Art. 94 · Soureg!crnen t der Gemeinde WoHerau

5 Soureg!crnen t der Gemeinde WoHerau BAUREGLEMENT DER GEMEINDE WOLLERAU Die Gemeindeversammlung von Wollerau erlässt, gestützt auf§ 15 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 14.5.1987, mit Änderungen vom 8.5.1996 und vom 1.7.2009, folgendes Baureglement: 1. Zweck und Geltungsbereich Art. 1 / 1. Zweck Das Baureglement und die übrigen Planungsmittel bezwecken: a) die Wahrung und Förderung des Orts- und Landschaftsbildes von Wollerau als einer dörflichen Gemeinde in einer schönen Landschaft; b) eine geordnete bauliche Entwicklung der Gemeinde in Bezug auf das Gesamtbild, die Qualität der Architektur sowie die Umgebung- und Freiraumgestaltung; c) eine haushälterische Nutzung des Bodens, insbesondere die Erhaltung des Kulturlandes und der schützenswerten Gebiete, und einen nachhaltigen Umgang mit den Ressourcen; d) die Sicherstellung von gesunden Umweltbedingungen. Art. 2 / 2. Geltungsbereich/ a) örtlich Das Baureglement und die Planungsmittel gelten für das ganze Gebiet der Gemeinde Wollerau. Art. 2 / 2. Geltungsbereich/ b} Sachlich 2 Bau- und Zonenvorschriften finden Anwendung auf die Errichtung und Änderung von Bauten und Anlagen. 3 Eine Änderung liegt namentlich dann vor, wenn Bauten und Anlagen äusserlich umgestaltet, erweitert, erheblich umgebaut oder einer neuen, baupolizei!ich bedeutsamen Zweckbestimmung zugeführt werden. Art. 3 / Vorbehalt des übrigen Rechts Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übrigen kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts. II. Planungsmittel Art. 4 / 1. Übersicht Planungsmittel sind: Baureglement, Zonenplan, Teilzonenplan, Erschliessungsplan, Gestaltungspläne, Richtpläne, Planungszonen. Vorbehältlich der nachstehenden Bestimmungen richten sich Inhalt und Erlassverfahren nach kantonalem Recht 6 ßoureqlement der Gemeinde Wollerou Art. 5 / 2. Richtpläne Inhalt und Verfahren; Zuständigkeit Der Inhalt des kommunalen Richtplans sowie dessen Wirkung und das Verfahren richten sich nach kantonalem Recht 2 Der kommunale Richtplan wird durch den Gemeinderat erlassen. 3 Der kommunale Richtplan ist für alle Behörden und Versorgungswerke in der Gemeinde verbindlich. III. Allgemeine Bauvorschriften A. Schutz des Orts- und Landschaftbildes Art. 6 / 1. Grundsatz Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass sie hinsichtlich ihrer Stellung, Form, Gliederung der Baumassen, Dachform, Dachneigung, Material, Farbgebung und Umgebung eine gute Gesamtwirkung in Bezug auf das Landschafts-, Orts- und Strassenbild erzielen. Die Umgebung von Bauten und Anlagen, insbesondere in Wohnzonen, soll genügend Grünbereiche, Bäume, Sträucher und Hecken enthalten. Auf die vorhandenen Bäume, Hecken und Sträucher ist bei Überbauungen soweit möglich Rücksicht zu nehmen. Bei Neupflanzungen sind ortsübliche standortgerechte Pflanzenarten vorzuziehen. 2 Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung ist die Bewilligungsbehörde befugt, im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen zu verfügen oder Projektänderungen zu verlangen. Art. 7 / 2. Erhöhte Anforderungen / a) Allgemein An die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung werden erhöhte Anforderungen gestellt: a) in der Kern- und Zentrumszone; b) im Sichtbereich von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen sowie in besonders schönen Landschaften; c) bei Bauten, die das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild wesentlich beeinflussen. Art. 8 / b) Empfindliche Baugebiete 1 In den im Zonenplan bezeichneten empfindlichen Baugebieten an exponierten Hanglagen werden erhöhte gestalterische Anforderungen gestellt. 