätigt die Nachführungsgeometerin oder der Nachführungsgeometer (Art. 12 Abs. 1 BewD), das Gemeindeorgan bestätigt die baupolizeilichen Eintragungen (Art. 12 Abs. 3 BewD). Inhalt nach Art. 13 BewD: Parzellengrenzen und -nummern, Nutzungszone, Gefahren- und Schutzgebiete, Gewässerraum, Massstab und Nordrichtung, Waldbaulinien, Baudenkmäler, Lage und Grundfläche des Vorhabens mit den Abständen zu Strassen, Nachbargrenzen und Gebäuden, Aussenmasse des Grundrisses, Lage des Fixpunkts und (bei Anwendung der Gesamthöhe) des Messpunkts, Zufahrt, Abstellplätze und rollstuhlgängiger Zugang, Bau- und Strassenlinien, Höhenkoten, öffentliche Leitungen. Einen festen Massstab schreibt das BewD nicht vor; in der Praxis 1:500 aus der amtlichen Vermessung.

Beizulegen sind im Massstab 1:100 oder 1:50 (Art. 14 Abs. 1 BewD): die Grundrisse sämtlicher Geschosse mit Zweckbestimmung und Massen der Räume, Stärke der Aussenwände und ihrer Isolation, Feuerungs- und Rauchabzugsanlagen sowie Boden- und Fensterflächen in Quadratmetern; die nötigen Schnitte mit Hauptdimensionen, Geschosshöhen, Deckenmassen, Kniestockhöhe und Höhe von Oberkant Erdgeschossboden; die Pläne sämtlicher Fassaden mit markierter Höhenlage von Oberkant Erdgeschossboden und eingetragener Fassaden- bzw. Gesamthöhe. Bei An-, Um- und Erweiterungsbauten muss ersichtlich sein, welche Gebäudeteile bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden (Art. 14 Abs. 4 BewD). Für sehr grosse Vorhaben ist 1:200 zulässig (Art. 15 Abs. 2 lit. a BewD).

In Schnitt- und Fassadenplänen ist das massgebende Terrain gestrichelt und das Terrain nach Fertigstellung durchgezogen einzutragen; beide Linien sind zu beschriften (Art. 14 Abs. 2 BewD). Aus den Plänen müssen ferner die vorgesehene Terraingestaltung (Gebäudeanschlüsse, Böschungen, Stützmauern) und die festen Einfriedungen ersichtlich sein (Art. 14 Abs. 3 BewD). Der Höhenbezug erfolgt über einen im Situationsplan einzutragenden Fixpunkt (Art. 14 Abs. 1 lit. b, Art. 13 Abs. 1 lit. f BewD). Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf (Art. 1 BMBV), aber nur in Gemeinden, die ihre Grundordnung bereits an die BMBV angepasst haben; sonst gilt die Messregel ab gewachsenem Boden nach Art. 97 der bisherigen BauV.

Zugleich mit der Baueingabe sind die äusseren Umrisse im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich zu machen; diese haben namentlich in den Gebäudeecken die Fassadenhöhen und die Neigung der Dachlinien anzugeben, bei Flachdächern die Höhe der Dachbrüstung bzw. des Dachrands sowie gegebenenfalls die Gesamthöhe am massgebenden Ort. Die Höhe von Oberkant Erdgeschossboden ist mit einer Querlatte zu markieren (Art. 16 Abs. 1 BewD). Die Profile bleiben stehen, bis endgültig entschieden ist (Abs. 2). Fehlende oder wesentlich abweichende Profile führen zur Wiederholung der Bekanntmachung mit verlängerter Einsprachefrist (Abs. 4). Die Frist der Vorprüfung läuft erst nach erfolgter Profilierung (Art. 17 Abs. 1 BewD).

Bei allen Bauvorhaben sind die Angaben zur Erdbebensicherheit mit den erforderlichen Beilagen einzugeben (Art. 10 Abs. 3a BewD). Materiell: Bauten und Anlagen sind nach den anerkannten Regeln der Technik erdbebensicher zu erstellen und zu unterhalten (Art. 21a BauG). Bern verlangt diesen Nachweis ausnahmslos bei jedem Baugesuch, anders als die meisten Kantone, die ihn an Gebäudekategorien knüpfen.

