Art. 17 · Gesamtüberbauung mit besonderer Bauweise

Für die Überbauung eines grösseren, zusammenhängenden und zweckmässig abgegrenzten Gebietes kann aufgrund eines Überbauungs- und Gestaltungsplans im Baubewilligungsverfahren von den für die Regelbauweise gültigen Bauvorschriften abgewichen werden. Dabei gilt:

a)Das Überbauungs- oder Gestaltungsplanareal muss in den Wohnzonen und den Wohn-Gewerbezonen mindestens 2'500 m2 und in den Kernzonen wenigstens 1'500 m2 umfassen.

b)Das gesamte Areal muss nach einem Projekt überbaut werden, das architektonisch und städtebaulich wesentliche Vorzüge gegenüber der Regelbauweise aufweist. Im Einzelnen müssen insbesondere folgende Anforderungen erfüllt sein:

–Wohnflächenanteil in den Kernzonen von mindestens einem Drittel

–sehr gute Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung

–Grundrisse mit hoher Wohnqualität und genügend hohem Anteil an Gemeinschafts-, Aufenthalts- und Abstellräumen

–Trennung des Fussgänger- und Fahrverkehrs

–grössere, zusammenhängende und gut gestaltete Spiel- und Begegnungsbereiche innerhalb der Freiflächen; als Mindestmass für diese Einrichtungen gilt eine Fläche von 20 % der zu Wohnzwecken genutzten Geschossflächen; davon muss ein angemessener Anteil, mindestens 25 m2, überdacht sein.

–Erstellung sämtlicher Parkplätze – in einer oder mehreren geschlossenen Gemeinschaftsgaragen zusammengefasst – wenn möglich unterirdisch; Ausnahme Besucherparkplätze in den Wohnzonen und den Wohn-Gewerbezonen, die als ungedeckte Abstellplätze angelegt werden können.

–flächensparende und periphere Anordnung der durch Motorfahrzeuge befahrenen Erschliessungsflächen; zu den einzelnen Häusern dürfen nur Notzufahrten führen

–höchste Bedeutung ist dem Energieverbrauch resp. der Energiebilanz beizumessen; die Energiestandards und die niedrigen Energiekennzahlen gemäss Norm SIA 380 sind einzuhalten

–Einhaltung erhöhter Schallschutzanforderungen für alle Wohn- und Gewerberäume gemäss Norm SIA 181

–Erstellung gemeinsamer Entsorgungssammelstellen.

Gegenüber ausserhalb des Plangebietes liegenden Grundstücken müssen der reglementsgemässe Grenzund Gebäudeabstand sowie der Mehrhöhen- und der Mehrlängenzuschlag eingehalten werden.

In den Wohnzonen für Ein- und Zweifamilienhäuser (WE1 und WE2) darf durch einen Überbauungsplan nicht von der zonengemässen Vollgeschosszahl abgewichen werden.