2 Für Bauten und Bauteile mit mehr als einem sichtbaren Geschoss sind nur Schrägdächer mit einer Neigung von mind. 15° a. T. zugelassen. Der First muss parallel zum Hang liegen. Bei Pultdächern ist das Dach auf die Bergseite zu neigen. Bei Terrassenhäusern gelten diese Vorschriften zum Schrägdach für die oberste Stufe. Die Fassadenund Dachgestaltung hat der herkömmlichen Bauweise und Eigenart der Umgebung zu entsprechen. Die äussere Farbgebung muss zurückhaltend sein, Art. 9 / 3. Reklameneinrichtung und Plakate Einrichtungen, die als äussere Reklameanlage in Erscheinung treten, wie Schilder, Beleuchtungseffekte, Verkaufsautomaten u.a. sind nur gestattet, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Reklameanlagen dürfen die Dachfläche nicht oder höchstens im Umfang von Dachaufbauten gemäss Art. 35 überragen. Boureq!orncnt der Gerncindc Woik:rc~J 7 2 Plakate dürfen nur an den von der Bewilligungsbehörde bezeichneten Stellen angebracht werden. Art. 10 / 4. Aussichtsschutz Um an geeigneten Lagen die Aussicht zu gewährleisten, kann die Baubehörde im Rahmen der Mindestgrenzabstände den Standort eines Gebäudes festlegen und die Dachgestaltung vorschreiben. Sie ist ferner berechtigt, eine diesem Zweck dienende Umgebungsgestaltung und Bepflanzung zu verlangen. Art. 11 / 5. Radio- und Fernseh-Antennen Die Errichtung von neuen und die Erweiterung von bestehenden Aussenantennen für Radio- und Fernsehempfang sowie von Funkantennen ist nicht gestattet, sofern durch andere technische Einrichtungen gleichwertige Empfangs·· möglichkeiten gewährleistet sind oder ein Anschluss an Gemeinschaftsanlagen zumutbar ist 2 Das Anbringen von Parabolspiegeln für Privatgebrauch kann gestattet werden, wenn dadurch weder öffentliche noch wesentliche private Interessen beeinträchtigt werden. Die Parabolspiegel müssen dem Hintergrund angepasst sein und dürfen nicht reflektieren. 3 Bei Mehrfamilienhäusern, Terrassenhäusern oder Reihenhäusern kann die Bewilligungsbehörde zum Schutze des Ortsbildes die Anzahl Parabolspiegel beschränken. Art. 12 / 6. Mobilfunkantennen im Orts- und Landschaftsbild Antennenanlagen für Mobilfunk und drahtlose Teilnehmeranschlüsse sind in das Landschafts- und Ortsbild einzupassen. Sie sind in der Kernzone und in den Schutzzonen nicht zulässig. Sie müssen von den nicht bewilligungsfä· higen Zonen einen Mindestabstand von 50 m einhalten. Art. 12 / 7. Koordination der Standorte 2 Die Antennenanlagen für Mobilfunk und drahtlose Teilnehmeranschlüsse sind unter den verschiedenen Anbietern zu koordinieren. Mit dem Baugesuch ist der Bewilligungsbehörde ein Zusammenarbeitskonzept zu unterbreiten, welches die Koordination nachweist Die Bewilligungsbehörde ist berechtigt, die von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen zwecks Koordination an die weiteren Anbieter weiterzuleiten. Sie kann zudem ergänzende An· gaben einfordern. 3 Antennenanlagen, welche für den Netzzusammenhang nicht mehr benötigt werden, sind innert nützlicher Frist durch den Betreiber zu entfernen. B. Konstruktion und Hygiene Art. 13 / 1. Entsorgungseinrichtungen Die für die Entsorgung notwendigen Bauten und Anlagen wie Lagerplatz für Kehrichtgebinde, Kompostieranlagen usw. sind auf privatem Grund zu realisieren und zu unterhalten. Im Rahmen des Baugesuches sind die erforderlichen Bauten und Anlagen auszuweisen. Art. 14 / 2. Erholungsflächen, Kinderspielplätze Beim Neubau von