Lage, Gestaltung und rechtliche Sicherung der Abstellplätze sind im Baugesuch zu bezeichnen (Art. 11 Abs. 1 lit. k BewD) und im Situationsplan einzutragen (Art. 13 Abs. 1 lit. g BewD). Berner Besonderheit: die Anzahl wird durch eine Bandbreite begrenzt, innerhalb deren die gesuchstellende Partei die Zahl selbst festlegt (Art. 50 Abs. 1 BauV): bei einer Wohnung ein bis vier Plätze, ab vier Wohnungen 0,5 bis 2 Plätze je Wohnung. Bezugsgrösse sind Haupt-, Verkehrs- und Konstruktionsflächen ohne Parkierungsverkehrs- und Lagerflächen (Art. 49 Abs. 2 BauV). Eine Unterschreitung ist nur mit einem Mobilitätskonzept nachzuweisen. Abstellplätze auf fremdem Boden sind grundbuchlich sicherzustellen (Art. 49 Abs. 3 BauV).

Ist das Mass der Nutzung in den baurechtlichen Vorschriften beschränkt, ist es im Baugesuch zu bezeichnen und die Berechnung in nachprüfbarer Form beizulegen (Art. 11 Abs. 1 lit. l BewD). Die Behörde kann zusätzlich detaillierte Aufstellungen, Berechnungen und Schattendiagramme verlangen (Art. 15 Abs. 1 BewD). Achtung beim Ziffernbegriff: in BMBV-angepassten Gemeinden gilt die Geschossflächenziffer (GFZ, Art. 28 BMBV), in den übrigen noch die Ausnützungsziffer (AZ, Art. 93 der bisherigen BauV). Die beiden sind nicht ineinander umrechenbar: die GFZ zählt Neben-, Verkehrs-, Konstruktions- und Funktionsflächen mit, die AZ nicht.

Beizulegen, wenn besondere Vorschriften über die Umgebungsgestaltung bestehen (Art. 14 BauG), wenn das Vorhaben Kinderspielplätze, grössere Spielflächen oder Aufenthaltsbereiche erfordert (Art. 15 BauG) oder wenn es ein Baudenkmal, ein archäologisches Objekt oder ein anderes Objekt des besonderen Landschaftsschutzes betrifft (Art. 14 Abs. 1 lit. d BewD). Die Behörde kann ihn zudem verlangen, wo die Gemeindebauvorschriften dies vorsehen (Art. 15 Abs. 2 lit. c BewD).

Bei Vorhaben, die der Energie- oder Umweltschutzgesetzgebung unterstehen, sind die dort verlangten Unterlagen einzugeben (Art. 10 Abs. 5 BewD); das BewD nennt den energietechnischen Massnahmennachweis ausdrücklich (Art. 9 Abs. 1 lit. f BewD). Die Einhaltung der Minimalanforderungen an die Energienutzung wird im Baubewilligungsverfahren geprüft; Behörden ohne eigenes Fachpersonal ziehen ausgewiesene Energiefachleute bei (Art. 62 Abs. 1 KEnG, BSG 741.1).

Öffentlich zugängliche Bauten, Gebäude mit mehr als 50 Arbeitsplätzen und Gebäude mit mehr als vier Wohnungen müssen für Menschen mit Behinderung zugänglich und benutzbar sein; Gebäude mit mehr als vier Wohnungen sind zudem anpassbar zu gestalten (Art. 22 BauG). Sie sind nach Massgabe der Norm SIA 500:2009 hindernisfrei zu erstellen und zu erneuern (Art. 85 Abs. 1 BauV); bei Erneuerungen gilt ein Kostendeckel von 5 % des Gebäudeversicherungswerts bzw. 20 % der Erneuerungskosten (Art. 85 Abs. 2a BauV). Der rollstuhlgängige Zugang ist im Situationsplan einzutragen (Art. 13 Abs. 1 lit. g BewD).

Mit der Baubewilligung werden der Anschluss an das Strassen- und Energieleitungsnetz, an die Wasserversorgung und die Kanalisation sowie die Gewässerschutzbewilligung mitentschieden (Art. 9 Abs. 1 lit. a und c BewD). Für die Abwasserbeseitigung gilt die Gewässerschutzgesetzgebung (Art. 3 Abs. 2 lit. d BauV); die Erschliessung gilt als sichergestellt, wenn die Anschlüsse an das öffentliche Strassen- und Leitungsnetz bewilligt sind (Art. 4 Abs. 1 lit. b BauV). Praktisch verlangt die Gemeinde ein Entwässerungsgesuch bzw. einen Kanalisationsplan nach GEP.