Wohnhäusern mit mindestens 5 Familienwohnungen oder bei entsprechenden Zweckänderungen von Bauten sind gut besonnte Erholungsflächen abseits vom Verkehr anzulegen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten und grundbuchlich zu sichern. Erholungsflächen sind grundsätzlich als zusammenhängende 8 ßauregi,:;r;i-ent der Gemeinde Wo11crou Grunflächen mit Spiel- und Sitzgelegenheiten und entsprechender Bepflanzung auszugestalten. Ihre Fläche hat wenigstens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Familienwohnungen zu entsprechen. 2 In der Kernzone sind nach Massgabe der örtlichen Verhältnisse Ausnahmen möglich. Art. 15 / 3. Abstellräume Bei Mehrfamilienhäusern sind wohnungszugehörige Nebenräume wie Estrich-, Keller-, Abstellräume von mindestens 8 m2 pro Wohnung zu erstellen. Bei Wohnungen ab 100 m2 Bruttogeschossfläche haben diese eine Fläche von mindestens 10 m2 aufzuweisen. 2 Bei Mehrfamilienhäusern sind zudem in der Nähe des Haus- oder Nebeneinganges genügend grosse, wettergeschützte Abstellflächen oder Einstellräume für Kinderwagen, Fahrräder und Spielgeräte zu erstellen. Art. 16 / 4. Belichtung, Besonnung und Wohnhygiene Die Situierung der Bauten hat auf Belichtung und Besonnung Rücksicht zu nehmen. Bewohnte Räume haben eine Fensterfläche von mindestens 10 % (bewohnter Dachraum von mindestens 6 %) der Bodenfläche aufzuweisen. 2 Unbewohnte Dachräume dürfen mit maximal zwei Dachfenstern von höchstens 0.50 m2 belichtet und belüftet wer den. Treppenhäuser sind zu belichten und zu belüften. 3 Wohn-, Schlaf· und Arbeitsräume in Mehrfamilienhäusern müssen eine Bodenfläche von mindestens 10 m2 aufweisen. Auf wenigstens der Hälfte dieser 10 m2 muss die lichte Höhe mindestens 23 m messen. C. Emissionen und Immissionen Art. 17 / 1. Immissionsgrade Es werden unterschieden: Nicht störende, mässig störende und stark störende Betriebe. 2 Als nicht störend gelten Betriebe, die ihrer Funktion nach in Wohnquartiere passen und keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 3 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark störend. D. Ausführung und Unterhalt von Bauten und Anlagen Art. 18 / 1. Sicherheit und Konstruktion Gefährden Bauten und Anlagen die öffentliche Sicherheit und Ordnung sowie die Sicherheit von Personen oder Sachen, so sind sie durch den Eigentümer instand zu stellen, zu sichern oder zu beseitigen. 2 Jeder Grundeigentümer hat dafür zu sorgen, dass von Bauten auf seinem Grundstück weder Wasser, Schnee noch Eis auf öffentliche Strassen, Plätze und Gehwege gelangen können. 3 Bauten im Bereich von Strassen, Trottoirs und Wegen sind mit Dachrinnen und Ablaufrohren zu versehen. Auf Schrägdächern sind überdies Schneefänger anzubringen. 4 Die Bewilligungsbehörde kann die Benützung baufälliger Anlagen und gesundheitsschädigender Räume untersagen. Die angeordneten Massnahrnen sind auf Kosten des Grundeigentümers auszuführen. ßauro~]\cment der Gemeinde Wo!1mou 9 Art. 19 / 2. Bauarbeiten Die Bewilligungsbehörde ist befugt, bei Bauarbeiten, die übermässigen Lärm und lästige Gerüche verursachen, die Bauzeiten unter Berücksichtigung der Interessen der betroffenen Wohngebiete einzuschränken und die Befolgung entsprechender Richtlinien über die Lärmbekämpfung vorzuschreiben. 2 Die Benützung des öffentlichen Grundes ist nur mit Bewilligung der zuständigen Aufsichtsbehörde gestattet E. Bestimmungen über Wohnbauten an Hanglagen Art. 20 / 1. Terrassenhäuser Als Terrassenhäuser gelten Reihen- oder Zeilenbauten, die stufenartig an Hanglagen erstellt werden und mehr als zwei talwärts orientierte Stufen Geweils versetzte Geschosse) aufweisen. 