Die Prüfung der technischen Belange der Feuerpolizei und des Zivilschutzes wird im Baubewilligungsverfahren mitentschieden (Art. 9 Abs. 1 lit. g BewD). Der Schutzraumbau richtet sich nach Bundesrecht (BZG/VBZG, Schutzraumbaupflicht oder Ersatzabgabe) und kantonal nach dem Bevölkerungsschutzgesetz (KBSG, BSG 521.1); der Brandschutz nach den VKF-Vorschriften. Beide laufen als Fachstellen-Amtsberichte im eBau-Verfahren.

Aus den Projektplänen muss hervorgehen, welche Gebäudeteile bestehen bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden.

Nachweis, dass geeignete Dach- und Fassadenflächen mit Anlagen zur Solarenergienutzung ausgestattet werden, oder Ausnahmegesuch.

Nachweis, dass die Ausbaustufe der Ladeinfrastruktur dem SIA-Merkblatt 2060 entspricht.

Bundesrecht, gilt in jedem Kanton: Wer neue lärmempfindliche Räume (Wohnungen) in lärmbelasteten Gebieten baut, weist nach, dass die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind (Art. 31 LSV); Baugesuche für neue oder geänderte Anlagen mit Lärmemissionen (Tiefgarage, Wärmepumpe, Gewerbe) enthalten Angaben zu den Aussenlärmimmissionen und zu den Massnahmen (Art. 34 LSV).

Das Baugesuch ist von der Grundeigentümerschaft zu unterzeichnen oder mit deren schriftlicher Zustimmung bzw. Vollmacht einzureichen. Bei Miteigentum oder Erbengemeinschaft müssen ALLE Miteigentümer unterschreiben oder bevollmächtigen; fehlt eine Unterschrift, fehlt die Legitimation und das Gesuch wird nicht behandelt.

Der Situationsplan ist beim Nachführungsgeometer Bichsel Bigler Partner AG, Vermessung Geomatik, Schwarzenburgstrasse 230, 3098 Köniz (Tel. 031 970 30 50) oder bei der Abteilung Bau und Planung zu beziehen. Beizulegen sind zwei Originalsituationspläne mit Unterschrift von Bauherrschaft und Projektverfasser; das Vorhaben ist massstäblich gelb/rot einzuzeichnen, zu vermassen (Länge, Breite, Grenz- und Gebäudeabstände) und mit der Höhenkote des EG-Niveaus zu versehen.

Baupolizeiliche Angaben sind farbig einzutragen: rot = Projekt neu, gelb = Abbruch, grau/schwarz = bestehend. Schnitte müssen u. a. Kniewandhöhe und Erdgeschosskote bezogen auf den Fixpunkt zeigen, Fassaden das gewachsene und neue Terrain bis zur Parzellengrenze.

Die Profile müssen Gebäudeecken, Gebäudehöhe und Dachneigung anzeigen; die Oberkante des Erdgeschosses ist mit einer Querlatte zu markieren. Die Profile sind stehen zu lassen, bis über das Bauvorhaben endgültig entschieden ist (inkl. Beschwerdefrist).

Benötigt das Vorhaben eine Ausnahme, ist ein schriftliches Ausnahmegesuch beizulegen, in dem die besonderen Verhältnisse gerechtfertigt werden (Art. 26 BauG); das Formular ist bei der Abteilung Bau und Planung oder auf der Website erhältlich.

Bei grösseren Bauvorhaben oder schwierigen Verhältnissen kann die Departementskommission Bau weitere Unterlagen wie Konstruktionsangaben, Fotomontagen, Modelle, Berechnungen oder Schattendiagramme verlangen (Art. 15 BewD).

Der Umgebungsplan muss Bauten, Zufahrten, Vorplätze, Autoabstellplätze, Böschungen, Stützmauern, Bepflanzung und Oberflächenmaterialien zeigen; bei grösseren Bauvorhaben zusätzlich Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche.

Die Gemeinde empfiehlt vor der Baueingabe eine Voranfrage beim Departement Bau und Planung (bau.planung@wohlen-be.ch) oder über eBau.