2 Terrassenhäuser sind in den Wohnzonen W1, W2 und W3 zugelassen. Es gelten folgende maximale Grundmasse: W1 W2/W3 8.0 m Erhebung des Gebäudes über dem gewachsenen Terrain: 7.0m Anzahl Stufen: 4 6 2 Anzahl sichtbare Geschosse über gewachsenem Terrain: 11 2 Anzahl sichtbare Geschosse über gestaltetem Terrain: 1J 2 3 30.0 m Gesamtlänge in Richtung der Hangneigung: 40.0m 25.0 m Gesamtlänge quer zur Hangneigung: 20.0 m inkl. allfälliges G:aragengeschoss Zusätzlich zu der zulässigen Anzahl Stufen ist ein Garagengeschoss erlaubt. Der First von Schrägdächern über der obersten Stuf€ darf nicht mehr als 6m über dem Fussboden der obersten Stufe liegen (vgl. auch Art. 8). 3 Die Gesamtlänge gilt jeweils einschliesslich der sichtbaren unterirdischen Bauten, der angebauten Nebenbauten sowie der anschliessenden Stützmauern mit einer Höhe von mehr als 1.0 m über dem gestalteten Terrain. 4 Die Flächen im seitlichen und bergseitigen Grenzabstand sowie die Flächen im Gebäudeabstand sind als Grünfläche so zu gestalten, dass sie im Quartierbild wirksam sind. ln diesen Flächen dürfen unterirdische Bauten und Nebenbauten nur unbedeutend in Erscheinung treten. 5 Mindestens ein Viertel der Dach- und Terrassenfläche muss begrünt werden. 6 Massgebend für die Erhebung des Gebäudes über dem gewachsenen Terrain ist der Höhenunterschied zwischen dem ausgemittelten Terrainverlauf und der Verbindungslinie der Oberkante der höchsten Bauteile an der Seitenfassade, die auf der Falllinie verläuft; ausgenommen technische Dachaufbauten wie Kamine, Be- und Entlüftungen usw. F. Verkehrssicherheit Art. 21 / 1. Strassennetz Für die Strassenbreiten gelten die folgenden Richtwerte: Sammelstrassen: 6.00 m Fahrbahnbreite + 2.00 m Trottoir; Erschliessungsstrassen: 4.50 m Fahrbahnbreite + 2.00 m Trottoir. 2 Wenn dieser Ausbau aufgrund besonderer Verhältnisse nicht möglich ist sowie für die Erschliessung reiner Wohn· quartiere kann die Bewilligungsbehörde geringere Ausbaubreiten festlegen. Baureglement der Gemeinde Wo:!orou 10 Art. 22 / 2. Ein-/Ausfahrten; Garagenvorplätze Ein- und Ausfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu unterhalten. Sie bedürfen einer Bewilligung der zuständigen Aufsichtsbehörde gemäss kantonaler Strassengesetzgebung. 2 Garagenausfahrten dürfen höchstens 15 % Längsgefälle aufweisen. Ausfahrten sind 3 m vor dem strassen- bzw. grundstückseitigen Trottoirrand auf höchstens 3 % Gefälle zu reduzieren. Gefällsbrüche sind auszurunden. Art. 23 / 3. Abstellflächen für Motorfahrzeuge und Fahrräder/ a) Grundsatz Die Zahl der Abstellplätze ist unter Berücksichtigung folgender Richtlinien festzusetzen: a) bei Wohnbauten je Wohneinheit bzw. 100 mZ Bruttogeschossfläche 1.5 Abstellplätze. Zusätzlich sind 10 % der erforderlichen Abstellplätze für Besucher vorzusehen und als frei zugängliche Besucherparkplätze dauernd zu erhalten. Bei extrem grossen Wohnungen kann die Parkplatzzahl reduziert werden. Es ist auf ganze Zahlen aufzurunden; b) bei gewerblichen Bauten sowie bei Geschäfts- und Hotelbauten: Für motorisiertes Personal und Besucher legt die Bewilligungsbehörde die erforderliche Anzahl Abstellplätze entsprechend den Bedürfnissen der einzelnen Bauvorhaben fest. Die VSS-Norm (SN 640 281) gilt als Richtlinie. 2 Lassen bestimmte Baugesuche einen starken Individualverkehr erwarten, kann die Zahl der Ein- bzw. Abstellplätze erhöht werden. Die Ein- und Abstellplätze sind so anzuordnen und auszubauen, dass sie ohne Gefährdung, insbesondere ohne Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit benützt werden können. Für verkehrsintensive Einrichtungen gelten die kantonalen Weisungen. 3 Garagenvorplätze haben eine Tiefe von mindestens 5.50 m aufzuweisen. 4 Garagenvorplätze und Ein- und Ausfahrten gelten nicht als Abstellplätze. Art. 24 / b) Ersatzabgabe für Motorfahrzeugabstellplätze Die Ersatzabgabe je nicht erstell baren Abstellplatz beträgt Fr. 7'500.· und wird mit der Rechtskraft der Baubewilligung fällig. Die Höhe der Ersatzabgabe basiert auf dem Zürcher Baukostenindex vom 1.4.2005 (110.2 Punkte) und wird jeweils auf den 1. Januar jeden Jahres angepasst Art. 25 / 4. Öffentliche Einrichtungen auf Privatboden Die Bewilligungsbehörde kann auf privatem Grund Verkehrszeichen, Schilder, Einrichtungen für die Strassenbeleuchtung, Hydranten usw. anbringen. Berechtigte Wünsche der Grundeigentümer sind nach Möglichkeit zu berücksichtigen. G. Bauweise, Stellung und Dimension der Bauten Art. 26 / 1. Offene und geschlossene Bauweise Die offene Bauweise ist die Regel. 2 Die geschlossene und verdichtete Bauweise ist erlaubt, wo die Bau- und Zonenvorschriften sie zulässt ßauregiement der Gemeinde Wo11erou l l Art. 27 / 2. Ausnützungsziffer / a) Begriff Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Geschossfläche der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche. anrechenbare Geschossfläche anrechenbare Grundstücksfläche Art. 28 / b) Anrechenbare Bruttogeschossfläche Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der inneren Wandquerschnitte, exkl. der ausseren Wandquerschnitte. 2 Davon werden nicht angerechnet: a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Estrichräume sowie Waschküchen, sofern sie nicht ganz oder teilweise als Wohn- oder Arbeitsräume verwendbar sind; b) allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder Abstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen; Schutzräume, unterirdische Archivräume und dergleichen; c) Ein Abstellraum pro Wohnung, der bis zu 5 m2 Innengrundfläche aufweist und nicht direkt belichtet ist; d) Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen. Die Fläche des Liftschachtes (lnnenmass) wird nur in einem Geschoss an die Bruttogeschossfläche angerechnet. e) Veranden, Vorbauten, Balkone und Terrassen mit Windschutzverglasungen, jedoch ohne heiztechnische lnstallatio-· nen; f) Sekundärzugänge, wie Zugänge durch Ein- oder Abstellräume für Motorfahrzeuge, Keller, Veloräume etc. g) Flächen von offenen Treppenhäusern und Laubengängen, die ausserhalb einer Breite von 1.5 rn liegen; h) Unterirdische gewerbliche Lagerräume, die weder publikurnsoffen noch mit Arbeitsplätzen belegt sind; i) lrn Dachgeschoss alle Flächen, über welcher die Raumhöhe weniger als 2 rn beträgt; 3 Für Gestaltungspläne, die vor der Inkraftsetzung dieses Baureglements genehmigt wurden, gelten für die Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossflächen die Bestimmungen des Baureglements vorn 13.4.1999 (letztmalige Genehmigung). Art. 29 / c) Anrechenbare Landfläche Zur anrechenbaren Landfläche gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht beansprucht sind. 2 Nicht angerechnet werden: a) rechtskräftig ausgeschiedene Schutzzonen sowie offene Gewässer und Wald; b) die für die Erschliessung notwendige Fahrbahnfläche (ohne Trottoir), soweit es sich nicht um eigentliche Hauszufahrten handelt; c) projektierte Verkehrsanlagen, für deren Festlegung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt ist Art. 30 / d) Ausnützungs-Übertragung Grundeigentümer von direkt angrenzenden Grundstücken können durch Dienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstückes auf die Bauparzelle übertragen. Die Ausnützungsübertragung darf höchstens zu einer Al-Erhöhung von 10% der Regelbauweise führen. 2 Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden. Die Dienstbarkeit kann nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde gelöscht werden. ßoureglernent der Gemeinde Wolicrou 12 3 Werden durch Verkehrsanlagen Grundstücksteile unüberbaubar, so kann die verbleibende Landfläche des auf der anderen Strassenseite angrenzenden Grundstückes hinzugerechnet werden. 4 Werden durch Gewässerrenaturierungen oder Hochwasserschutzmassnahmen neue Gewässerflächen geschaffen, so kann die verlorengehende Nutzung auf die Bauparzelle übertragen werden. Die Nutzungsübertragung ist im Grundbuch einzutragen. Art. 31 / 3. Überbauungsziffer Die Überbauungsziffer gibt an, welcher Teil der anrechenbaren Landfläche mit oberirdischen Gebäuden (An- und Nebenbauten eingeschlossen) belegt werden darf. überbaute Fläche ÜZ = anrechenbare Landfläche 2 Als oberirdisch gelten Bauteile über dem fertigen Terrain. Unberücksichtigt bleiben einzelne Abgrabungen für Treppen, Rampen usw. 3 Für die Berechnung der überbauten Fläche gilt die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: Dachvorsprünge und offene Balkone bis zu 15 m Ausladung; Aussenliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und dgL 4 Grünflächen und Flächen für öffentliche Nutzungen, soweit diese der Freihaltung dienen, gehören zur anrechenbaren Landfläche. Art. 32 / 4. Freiflächenziffer Die Freiflächenziffer gibt an, welcher Teil der anrechenbaren Landfläche freizuhalten und zu begrünen ist Freifläche FZ = anrechenbare Landfläche 2 50 % der erforderlichen Freifläche ist als zusammenhängende Fläche anzulegen. 3 Für die Berechnung der Freifläche werden begrünte, wasserdurchlässige Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu 50 % angerechnet (z.B. Rasengittersteine). Art. 33 / 5. Grenzveränderungen von Grundstücken Grenzveränderungen sind bewilligungspflichtig, Die Bewilligungsbehörde prüft Grenzveränderungen aufgrund der Anzeige des Grundbuchgeometers. 2 Bei nachträglicher Unterteilung oder Verkleinerung eines Grundstückes oder bei Vereinigung mehrerer Grundstücke darf die höchstzulässige Ausnützung der ursprünglichen beziehungsweise neuen Parzellen nicht überschritten werden. 3 Bei Reihenhausüberbauungen, Terrassensiedlungen, Gesamtüberbauungen aufgrund eines Gestaltungsplanes ist die Ausnützungsziffer gesamthaft einzuhalten, Art. 34 / 6. Geschosszahl Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird durch die Zonenvorschriften bestimmt 2 Untergeschosse gelten als Vollgeschosse, wenn mehr als 40% der Fassadenabwicklung um mehr als 1.50 m, bis Oberkant Geschossdecke gemessen, über das gewachsene Terrain hinausragen. Liegt das gestaltete Terrain tiefer als das gewachsene, ist auf das gestaltete abzustellen. Als Referenzmass gilt die Fassade des 1. Vollgeschosses. 3 Dachgeschosse gelten nicht als Vollgeschosse, wenn die Dachnorm gemäss Art 35 eingehalten ist. ßauregiernent der Gcrrieinde Wollerau 13 Art. 35 / 7. Dachnorm 1 Dachgeschosse sind Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 1.2 m gelten als Dachgeschosse. Die Dachfläche darf nicht nach aussen geknickt sein. 2 Die Kniestockhöhe wird ab Oberkant Dachgeschossboden bis zur Schnittlinie der Fassadenhaut mit Oberkant Dachfläche gemessen. 3 Dachaufbauten (Lukarnen, Gauben usw.), Dacheinschnitte und Quergiebel dürfen gesamthaft in ihrer länge nicht mehr als 1/3 der zugeordneten unter dem Dachgeschoss liegenden Fassadenlänge betragen (gemessen in 1.50 m Höhe ab Dachgeschossboden). Dachaufbauten sind nur im 1. Dachgeschoss zulässig. Dachaufbauten müssen gegenüber seitlichen Hauptfassaden einen Abstand einhalten. Bei Schrägdächern müssen Dachaufbauten um 1.5 m beziehungsweise beim Attikageschoss um die Höhe der Aufbaute über dem Dachgeschossboden zurückversetzt sein. Art. 36 / 8. Abstände / a) Grenzabstand / aa) Begriff und Messweise Der grosse Grenzabstand ist auf die am stärksten nach Süden gerichtete Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten, einzuhalten. Weist eine Baute nach Osten und Westen orientierte Längsfassaden auf oder liegt die Baute an einer Hanglage, so ist der grosse Grenzabstand wahlweise gegenüber der Ost- oder der Westfassade, einzuhalten. Bei annähernd gleichwertigen Süd- und Westfassaden kann die Bewilligungsbehörde die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide Fassaden gestatten. In Zweifelsfällen bestimmt die Bewilligungsbehörde die für den grossen Grenzabstand massgebliche Gebäudeseite. 2 Einseitig über die Fassade vorspringende, auch abgestützte Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Treppen, Erker, Balkone usw. werden nur soweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt oder ihre länge, mit Ausnahme der Dachvorsprünge, mehr als einen Drittel der Fassadenlänge beträgt. 3 Vorbauten in den Strassen- und Trottoirraum sind bewilligungspflichtig. Die Bewilligung kann nur mit Zustimmung der zuständigen Strassenbehörde erteilt werden. Die lichte Durchgangshöhe im Baulinienbereich, oder wo Baulinien fehlen im Stassenabstandsbereich, muss mindestens 3 m ab Höhenkote der Strassenachse betragen. Art. 37 / ab} Mass Für Hochbauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe gelten die Grenzabstände gemäss den Zonenvorschriften. 2 Der Mindestabstand beträgt 50% der Gebäudehöhe, mindestens 3 m. Vorbehalten bleiben die besonderen Abstände in der Kernzone sowie innerhalb von Gestaltungsplänen. Art. 38 / Abstand für offene Schwimmbäder (Swimmingpool) Wasserbassins von ungedeckten Schwimmbadanlagen werden bezüglich dem Abstand von der Parzellengrenze gleich behandelt wie Nebenbauten. Der Abstand wird ab der Kante des Wasserbassins gemessen. Art. 39 / ac) Mehrlängenzuschlag In den Wohnzonen und in den Wohn- und Gewerbezonen erhöhen sich die Grenzabstände für Gebäude, die über 20 m lang sind, auf den betreffenden Längsseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 6 m. Die Zuschläge werden senkrecht zur Fassade gemessen. 2 Nebenbauten werden für den Mehrlängenzuschlag nicht gerechnet. 3 Bei versetzten, geschweiften oder schief zur Grenze stehenden Bauteilen kann ein Flächenausgleich erfolgen. Dabei darf der Mehrlängenzuschlag teilweise unterschritten werden, wenn die dem Gebäude senkrecht vorgelagerte Grundstücksfläche der sich aus dem Mehrlängenzuschlag ergebenden Freifläche entspricht. 4 Mehrlängenzuschläge bei hintereinanderstehenden Bauten einer Überbauung werden nur für die Länge der gegen· seitigen senkrecht gemessenen Überlappung berechnet. ßaureg!ernent Gernelnde WoHü-rau 14 5 In Hanglagen mit einer Terrainneigung von mehr als 30 % entfällt der Mehrlängenzuschlag, wenn die Bauten terrassiert werden und die längeren Gebäudeseiten im Bereich der Falllinie des Hanges liegen. Art. 40 / b) Gevvässerabstand Bauten und Anlagen haben gegenüber dem Zürichsee einen Abstand von 20 m ab Grenze der Wasserzone gemäss